Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора

Первичный и вторичный рынок, риэлторы и брокеры, справки НДФЛ, рефинансирование — как разобраться в бесконечных документах и грамотно провести сделку? Даем пошаговую инструкцию.
Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора

Unsplash

Как купить квартиру в ипотеку:

Как найти помещение

Как выбрать банк

Как получить предварительное одобрение

Как выбрать брокера

Как заключить акт приема-передачи

Кому дают ипотеку

Условия предоставления кредита

Если вы устали жить с родителями, планируете рождение ребенка или переезд в другой город — новая недвижимость это необходимость. Найти нужный капитал «здесь и сейчас» поможет долгосрочный займ на покупку жилья. Как купить квартиру в ипотеку и не сойти с ума? Разбираемся.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Шаг 1: найти квартиру

Если вам нужна недвижимость — вы выбираете подходящий вариант, элементарно. В случае с займом начинать нужно с выбора рынка жилья, который вам ближе — первичный или вторичный.

Первичный рынок жилья

Самая выгодная по стоимости покупка здесь — недвижимость в строящемся здании, так называемое долевое участие. У таких объектов самая низкая стоимость за метр, даже с условием того, что кредитор повысит ставку на пару процентов. Самый главный минус, из-за которого отсеивается большая часть покупателей — неизвестность. Понятно, что есть реальные сроки сдачи, прописанные в плане и в договоре. Но застройщик может обанкротиться, а проект заморозят на несколько лет, пока его не выкупит новая компания.

Обезопасить себя от подобных казусов можно, если купить жилье в свежепостроенном здании. Закон о долевом строительстве работает исправно и рисков оплатить уже купленное кем-то жилье сегодня нет. Минус такой сделки в том, что вариантов в готовом доме остается немного — большинство выкупают на этапе строительства. Как правило, к моменту сдачи дома остаются первые и последние этажи и несколько однушек. Еще один нюанс — как только дом сдан, стоимость метра возрастает на 20-30%.

Объект на первичном рынке сначала бронируют и только после этого подают заявление. И это возможно только в тех организациях, которые сотрудничают с компанией-застройщиком и курируют выбранный вами дом.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Вторичный рынок жилья

Как взять ипотеку на квартиру во вторичном рынке? Здесь свои законы. Сначала нужно получить деньги, после чего уже приступать к выбору. Как только он сделан, необходимо снова обратиться в банк для одобрения объекта. Несомненный плюс и главное преимущество — въезжать и жить можно сразу после покупки. Бонусом вы получите уже готовую инфраструктуру района с магазинами, школами, детскими садами и поликлиниками.

Но на вторичном рынке больше шансов столкнуться с аферистами. У объекта уже был собственник и вполне могут быть некоторые обременения, о которых счастливый владелец узнает только расставшись с деньгами. Несмотря на проверку экспертами, обязательно нужно расспросить продавца о юридическом благополучии объекта, есть ли задолженность по коммуналке, не арестовано ли жилье, и выписан ли дядя двоюродной сестры, отбывающий заключение. У добросовестного продавца на каждый ответ обязательно найдется справка, подкрепляющая слова.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Шаг 2: выбрать банк

Это едва ли не самый сложный этап. Важно основательно изучить хотя бы несколько предложений, сравнить параметры, после чего делать выбор.

Процентная ставка

Один из первых показателей, на которые стоит обратить внимание. Очевидно, что чем ниже процентная ставка, тем выгоднее условия и меньше ежемесячный платеж. Сегодня практически у всех организаций, выдающих долгосрочные займы, ставка примерно одинаковая. Более выгодное сотрудничество могут предоставить по специальным льготным тарифам для держателей зарплатных карт или вкладчиков.

Специальные предложения

Прилично сэкономить и выгодно заключить договор можно, воспользовавшись специальными программами, которые есть в каждом банке — для молодых семей, военных,  учителей и так далее. Прежде чем оформлять бумаги и обращаться к специалистам, изучите этот список и узнайте, можете ли вы взять квартиру в ипотеку по льготной программе.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Дополнительные расходы

В нагрузку к запрашиваемому кредиту, как правило, идут сразу несколько статей дополнительных расходов: страховка, комиссия за оформление бумаг, оплата счета, а также оценка. Если хотите сэкономить, можно отказаться от страховки и услуг оценщика.

