Раздел квартиры в ипотеке при разводе: ответы на 8 главных вопросов

Нужно ли согласие банка на раздел? Как быть, если квартира куплена до заключения официального брака и какие условия накладываются, если в семье есть дети? Отвечаем на эти и другие вопросы.
Раздел квартиры в ипотеке при разводе: ответы на 8 главных вопросов

Pixabay

Как при разводе делится квартира в ипотеке, и существует ли вообще такая возможность? В данном случае недвижимость является общей собственностью супругов. Они могут распоряжаться ей по своему усмотрению, если их действия не противоречат законодательству. Исключение составляют семьи, заключившие брачный договор, который устанавливает ограничения на раздел имущества. Ситуация усложняется тем, что есть еще и третья сторона — банк. Жилье находится у него в залоге. Это позволяет кредитному учреждению накладывать запрет на продажу, обмен и дарение. Кроме того, владельцы не имеют права использовать объект в качестве залога. Запрещается также проводить перепланировку и переустройство, а также регистрировать новых жильцов, даже если они приходятся ближайшими родственниками.

Что нужно знать о разделе квартиры в ипотеке

  1. Нужно ли получать согласие банка
  2. Что делать, если документы оформлены до брака
  3. Как быть, если ипотеку взяли в браке
  4. Что делать, если брак не оформлен вообще
  5. Как делить, если есть дети
  6. Что делать с брачным договором
  7. Как действовать в случае военной ипотеки
  8. Как делить имущество в суде

1. Нужно ли согласие банка на раздел имущества?

Финансовые учреждения в таких ситуациях реагируют по-разному. Они могут попытаться принудить своих клиентов погасить долг досрочно либо предложить переоформить договор на новых условиях. Появляется вероятность расторжения соглашения. Распадающийся брак может стать причиной непредвиденных трат, поэтому коммерческие организации стараются себя обезопасить от неплатежеспособных клиентов. Любые изменения связаны с рисками для обеих сторон.

Pixabay

Для того чтобы отстоять свои интересы при конфликте, придется обращаться в суд. Понадобится помощь опытного юриста. Действовать лучше в следующем порядке.

Как действовать правильно

  • Сначала подается иск о разделе имущества. Этот документ не связан с долговыми обязательствами.
  • При положительном решении суда происходит переоформление выписки ЕГРН, устанавливающей право собственности. В нее вносится информация о долях каждого из собственников. Для этого следует обратиться в Росреестр.
  • Только после переоформления выписки можно обращаться в банк. Представителю этого учреждения подается заявление о переоформлении кредита, подкрепленное бумагой из суда. Если подать заявление до раздела, коммерческая организация попытается расторгнуть соглашение либо обезопасить себя другим способом. Цель этих действий — попытка оставить все без изменений, надавив на клиентов. Когда раздел уже произошел, и все самое «страшное» для банка уже позади, таких мер, возможно, не потребуется.
  • Следующий шаг — оформление двух отдельных договоров вместо одного.
Семейный кодекс РФ при разделе позволяет каждому из супругов получить равные доли. Однако есть ряд условий, при которых сделать это не удастся.

Когда нельзя получить равные доли в квартире

  • Наличие ребенка не зависимо от его возраста.
  • Условия брачного соглашения.
  • Клиенты внесли разные суммы.
  • Кредитные обязательства взяли на себя в период, когда отношения еще не были оформлены.

2. Что делать, если ипотеку оформили до заключения брака?

Законодательство гласит, что любое имущество, нажитое до начала семейной жизни, считается личным и не подлежит делению после разрыва отношений. При этом один из супругов обладает своей долей, даже если он не работает. Дело в том, что любой доход второго члена семьи по закону считается общим. Чтобы изменить эти правила, необходимо прописать свои условия в брачном контракте. Когда его заключают, обычно даже не думают разводиться или разменивать жилье, но все же следует проявить предусмотрительность и решить все вопросы заранее.

Если ипотечный договор заключался до оформления отношений, ответственность лежит на лице, совершившем сделку.

Если жилье находится в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, оформить право собственности на него невозможно. В случае, когда развод происходит до момента выдачи выписки из ЕГРН на руки, один из супругов может претендовать на денежную компенсацию при разрыве. При условии, что выписка есть на руках у обоих собственников, каждому из них полагаются равные доли. Поделить можно только совместно оплаченную часть.

Pixabay

3. Как действовать, если договор оформлен в браке?

Как правило, супруги являются созаемщиками. Их обязанности распределены одинаково. После развода может возникнуть конфликт — ведь теперь каждый сам за себя. Вряд ли кому-то захочется взять на себя обязательства, тем более, что этого можно не делать. 

Лучше рассчитать заранее, кто и что должен делать при делении. Для этого не обязательно составлять брачный контракт, однако с ним многие вопросы решить будет легче. Если пустить все на самотек, последствия могут оказаться катастрофическими. Возникают ситуации, когда один созаемщик отказывается делать плановые взносы, считая, что это обязанность другого. Тот в свою очередь придерживается такого же мнения в отношении первого. В результате — просроченные платежи, штрафы и расторгнутый контракт с банком.

Случается, что один из участников выступает в роли поручителя, другой — заемщика. Поручитель обязан выплачивать долг, если второй участник сделки не сможет выполнять своих обязанностей и делать плановые взносы.

