Desktop [1320] Ipad [990] Tablet [660] Mobile [100%]

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2018 году

В среднем от 2 до 6% дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Новые правила долевого строительства, которые начали действовать 1 июля 2018 года, призваны защитить права граждан.
Новая доля дольщиков

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru

Меры защиты дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому Закон продолжили совершенствовать. Переходный период введения новых норм закона продлится до июля 2019 г., но некоторые из изменений уже начали действовать.

Кто такие обманутые дольщики

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия: 
между застройщиком и дольщиком был заключён именно договор долевого участия;

  • застройщик не выполнял обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд; 
  • у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
  • обязательства застройщика перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

  • в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
  • дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
  • дом строится на участке, где не допускается такое строительство; 
  • дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни долевого строительства становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.
Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта. 

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки в строительстве — вполне обычное дело, далеко не всегда график строительства соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов на строительство; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно. Последние изменения в текст закона были внесены 29 июля 2018 г.

Новые требования к застройщику

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта строительства жилья

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено. При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы застройщика должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика строительства). 

В-третьих, деятельность застройщика (девелопера) в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке. 

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления застройщика и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица. 

Компания-застройщик обязательно должна получить заключение экспертизы даже при строительстве малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство). В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков строительства или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства. 

Как выбрать застройщика

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:

  1. изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию;
  2. самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете о застройщике в интернете, — съездить на любую из строек этого застройщика и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся;
  3. прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь; 
  4. при возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях. 

Новые требования к застройщику

Требования к застройщику существенно изменились. До дня заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте строительства. 

Застройщик обязан предоставлять дольщику по его требованию:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Застройщик должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше. 

Требования к договору долевого участия

В соответствии с ДДУ, одна сторона (дольщик) обязуется оплатить зафиксированную в документе долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона (застройщик или девелопер) обязуется за счёт привлечённых или собственных средств в предусмотренный договором срок построить и сдать данный объект в эксплуатацию.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
  • указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Имейте в виду: при отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным. Каждый ДДУ должен быть зарегистрирован в региональном подразделении Росреестра для того, чтобы избежать двойных продаж. 

Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, например:

  • возникли проблемы со сроками строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта недвижимости; 
  • меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. 

В случае расторжения договора дольщиком застройщик обязан возвратить участникам долевого строительства не только денежные средства, но и проценты за пользование заёмными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. При этом компания-застройщик может расторгнуть договор только через суд по истечении 3 мес.

Новая доля дольщиков

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru

Ответственность за изменение сроков строительства

Застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи устанавливается для всех участников долевого строительства, он единый. 

Если строительство затягивается, застройщик обязан выплатить неустойку (пеню) покупателям в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

В случае, если построить дом в зафиксированный в договоре срок невозможно, застройщик обязан в течение 2 мес. письменно уведомить об этом участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор.

Кроме того, в ДДУ устанавливаются определённые сроки передачи недвижимости дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение 2 мес. после приёмки гос­комиссией.

Для чего нужен компенсационный фонд

Обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве.

Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве 1,2 % от цены каждого ДДУ. Законом предусмотрена ежегодная оценка обязательств для корректировки размера взносов по итогам оценки, но не чаще 1 раз в год.

Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости. Возглавляет компенсационный фонд генеральный директор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК). Очень важно то, что в задачи фонда не входит сбор определённой суммы, нужно лишь, чтобы он обеспечивал финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется, исходя из общей площади объектов долевого строительства и цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе. 

Компенсационный фонд поможет защитить права новых дольщиков; для помощи тем дольщикам, кто уже столкнулся с трудностями, региональные власти составили графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения.

Если застройщик — банкрот: нововведения

Общий срок проведения процедуры банкротства застройщика сокращён за счёт отмены процедур финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, проводимых арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве застройщика. Первой вводится процедура конкурсного производства, при этом руководить застройщиком-банкротом должен профессиональный руководитель, уже имеющий опыт работы в строительной сфере. Новый конкурсный управляющий направляет дольщикам письмо, в котором будет описана дальнейшая процедура и алгоритм действий. 

Закон «О банкротстве» устанавливает, что требования всех участников долевого строительства предъявляются конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд не позднее 2 мес. со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Управляющий рассмат­ривает требования участников строительства и включает их в реестр.

Если же в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платёжеспособность застройщика-должника может быть восстановлена, возможен переход к внешнему управлению. 

Конкурсный управляющий обязан осуществлять необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика. Есть и другой вариант — собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путём получения возмещения от Компенсационного фонда. Кроме того, остаётся возможность погашения требований путём передачи дольщикам объекта незавершённого строительства или передачи жилых помещений (если объект уже построен). Решение принимается отдельно по каждому строящемуся дому общим собранием участников долевого строительства, необходимо получить одобрение ¾ дольщиков.

Обратите внимание: при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев недвижимости оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых входят апартаменты. 

Земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников долевого строительства до момента исполнения застройщиком своих обязательств; при этом право собственности на недвижимость переходит к дольщику в момент регистрации договора долевого участия.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Система эскроу-счетов в России появилась в 2014 г., но использовать эту схему начали только в 2018 г. 

Проценты на средства, размещённые на эскроу-счетах, не начисляются, и банк, где открыты такие счета, не получает вознаграждения. По сути, эскроу-счёт — беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес. При использовании счетов эскроу дольщики не принимают финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в предусмотренных законом случаях. В том случае, если банк будет объявлен банкротом, застройщик перезаключает договор с новым банком-агентом, застрахованные деньги будут перечислены на новый счёт.

Застройщик (девелопер) получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства. 

Срок гарантии — 5 лет

Дольщик вправе требовать от застройщика бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму. Кроме того, дольщик может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Перспективы нововведений

С 1 июля 2019 г. изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ начнут действовать в полном объёме. Долевое строительство должно быть заменено проектным, должен быть создан реестр застройщиков (он поможет проверять надёжность девелопера).

Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что застройщики ищут обходные схемы, при реализации которых участники долевого строительства не будут заключать ДДУ.

Обратите внимание: гарантировать защиту прав дольщика может только договор долевого участия, поэтому покупателю нельзя соглашаться на предложение застройщика оформить вместо него вексель, или договор уступки права, или договор софинансирования.

Эксперты в области недвижимости полагают, что изменения в Закон № 214-ФЗ заставит мелкие и средние компании уйти с рынка строительства, поскольку цель нововведений состоит в санации строительной отрасли. С другой стороны, такая ситуация может вызвать существенные изменения на рынке ипотечных кредитов, заставив банки предложить более выгодные кредитные решения для тех, кто хочет купить жильё.  

  • Материал подготовила: Юлия Чернова


Комментарии (0)