Самовольная перепланировка квартиры: как ее узаконить самостоятельно в 2019 году

Если квартира находится в частной собственности, это не означает, что ее можно переустраивать как угодно на свое усмотрение. Рассказываем, что можно сделать законным путем.
Самовольная перепланировка квартиры: как ее узаконить самостоятельно в 2019 году

Unsplash.com @davidhellmann

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Для чего это нужно

Буква закона

Что делать, если проект согласовать нельзя

Где и как можно узаконить перепланировку квартиры

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Заключение

В действующих постановлениях есть перечень мероприятий, требующих согласования в государственных организациях, но что делать, если эти мероприятия были проведены незаконно? Объясняем, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году самостоятельно. Приведенная ниже инструкция подходит для всех видов домов — кирпичных, панельных и монолитных.

Для чего это нужно

Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум. До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно. Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.

Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок. Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон. Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?

Происходит это как правило в следующих ситуациях.

  • При продаже недвижимости. Незаконное вмешательство, не отображенное на плане БТИ, приводит к значительному снижению цены, так как ответственность за него переходит на нового собственника. Желающих приобрести проблемную жилплощадь немного, благо у покупателя всегда есть возможность сверить план БТИ с тем, что есть на самом деле.
  • При других операциях с недвижимостью, когда необходимо установить соответствие данным в выписке ЕГРН и плане БТИ, например, при оформлении договора дарения продать, передачи в наследство.
  • Если жилье оформлено в ипотеку. Устройство проема в стене или другое несанкционированное действие может стать поводом для отказа банка;
  • При проверке, проводимой городскими службами. Целью таких проверок является сверка данных в документах с тем, что имеет место в действительности.

Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности. По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала. Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.

Буква закона

Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта. Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ. А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.

Чтобы разобраться во всем сам...
Unsplash.com @videmusart

Чтобы разобраться во всем самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила

В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения. Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя. Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.

Типичными нарушениями являются:

- расширение санузла за счет площади жилых комнат;

- установка радиатора на балкон или лоджию;

- полный или частичный снос несущих конструкций;

- объединение кухни и комнаты в случае, если плита подключена к газовому стояку;

- подключение центрального отопления к теплому полу.

Что делать, если проект согласовать нельзя

Если из перечисленных выше документов становится ясно, что согласование невозможно, следует обратиться в компанию, занимающуюся проектированием. Специалисты разработают план восстановления поврежденных конструкций и коммуникаций и по возможности вернут им первоначальный вид. 

Узаконить  самовольную переп
...
Unsplash.com @archduk3

Узаконить  самовольную перепланировку сложнее, чем согласовать перед началом работ, когда все идеи находятся на стадии проекта

Не все поврежденные элементы подлежат полному восстановлению. Например, широкий проем в несущей стеновой панели придется усиливать громоздким металлическим каркасом, выходящим за его пределы. Были случаи, когда такой каркас приходилось пускать через нижние этажи, чтобы он мог упереться своим основанием в фундамент здания. В подобных ситуациях обязательно требуется составление технической документации и ее утверждение в государственных органах.

Как и где можно узаконить перепланировку квартиры

Если изменения в планировке и инженерных коммуникациях не противоречат законодательству и техническим нормативам, есть шанс их согласовать. Надо заметить, что сделать это постфактум сложнее, чем перед началом работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

Процедура проходит в несколько этапов. Их количество зависит от того, насколько серьезными были несанкционированные вмешательства в планировку и коммуникации. 

1 этап

Начать следует с заявления в БТИ о произведении самовольного переустройства без предварительного согласования. Образец несложно найти в интернете или непосредственно в организации, занимающейся этим вопросом. Кроме заявления потребуется предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН. Этот документ доказывает право собственности на жилье. Получить его можно в ближайшем отделении МФЦ.

Начать согласование следует с &...
Instagram @akhunovarchitects

Начать согласование следует с заявления в БТИ о самовольном переустройстве или перепланировке 


В согласованное с жильцами время на дом выезжает сотрудник БТИ. Он должен зафиксировать все изменения и выдать новый техпаспорт со штампом о нарушении. После обследования сотрудник выдает собственнику жилья список организаций и документов, которые понадобятся ему в дальнейшем, а также техническое заключение о целостности несущих стен, если в них не было сделано проемов и проложено глубоких штраб.

Следующий шаг — вызов на дом представителя Роспотребнадзора. После осмотра он выдаст заключение о соответствии санитарным нормам.

2 этап

На этой стадии составляется эскиз, если в техпаспорт не требуется вносить почти никаких корректив, либо проект, если коррективы необходимы. Эскиз можно выполнить самостоятельно на плане БТИ. Его будет достаточно, например, при возведении дополнительной перегородки. Составлением проекта занимаются организации с соответствующей лицензией.

3 этап

Когда расчеты и чертеж будут готовы, в жилищную инспекцию или архитектурный отдел в районной администрации нужно подать следующий пакет документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • новый техпаспорт, выданный сотрудником БТИ;
  • заключение из Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам;
  • проект или эскиз, в котором отображены изменения в результате переустройства;
  • заявление на согласование.

Согласно статье 7.21 КоАП РФ необходимо будет заплатить штраф в размере 2000 —  2500 руб. Квитанцию об оплате следует приложить к общему пакету.

