Как рассчитать налоги на недвижимость: всё о выплатах, вычетах и льготах

В число обязанностей владельцев недвижимости входит и уплата налогов. Знание правил, по которым начисляются налоговые суммы, и как получить налоговый вычет, поможет сэкономить семейный бюджет.
Как рассчитать налоги на недвижимость: всё о выплатах, вычетах и льготах

ah_fotobox/Fotolia.com

Налоговый кодекс предусма­тривает, что при покупке квартиры или дома (неважно, на собственные средства или на заёмные) вы вправе рассчитывать на сокращение вашего налогооблагаемого дохода и на возврат из бюджета государства до 260 тыс. руб.

Какое недвижимое имущество облагается налогом

Налогом облагаются следующие виды недвижимого имущества:

  • жилые дома (а также дома и строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства); 
  • квартиры, комнаты; 
  • гаражи, машино-места; 
  • единые недвижимые комплексы; 
  • объекты незавершённого строительства; 
  • иные здания, строения, сооружения, помещения.

Не признаётся объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

Налоговая ставка

Недвижимое имущество с января 2019 г. облагается налогом по ставке 0,1 % кадастровой стоимости объекта в отношении:

  • жилых домов, части жилых домов, квартир, части квартир, комнат;
  • объектов незавершённого строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
  • единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом;
  • гаражей и машино-мест;
  • хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 м2 и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Также действует налоговая ставка 2 % от кадастровой стоимости. Она применяется в отношении объектов налогообложения, включённых в особый перечень, а также той недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн руб. 

В отношении всего остального недвижимого имущества применяется ставка 0,5 % от кадастровой стоимости. 

Налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в 3 раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Кроме того, могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения; вида объекта налогообложения; места нахождения объекта налогообложения; видов территориальных зон, в границах которых расположен объект налогообложения.

Как рассчитать налоги на недвижимость: всё о выплатах, вычетах и льготах
Unsplash

Налогооблагаемая база 

Для расчёта налога используют кадастровую стоимость недвижимого имущества. Чтобы её узнать, необходимо обратиться к онлайн-сервису на сайте Росреестра или отправить запрос в региональное отделение Росреестра. По кадастровому номеру квартиры (или по её адресу) можно получить общедоступную информацию об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. 

Однако у этого правила есть свои исключения. Если кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором рассчитывается налог, то налогооблагаемая база рассчитывается от заявленной суммы в договоре купли-продажи. Кроме того, при расчёте налогооблагаемой базы может быть использован понижающий коэффициент в размере 0,7.

Льготы

Налоговым кодексом предусмотрены льготные категории налогоплательщиков. К ним, например, относятся:

  • Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награждённые орденом Славы трёх степеней;
  • инвалиды I и II групп инвалидности;
  • физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, — в отношении специально оборудованных помещений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, а также жилых помещений, используемых для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек;
  • владельцы хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 м2 и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Обратите внимание: налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида по выбору налогоплательщика. То есть, если у льготника есть три квартиры и два гаража, налоговые льготы будут предоставлены в отношении одной квартиры и одного гаража.

Как рассчитать налоги на недвижимость: всё о выплатах, вычетах и льготах
ah_fotobox/Fotolia.com

Вычеты на имущественные налоги

Для собственников — физических лиц действуют вычеты на имущественные налоги. Налоговая база уменьшается:

  • в отношении каждого жилого дома на величину кадастровой стоимости 50 м2 от его общей площади;
  • в отношении квартиры и части жилого дома — на величину кадастровой стоимости 20 м2;
  • в отношении комнаты или части квартиры — на 10 м2

При этом такие вычеты учитываются автоматически при расчёте налога для всех объектов. 
Аналогичная льгота установлена и для владельцев земли. С 2017 г. пенсионеры, ветераны, инвалиды и некоторые другие категории граждан имеют право воспользоваться вычетом в размере 600 м2 по одному земельному участку независимо от категории земли. 

Для того чтобы получить вычет, необходимо обратиться в налоговые органы с заявлением и документами, подтверждающими право на льготу. 

Если размер налогооблагаемой базы оставлен без изменения, можно обратиться в суд. Вам потребуются:

  1. заявление; 
  2. справка о кадастровой стоимости на момент подачи заявления;
  3. нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;
  4. доказательства неточности расчёта цены объекта.
  5. квитанция об оплате государственной пошлины.

Кадастровая оценка, установленная решением суда, будет использоваться после вступления решения суда в законную силу. 

Нужно ли платить налог при продаже недвижимости

В том случае, если продавец дома или квартиры владел своим имуществом в течение минимального предельного срока, установленного Налоговым кодексом, или более, налог им не уплачивается. 

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года. Он распространяется на те объекты, право собственности на которые получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника, право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации. Такой же минимальный срок распространяется и на те объекты, право собственности на которые получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 

Важно знать, что для квартир, приобретённых до 2016 г., действуют старые правила — минимальный предельный срок владения составляет 3 года. Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Если сумма, вырученная от продажи объекта недвижимого имущества, существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70 % от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то при расчёте налога применяется понижающий коэффициент. Это означает, что для определения налогооблагаемой базы стоимость квартиры или дома умножат на коэффициент 0,7.

