Что такое свободная продажа квартиры: рассказывает эксперт по недвижимости

Объясняем, что значит свободная продажа, в чем ее преимущество и как продать собственную квартиру таким образом.
Что такое свободная продажа квартиры: рассказывает эксперт по недвижимости

DepositPhotos/Fotodom.ru

Свободная продажа квартиры — наиболее простая для покупателя ситуация. Продавец в результате сделки получает деньги, квартира на момент продажи освобождается от прописанных собственников и членов их семей (юридическое освобождение), от проживающих и от вещей, не входящих в стоимость квартиры (физическое освобождение).

Как не попасться на хитрость риэлтора при выборе квартиры

Часто в рекламе продавцы лукавят и объявляют о прямой продаже квартиры, которую не планируют (или не могут) продать как свободную. Расчёт на то, что на прямую покупку больше желающих, будет больше звонков и просмотров. Повышается вероятность, что объект с хорошим ремонтом кому-то понравится настолько, что покупатель смирится с «несвободой» продажи. 

Исправить ситуацию может параллельный подбор свободной альтернативы (той квартиры, которую нужно приобрести взамен продаваемой). Если это удаётся, то риэлтор может рекламировать свой объект как свободный. 

Что такое свободная продажа квартиры: рассказывает эксперт по недвижимости
Pexels

Как работает параллельный подбор квартиры

Свободная продажа настолько привлекательнее для покупателей и выгоднее по цене продавцам, что иногда стоит сначала купить нужную квартиру, а потом продать свою как свободную. Конечно, если есть возможность — например, взять ипотеку на покупку. Бывает выгодно затем погасить кредит средствами от продажи свободной квартиры — моратория на досрочное гашение ипотеки нет ни в одном банке. 

Покупателям стоит cтремиться подобрать свободный вариант для покупки. При заключении авансового соглашения или предварительного договора с продавцом квартиры обязательно фиксируйте факт именно свободной продажи в письменном виде. 

Сроки и процесс освобождения квартиры

Если по каким-то причинам юридическое или физическое освобождение квартиры до сделки невозможно или затруднительно для продавца, то стороны договариваются о сроках на эти действия после подписания договора купли-продажи квартиры (ДКП) или после регистрации в Росреестре перехода права собственности по ДКП на покупателя. Обычно это не больше 30 календарных дней с оговоренного сторонами момента. Обязательства продавца по юридическому и физическому освобождению квартиры всегда чётко фиксируются в тексте ДКП. 

Бывает, что помимо собственников жилья в квартире прописаны третьи лица. При невозможности снять их с регистрационного учёта до сделки, они делают нотариальные заявления с обязательствами по юридическому и физическому освобождению квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДКП. 

Покупателям стоит заложить в отдельную ячейку некую сумму из стоимости квартиры (~50–100 тыс. руб. за каждое зарегистрированное в квартире третье лицо) под документ, подтверждающий полное юридическое освобождение квартиры. Это может быть выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учёта либо выписка о постановке на постоянный регистрационный учёт по любому адресу (адресам), отличному от адреса продаваемой квартиры. 

Где хранятся ключи от банковской ячейки

Ключи от банковских ячеек хранятся до оформления на него собственности у продавца или его доверенного физического или юридического лица. Очень удобно хранить ключи в банке, где происходит закладка денежных средств. Но такая услуга предоставляется банками крайне редко. 

После получения из Росреестра документов, подтверждающих факт продажи недвижимости, ключи от всех банковских ячеек меняют на расписку продавца о получении всех денег за квартиру от покупателя. Основную сумму продавец может получить сразу, а деньги из «меньшей» ячейки — по мере выполнения обязательств по перепрописке или снятию с учёта в проданной квартире всех ранее зарегистрированных.

Что такое свободная продажа квартиры: рассказывает эксперт по недвижимости
DepositPhotos/Fotodom.ru

В случае злостного уклонения продавцом от исполнения обязательств по юридическому или физическому освобождению квартиры, удержанные средства покупатель может потратить на оплату хорошего адвоката. 

Чем может помочь аккредитив

При простых ипотечных сделках по покупке свободной квартиры банки часто предлагают сторонам сделки произвести взаимные расчёты через аккредитив. Хорошо, если удаётся настоять на выписке собственников и третьих лиц до подписания ДКП квартиры. При расчётах через аккредитив затруднительно удержать часть суммы под выписку. Банки же разрешают проводить сделки с неснявшимися с регистрации просто при наличии нужных фраз в ДКП и соответствующих нотариальных заявлений.

Текст: Л. Старшинова, эксперт по ­недвижимости
Статья была опубликована в журнале «Дом» №4 (2019 г.). Вы можете подписаться на печатную версию издания.