Как рассчитать налоги на недвижимость: всё о выплатах, вычетах и льготах

Вычеты на имущественные налоги

Для собственников — физических лиц действуют вычеты на имущественные налоги. Налоговая база уменьшается:

• в отношении каждого жилого дома на величину кадастровой стоимости 50 м² от его общей площади;
• в отношении квартиры и части жилого дома — на величину кадастровой стоимости 20 м²;
• в отношении комнаты или части квартиры — на 10 м². 

При этом такие вычеты учитываются автоматически при расчёте налога для всех объектов. 
Аналогичная льгота установлена и для владельцев земли. С 2017 г. пенсионеры, ветераны, инвалиды и некоторые другие категории граждан имеют право воспользоваться вычетом в размере 600 м² по одному земельному участку независимо от категории земли. 

Для того чтобы получить вычет, необходимо обратиться в налоговые органы с заявлением и документами, подтверждающими право на льготу. 

Если размер налогооблагаемой базы оставлен без изменения, можно обратиться в суд. Вам потребуются:

1. заявление; 
2. справка о кадастровой стоимости на момент подачи заявления;
3. нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;
4. доказательства неточности расчёта цены объекта.
5. квитанция об оплате государственной пошлины.

Кадастровая оценка, установленная решением суда, будет использоваться после вступления решения суда в законную силу. 

Нужно ли платить налог при продаже недвижимости

В том случае, если продавец дома или квартиры владел своим имуществом в течение минимального предельного срока, установленного Налоговым кодексом, или более, налог им не уплачивается. 

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года. Он распространяется на те объекты, право собственности на которые получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника, право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации. Такой же минимальный срок распространяется и на те объекты, право собственности на которые получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 

Важно знать, что для квартир, приобретённых до 2016 г., действуют старые правила — минимальный предельный срок владения составляет 3 года. Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Если сумма, вырученная от продажи объекта недвижимого имущества, существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70 % от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то при расчёте налога применяется понижающий коэффициент. Это означает, что для определения налогооблагаемой базы стоимость квартиры или дома умножат на коэффициент 0,7.

Имущественный вычет для продавца

Продавец также может использовать налоговый вычет при определении налогооблагаемой базы. Максимальный размер вычета в случае продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в таком имуществе составляет 1 млн руб. Для иного имущества (автомобили, нежилые помещения, гаражи) максимальная сумма налогового вычета составляет 250 тыс. руб. 

Пределом для получения имущественного вычета является сумма 2 млн руб. Не включаются в неё проценты по ипотечным кредитам, полученным в банках РФ, по которым установлен лимит в размере 3 млн. руб.

Существует несколько интересных моментов, связанных с исчислением вычета для имущества, находившегося в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения. Если такое имущество было продано как единый объект по одному договору купли-продажи, налоговый вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если имущество находилось в общей совместной собственности, вычет распределяется по договорённости между владельцами.

В том случае, если каждый владелец продал свою долю, находившуюся в его собственности, по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Обратите внимание: если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, пределы налогового вычета применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности. Если же полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Что нужно сделать для получения вычета

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить по окончании года налоговую декларацию формы 3-НДФЛ и представить в налоговые органы копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Если налогоплательщик заявляет вычет, равный сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно подготавливаем копии документов, подтверждающих такие расходы. Вместе с копиями при обращении в налоговый орган необходимо представить и оригиналы. Они останутся у налогоплательщика после их проверки налоговым инспектором.

Вычет для покупателя

Покупатели недвижимого имущества также имеют право получить вычет. Вычет на приобретение имущества предоставляется по расходам:

• на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;
• на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нём), земельного участка под него;
• на погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нём), земельного участка под него.

Максимальная сумма вычета составляет 2 млн руб. в случае нового строительства или приобретения на территории Российской Федерации жилья. При этом после 1 января 2014 г. предельный размер вычета не зависит от количества приобретённых объектов недвижимости. Если вычет рассчитывается в отношении расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам, его размер составляет 3 млн руб.  

Обратите внимание: если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере, остаток вычета может быть перенесён на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Налогооблагаемая база может быть уменьшена также и на сумму расходов на достройку и отделку приобретённого дома или отделку приобретённой квартиры или комнаты, но только в том случае, если в договоре купли-продажи есть пометка о том, что совершено приобретение незавершённых строительством жилого дома либо квартиры или комнаты без отделки. Важно, что прочие расходы (например, связанные с перепланировкой) в составе имущественного вычета не учитываются.

Покупка в долевую собственность

До 1 января 2014 г. при приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределялся между совладельцами в соответствии с их долей/долями собственности.

После 1 января 2014 г. правила изменились, и в случае приобретения жилья в общую долевую собственность вычет предоставляется в размере фактически произведённых расходов каждого из сособственников в пределах общего установленного лимита.

Обратите внимание на некоторые особенности, связанные с определением размера вычета при покупке недвижимости в долевую собственность:

• родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие жильё в общую с ними долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям;
• в случае приобретения квартиры или дома супругами во время брака в совместную собственность оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договорённости.

Получение вычета покупателем

Набор документов, необходимых для обращения в налоговые орган, похож на тот, что предоставляется продавцом. Покупателю необходимо подготовить:

• налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
• справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ;
• копии документов, подтверждающих право на недвижимое имущество (свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом; договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю в ней); свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю в нём и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю в нём; целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, заключённые с кредитными или иными организациями, график погашения кредита (зай­ма) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами);
• копии платёжных документов, подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества, свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

Если имущество приобретено в общую совместную собственность, также понадобятся:

• для супругов — копия свидетельства о браке;
• письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета.

За вычетом можно обратиться и к работодателю. Для этого необходимо обратиться в налоговый орган с заявлением на получение уведомления о праве на имущественный вычет и приложить к нему копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.

В течение 30 дней в налоговом органе будет подготовлено соответствующее уведомление о праве на имущественный вычет, которое затем налогоплательщик передаёт работодателю. Уведомление будет являться основанием для того, чтобы бухгалтерия при расчёте заработной платы не удерживала налог на доходы физического лица в размере 13 % из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов. 

Обратите внимание: имущественный вычет может возвращаться на протяжении длительного времени. Всё зависит от суммы, которую должен получить налогоплательщик. 

Вычет при одновременной продаже и покупке 

Самым интересным случаем является исчисление налога при одновременной продаже и покупке недвижимого имущества. 

В соответствии с положениями Налогового кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением такого имущества. Это означает, что в случае продажи одного и покупки другого объекта недвижимости вычет применён быть не может. В этом случае налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. Таким образом, собственник сначала заплатит налог с продажи первой квартиры, а потом получит право на налоговый вычет с покупки второй квартиры.