В случае, если комиссия примет положительное решение, в БТИ потребуется заказать новый кадастровый паспорт и внести в ЕГРН все необходимые коррективы.

На изготовление кадастрового паспорта уйдет около месяца. Он представляет собой выписку из госкадастра и включает в себя сведения о жилье и поэтажный план. Для его получения потребуется предоставить в Росреестр:

  • проектную документацию;
  • выписку из ЕГРН;
  • новый техпаспорт;
  • справку из Роспотребнадзора и других организаций при необходимости.

Если изменилась площадь, потребуется оформление в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

4 этап

Если жилищная инспекция или архитектурный отдел ответят отказом, придется обратиться в суд по месту жительства. В этом случае собственник подает исковое заявление. Ответчиком выступает жилищная инспекция или другой государственный орган, занимающийся согласованием.

Если жилищная инспекция или ар&...
Unsplash.com @nikarthur

Если жилищная инспекция или архитектурный отдел ответят отказом, для узаконивания перепланировки придется обратиться в суд по месту жительства

Пакет документов может варьироваться в разных регионах. В Москве в суд нужно будет предоставить:

  • выписку из ЕГРН;
  • заключение проектировщиков с допуском СРО о соответствии изменений техническим нормативам. СРО — это свидетельство, позволяющее организации производить ремонтные работы;
  • заключение Роспотребнадзора;
  • техпаспорт;
  • согласие всех собственников жилья, управляющей компании, а также соседей при необходимости;
  • акты на скрытые работы если были затронуты несущие стены и плиты перекрытий;
  • согласие банка, если недвижимость находится в ипотеке.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу для оценки соответствия квартиры санитарно-техническим нормам. По итогам обследования комиссия составит заключение о наличии нарушений либо об их отсутствии. Если нарушений нет, комиссия подпишет акт о выполненной перепланировке, в противном случае укажет причины отказа и обяжет привести жилплощадь в надлежащее состояние. В акте должно быть указано, каким образом следует решить проблему, и какие именно мероприятия для этого потребуются.

Суд выносит решение о согласов&...
Unsplash

Суд выносит решение о согласовании в течение одного месяца после подачи заявления. Это решение вступает в силу через 10 дней

Обычно решение выносится в течение одного месяца и вступает в силу через 10 дней. При этом учитываются интересы соседей. Разумеется, когда владелец присоединяет к своей территории часть общедомовой собственности без их согласия или забывает постелить гидроизоляцию при устройстве полов в ванной, выносится отрицательное решение. 

Причины отказа в согласовании приведены в статье 27 Жилищного Кодекса.(ст27). Обычно они сводятся к следующим.

  • У собственника жилья отсутствуют необходимые документы. На их сбор дается 15 суток. В противном случае собственнику грозит отказ.
  • Изменения, произошедшие в процессе переустройства, нарушают санитарно-технические нормы и правила.
  • Работы выполнены не по проекту.
  • Состояние здания или его конструкция не рассчитаны на дополнительные нагрузки сверх нормы.

Если дом является памятником архитектуры и находится под защитой государства, запрет на изменения, при которых меняется внешний вид здания и важные элементы интерьера, накладывает департамент культуры.

Чтобы устранить незаконные «переделки», лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно составят проектную документацию и оформят акт на скрытые работы. Кроме того старший сотрудник обязан вести журнал производства ремонтно-технических мероприятий.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Стоимость тех или иных услуг варьируется в значительных пределах и зависит от многих факторов. Госпошлины, установленные законодательством, и сумма штрафа, указанная в жилищном кодексе, везде одинаковы. Важно, сколько бумаг требуется собрать для согласования и, соответственно, сколько госпошлин заплатить. В среднем траты на оформление не так уж и велики. Вот их перечень и усредненная стоимость:

  • штраф за незаконное переустройство 2000-2500 рублей;
  • госпошлина на рассмотрение судебного иска 300 рублей;
  • новый технический паспорт 900 рублей;
  • новый кадастровый паспорт 200 рублей;

Не исключено, что появятся и другие судебные издержки.

Одна из основных статей расхода — это услуги проектно-строительной организации. Они зависят не только от прейскуранта фирмы, но и от объема работ, степени их сложности. Эскиз можно выполнить самостоятельно. За проект придется заплатить сумму от 10 000 рублей. Верхний предел может составлять шестизначное число. В больших городах цены выше, в маленьких —  ниже.

С согласованием незаконного п&#...
Unsplash.com @jpa

С согласованием незаконного переустройства лучше не затягивать

Сумма может оказаться огромной, если серьезно повреждены несущие стены и перекрытие в новостройке или фасад в старинном доме, охраняемым государством. Если снесена часть перегородки, дело обойдется затратами на металлический каркас и гипсокартонные листы.

Заключение

Слишком много факторов приходится учитывать в каждом конкретном случае. Чтобы разобраться с частностями самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила. В этой статье мы привели лишь несколько цитат из них. О том, каким будет окончательный вердикт жилищной инспекции или суда, сможет довольно точно предсказать проектировщик после обследования поврежденных конструкций. С полной определенностью можно сказать лишь одно —  с согласованием незаконного переустройства лучше не затягивать.

  • Материал подготовила: Артем Филимонов