Отсрочка и рефинансирование

Обстоятельства могут сложиться таким образом, что плата по долгу станет неподъемной. Нужно расспросить сотрудников банка о возможной отсрочке или переводе средств в ту организацию, где предоставляют более низкий процент по ставке.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Использование материнского капитала

Вложение материнского капитала часто является хорошим подспорьем при покупке. Если вы хотите воспользоваться этой опцией, стоит знать, что некоторые кредиторы идут на такую сделку охотно, другие повышают ставки, а третьи и вовсе запрещают использование льготных средств, пока ребенку не исполнится 3 года.

Созаемщики и залог

Где-то разрешают указывать в созаемщиках не только супруга, но и других ближайших родственников, например, родителей. Кроме этого, обязательно стоит уточнить на этапе сделки, что будет рассматриваться в качестве залога, если вы не сможете погасить задолженность.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Шаг 3: получить предварительное одобрение

Опытные заемщики рекомендуют подавать заявление сразу в несколько банков, чтобы не терять времени при ожидании ответа, а также иметь возможность сравнить условия, на которых кредитор готов предоставить сумму.

Основной список документов

Итак, что нужно для ипотеки на квартиру в большинстве российских банков? Основной список оригиналов, дополненных ксерокопиями, довольно обширен, но как правило все они есть под рукой.

  • Паспорта всех участников сделки.
  • Пенсионное свидетельство.
  • ИНН.
  • Мужчинам — военный билет.
  • Семейным парам – свидетельство о заключении брака.
  • Документ о рождении ребенка.
Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Справки с работы

  • Копия трудовой книжки, с печатью, заверенной работодателем. В ней должно быть указано, что соискатель все еще работает в организации. Трудовая действительна 30 дней, поэтому берите его как только будете подавать заявление;
  • Справка 2НДФЛ или по форме банка, также иногда допускается справка о доходах физического лица в свободной форме. Тоже актуальна только месяц.

Дополнительные документы

  • Справку о прописке по указанному адресу (действует 30 дней).
  • Справки, подтверждающие наличие у вас в собственности ценностей или недвижимости.
  • Выписки, подтверждающие наличие денег на первоначальный взнос.
  • Погашенные договора или справка об отсутствии задолженностей.
  • Квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности за услуги ЖКХ.
  • Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров. 
Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Шаг 4: выбрать брокера

Приступать к оформлению бумаг можно по-разному. Кто-то предпочитает заплатить риэлторам и получить готовую пошаговую инструкцию по заключению сделки, кто-то обращается в соответствующее отделение в банке, а другие предпочитают самостоятельно собирать нужные справки и подавать заявление.

Если вы хотите получить помощь в оформлении сделки, узнать сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, заручиться поддержкой при оформлении договора — вам к брокеру. Однако перед подписанием договора с ним тщательно изучите список услуг, которые предоставляет организация. Он должен включать:

  • поиск подходящего варианта;
  • оценку лота;
  • оформление страховки;
  • сопровождение сделки.

Как правило, услуги брокеров оплачиваются либо в фиксированной сумме, либо в процентах от выданного займа (около 1-5% и только в случае одобрения заявления).

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Можно ли оформить документы без риэлтора?

Обычно менеджеры тщательно проверяют тот вариант, на который оформляется займ. Кроме чистоты самого объекта недвижимости собираются данные на личность продавца, определяются обременения. Поэтому помощь агентов здесь в общем-то не обязательна. Если вы располагаете временем и возможностями самостоятельно собрать необходимый пакет документов — вы сможете сэкономить приличную сумму денег.

Шаг 5: подписать акта приема-передачи

Как только объект готов и получены соответствующие бумаги, всем владельцам выдаются так называемые дефектные ведомости. Это бланк, в который вы должны внести все обнаруженные недочеты, которые должны быть устранены подрядчиком. Застройщик должен озвучить сроки доработки, которые также вносятся в акт.

Что нужно проверить перед подписанием бумаг

Лучше, если при проверке недвижимости и подписании акта приема-передачи, будет присутствовать строитель или какой-то другой эксперт, сталкивающийся с подобной процедурой. Он поможет  тщательно проверить все нюансы.