Как решить вопросы мирным путем

  • Распределение обязанностей остается прежним — каждый платит свою часть. Для этого нужно переоформить договор с банком, составлявшийся на двух человек. У каждого теперь должен быть свой. Возможно, клиентам придется доказывать в суде свою платежеспособность, чтобы продлить соглашение.
  • Один из бывших супругов отказывается от своей части в пользу другого.
  • С согласия всех сторон объект недвижимости продается. После погашения остатка долга деньги распределяются между заемщиками.
  • Самым простым и надежным решением будет полностью погасить кредит, продать объект недвижимости и поделить деньги между собой. В первых трех случаях банк может ответить отказом. Последний план вряд ли вызовет возражения.
Unsplash

4. Как делить недвижимость, если брак не зарегистрирован?

Соглашение заключается только с одним заемщиком. При разрыве отношений второй имеет право претендовать на свою часть либо на денежную компенсацию. Для этого ему придется обратиться в суд с доказательствами платежей из общего бюджета. Кроме того, ему предстоит доказать, что он сожительствовал со вторым участником.Сделать это проще, если в бумагах есть графа, где указывается, в каких именно отношениях состоят клиенты — официальных или неофициальных.

При так называемом гражданском (неофициальном) браке обязательства берет на себя тот, на кого оформлены бумаги. Если это двое человек, при разрыве отношений они должны будут делать равные взносы.

5. Как при разводе разделить квартиру в ипотеке, если есть дети?

В данном случае части будут неравными. Большую получит тот, с кем будет жить ребенок. Только после того как этот вопрос решится, можно обращаться в банк для перерасчета.

Pixabay

Если наследник имеет свою долю, она прибавляется к части того родителя, с которым он будет проживать. Если он остается с отцом или матерью, не имеющими своей части, а другого жилья у него нет, взрослому отводятся его квадратные метры. Например, если мать обратилась в коммерческую организацию до брака, а ее сын остается с отцом, то сыну полагается часть жилплощади. По закону эта площадь передается отцу.

Для погашения долга родители часто используют материнский капитал. Как правило, суд признает его имуществом супруги. Она может распоряжаться площадью, оплаченной из этих средств. При потере родительских прав собственность переходит к отцу.

6. Как действовать, если заключен брачный договор?

Брачное соглашение содержит особые условия. Предположим, участник сделки освобождается от выплат, при этом он уже не может претендовать на жилье. Соглашение является важнейшим фактором при обращении в суд. Именно в нем содержится ответ на вопрос — как делить квартиру в ипотеке при разводе.

7. Что делать, если оформлена военная ипотека?

Главное отличие военного кредитование заключается в том, что ответственность за выплату взносов лежит не на физических лицах, а на Министерстве обороны.

Соглашение заключается только с тем членом семьи, который является военнослужащим. Он не может переоформлять полученную недвижимость на других лиц. Его семья в разделе не участвует.

При невыплате взносов по договору целевого жилищного займа (либо при другом нарушении) компенсацию должен выплачивать военнослужащий. Раздел квартиры в ипотеке при разводе в данном случае невозможен.

Pixabay

8. Как разделить имущество в судебном порядке?

Если не удается прийти к согласию мирным путем, необходимо подать в суд иск о разделе имущества.

Что должно быть в иске

  • Дата приобретения.
  • Сведения о том, на кого зарегистрировано соглашение.
  • Сумма выплаченных взносов.
  • Требования заявителя.

Пакет документов для предоставления в суд

  • Выписка из ЕГРН, устанавливающую право собственности с пометкой о том, что жилье находится в ипотеке.
  • Договор по кредиту, где обозначены доли и взносы каждого из супругов.
  • Справка об остатке долга. Она выдается банком.
  • Свидетельство о разводе.
  • Копии паспортов.
  • Бумаги, подтверждающие факт оплаты по взносам, вид брака, другие сведения. Может потребоваться информация о свидетелях, если необходимо их участие.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины. Сумма зависит от стоимости иска, которая, в свою очередь, зависит от доли супруга, обратившегося в суд. При стоимости, равной 20-100 тыс. руб., размер госпошлины составит 800 руб. плюс 3% от суммы выше 20 тыс. руб.
Pixabay

От истца могут потребоваться бумаги, подтверждающие источники выплат. 

Пакет документов для истца

  • Выписки со счетов, использовавшихся для оплаты.
  • Документы на наследство, если средства для оплаты были унаследованы или выручены от продажи имущества, перешедшего по наследству.
  • Договор дарения, если для погашения долга были задействованы подаренные деньги либо объекты собственности.

При принятии решения по рассматриваемому делу важную роль играют требования банка. Учреждение является собственником недвижимости до полного погашения долга, поэтому необходимо его согласие на все операции. Так, например, у клиентов иногда возникает необходимость в дополнительном доходе. Собственное жилье можно сдать в аренду, но что делать, если при разводе квартира в ипотеке? Для этого необходимо получить разрешение банка.

Поводом для обращения в инстанции часто становится отказ одного из супругов выполнять обязанности по кредиту. При категорическом отказе бумаги переоформляются на платежеспособную сторону, а неплатежеспособная сторона теряет свою часть. Если недобросовестный заемщик не выплачивает положенную сумму денег в течение трех месяцев, а от доли отказываться не хочет, банк может продать недвижимость, а вырученные средства пустить на погашение образовавшейся задолженности. При продаже он снижает цену, чтобы получить средства как можно быстрее.

Бывает так, что оба супруга отказываются платить. В этом случае учреждение имеет полное право забрать объект недвижимости обратно.

  • Материал подготовил: Артем Филимонов