Как рассчитать налоги на недвижимость: всё о выплатах, вычетах и льготах
Unsplash

Имущественный вычет для продавца

Продавец также может использовать налоговый вычет при определении налогооблагаемой базы. Максимальный размер вычета в случае продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в таком имуществе составляет 1 млн руб. Для иного имущества (автомобили, нежилые помещения, гаражи) максимальная сумма налогового вычета составляет 250 тыс. руб. 

Пределом для получения имущественного вычета является сумма 2 млн руб. Не включаются в неё проценты по ипотечным кредитам, полученным в банках РФ, по которым установлен лимит в размере 3 млн. руб.

Существует несколько интересных моментов, связанных с исчислением вычета для имущества, находившегося в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения. Если такое имущество было продано как единый объект по одному договору купли-продажи, налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если имущество находилось в общей совместной собственности, вычет распределяется по договорённости между владельцами.

В том случае, если каждый владелец продал свою долю, находившуюся в его собственности, по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Обратите внимание: если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, пределы налогового вычета применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности. Если же полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Что нужно сделать для получения вычета

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить по окончании года налоговую декларацию формы 3-НДФЛ и представить в налоговые органы копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Если налогоплательщик заявляет вычет, равный сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно подготавливаем копии документов, подтверждающих такие расходы. Вместе с копиями при обращении в налоговый орган необходимо представить и оригиналы. Они останутся у налогоплательщика после их проверки налоговым инспектором.

Вычет для покупателя

Покупатели недвижимого имущества также имеют право получить вычет. Вычет на приобретение имущества предоставляется по расходам:

  • на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;
  • на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нём), земельного участка под него;
  • на погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нём), земельного участка под него.

Максимальная сумма вычета составляет 2 млн руб. в случае нового строительства или приобретения на территории Российской Федерации жилья. При этом после 1 января 2014 г. предельный размер вычета не зависит от количества приобретённых объектов недвижимости. Если вычет рассчитывается в отношении расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам, его размер составляет 3 млн руб.  

Обратите внимание: если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере, остаток вычета может быть перенесён на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Налогооблагаемая база может быть уменьшена также и на сумму расходов на достройку и отделку приобретённого дома или отделку приобретённой квартиры или комнаты, но только в том случае, если в договоре купли-продажи есть пометка о том, что совершено приобретение незавершённых строительством жилого дома либо квартиры или комнаты без отделки. Важно, что прочие расходы (например, связанные с перепланировкой) в составе имущественного вычета не учитываются.

Как рассчитать налоги на недвижимость: всё о выплатах, вычетах и льготах
Unsplash

Покупка в долевую собственность

До 1 января 2014 г. при приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределялся между совладельцами в соответствии с их долей/долями собственности.

После 1 января 2014 г. правила изменились, и в случае приобретения жилья в общую долевую собственность вычет предоставляется в размере фактически произведённых расходов каждого из сособственников в пределах общего установленного лимита.

Обратите внимание на некоторые особенности, связанные с определением размера вычета при покупке недвижимости в долевую собственность:

  • родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие жильё в общую с ними долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям;
  • в случае приобретения квартиры или дома супругами во время брака в совместную собственность оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договорённости.

Получение вычета покупателем

Набор документов, необходимых для обращения в налоговые орган, похож на тот, что предоставляется продавцом. Покупателю необходимо подготовить:

  • налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ;
  • копии документов, подтверждающих право на недвижимое имущество (свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом; договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю в ней); свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю в нём и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю в нём; целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, заключённые с кредитными или иными организациями, график погашения кредита (зай­ма) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами);
  • копии платёжных документов, подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества, свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

Если имущество приобретено в общую совместную собственность, также понадобятся:

  • для супругов — копия свидетельства о браке;
  • письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета.

За вычетом можно обратиться и к работодателю. Для этого необходимо обратиться в налоговый орган с заявлением на получение уведомления о праве на имущественный вычет и приложить к нему копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.

В течение 30 дней в налоговом органе будет подготовлено соответствующее уведомление о праве на имущественный вычет, которое затем налогоплательщик передаёт работодателю. Уведомление будет являться основанием для того, чтобы бухгалтерия при расчёте заработной платы не удерживала налог на доходы физического лица в размере 13 % из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов. 

Обратите внимание: имущественный вычет может возвращаться на протяжении длительного времени. Всё зависит от суммы, которую должен получить налогоплательщик. 

Вычет при одновременной продаже и покупке 

Самым интересным случаем является исчисление налога при одновременной продаже и покупке недвижимого имущества. 

В соответствии с положениями Налогового кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением такого имущества. Это означает, что в случае продажи одного и покупки другого объекта недвижимости вычет применён быть не может. В этом случае налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. Таким образом, собственник сначала заплатит налог с продажи первой квартиры, а потом получит право на налоговый вычет с покупки второй квартиры.