Самые частые претензии вызывают окна. Редко когда застройщик ставит качественные модели. В идеале они не должны сквозить, не должен образовываться конденсат, кроме того, открываться и закрываться рамы должны правильно и без скрипов.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Кроме окон профи советуют проверять:

  • наличие гидроизоляции в ванной;
  • высоту, на которой расположены трубы и ее совпадение со общепринятыми стандартами;
  • обработку стыков и швов специальным раствором;
  • исправность выключателей и розеток;
  • герметичность труб;
  • наличие пломб на счетчиках.

Обязательно проведите замеры площади вашего будущего дома — в том случае, если она не соответствует указанной, застройщик должен будет оплатить неустойку.  Все дефекты фиксируются в ведомости, и затем она либо подписывается приемщиком — и в таком случае устранение недостатков будет на совести подрядчика, либо остается без подписи — как правило, это прибавляет энтузиазма застройщику.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Отказ от приема объекта

В целом, все дефекты можно поделить на две части: серьезные или незначительные. Определить легко — серьезные дефекты делают дом непригодным для существования, со вторыми еще можно смириться — это небольшие царапины, трещины, которые можно легко устранить своими силами.

В первом случае подписывать акт и оформлять собственность не стоит. Необходимо дождаться, пока строители все починят и доделают. В акте приема-передачи указываются все причины, после чего он передается подрядчику. Если вы нашли несколько небольших дефектов, можно ставить подпись в ведомости, обязательно указав сроки исполнения работ.

Кому дают ипотеку на квартиру

Итак, кто же он — идеальный кандидат для кредиторов?

Возраст

Прекрасно если вам от 21 до 45 лет. То есть, к моменту погашения задолженности человек должен быть не старше 65 лет. Именно этим руководствуются при расчете выдаваемой суммы и длительности — кредит на 10 лет будет одобрена гражданину не старше 50 лет, а на 20 лет — только 45-летнему заявителю и младше.

Зарплата

Получить займ по сниженной ставке и на более выгодных условиях поможет высокая белая зарплата. Однако тут стоит указать реальные цифры, потому что банк проверяет статистику доходов по стране в той сфере, где занят заявитель. Слишком завышенная цифра может стать основанием для отказа.

Первоначальный взнос

Минимальная сумма первоначального взноса — около 10% от общей суммы. К сожалению, сегодня этот платеж обязателен, квартира в ипотеку без первоначального взноса не оформляется. Если вы готовы заплатить 30% и больше, вам могут предоставить более выгодную ставку.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Условия предоставления кредита

Процент по ставке

Сейчас банки предоставляют займы со ставкой от 9 до 17% годовых. Величина процентов зависит и от уровня заработной планы, и от кредитной истории, и от суммы первоначального взноса и общего времени, на который предоставляется займ.

Срок выплаты

Диапазон временных рамок — от 5 и до 30 лет. Как правило, одобряя заявку, кредиторы дают возможность погасить его досрочно. Тогда на выбор заемщика можно сократить ежемесячный платеж или общее количество лет, на которые выдана сумма.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Брак

Самый любимый клиент кредитных организаций — семейные пары. Один из супругов выступает как основной заемщик, второй — как созаемщик или поручитель. Если второй супруг не хочет участвовать в сделке, то сотрудники в праве потребовать оформление брачного контракта с указанием форм оплаты собственности в случае развода. Второй супруг в данном случае не имеет прав на недвижимость, даже если планирует выделять средства на погашение долга или делать ремонт в приобретенной недвижимости.

Страхование

Без оформления страховки вы также рискуете получить отказ. Как правило, кредиторы в обязательном порядке просят оформить страховку на жизнь или на недвижимость, кроме того кредитор вправе рекомендовать компанию, где стоит застраховаться.

Покупка квартиры в ипотеку: все этапы — от выбора жилья до заключения договора
unsplash.com

Кредит — слово, которое наводит ужас на многие семьи. Но стоит разобраться в этом вопросе и покупка квартиры в ипотеку уже не кажется такой пугающей кабалой — не так ли?

  • Материал подготовила: Елена Перлова