Квартира от застройщика: как купить жильё на первичном рынке

Защиту от ошибок застройщика, от задержки сдачи строительства гарантирует Договор долевого участия в строительстве ДДУ. Он же обеспечивает качество стройки. 

Как выбрать застройщика

Начинать поиски подходящего застройщика стоит на просторах интернета. Изучите сайты застройщиков (или сайты самих новостроек). Обратите внимание на следующие моменты:

• учредительные документы;
• отзывы о застройщике;
• информацию о строящемся доме;
• фотографии со стройки или веб-трансляцию.

У каждого застройщика должен быть пакет учредительных документов, в который входят как минимум устав, свидетельство о регистрации и свидетельство о постановке на учёт в налоговых органах. Проверить документы застройщика можно через сайт налоговой службы.

Читая отзывы о работе застройщика, помните, что многие из них пишутся по заказу. По этой причине отнеситесь к полученной информации критично.

Насторожить вас может сообщение о том, что к застройщику предъявлялись требования о банкротстве, что означает, что ему не хватало денег на оплату труда подрядчиков. 

Обязательно изучите фотоотчёты (или веб-трансляцию) со стройки. Если продвижение в ходе строительства есть, значит, застройщик контролирует подрядчиков, стройка не стоит.  

Можно посетить уже законченные объекты застройщика и посмотреть, в каком виде квартиры передаются покупателям.

Ищите застройщика, получившего проектное финансирование надёжного банка, специалисты которого проанализировали возможные строительные риски и просчитали все платежи подрядчикам.

Как выбрать дом

Следующее, на что стоит обратить самое пристальное внимание, это сведения о самой новостройке, а именно — разрешение на строительство и проектную декларацию.

Разрешение на строительство выдают территориальные органы власти, оно подтверждает, что застройщик прошёл проверку на государственном уровне. 

Проектную декларацию застройщик составляет сам, она заверяется печатью и подписью директора. В проектной декларации должны быть указаны:
сроки начала и окончания строительства;

• подробное описание дома;
• источник финансирования;
• возможные финансовые риски. 

Финансирование стройки могут осуществлять сами покупатели, или же застройщик может воспользоваться заёмным капиталом. Учтите, что застройщику деньги нужны постоянно, поскольку он рассчитывается с подрядчиками и за поставку материалов, и за каждый этап работы. Поэтому застройщику выгодно продать первые квартиры ещё до того, как завершится нулевой цикл, то есть на стадии котлована. 

Некоторые дальновидные застройщики заключают с банками договор о проектном финансировании, в соответствии с которым кредитная организация (банк) предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Договор долевого участия

Проекты договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) стоит изучить ещё до того, как вы определитесь с выбором застройщика. 

ДДУ является двусторонним, он заключается между застройщиком и покупателем. По своему содержанию он консенсуальный и возмездный. Это означает, что права и обязанности сторон договора взаимоувязаны таким образом, что право одной стороны подтверждено обязанностью другой стороны.

У покупателя несколько больше прав, чем у застройщика. Однако и у него есть свои обязанности. Покупатель обязан заплатить предусмотренную в договоре сумму, а также принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать следующие пункты:

1. информацию об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (наименование объекта, строительный адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, предполагаемый метраж);
2. расчётную стоимость жилья (учитывая, что метраж квартиры может измениться в ходе строительства, точную сумму опытный застройщик в договор вносить не станет, даст лишь примерный расчёт);
3. срок окончания строительства и срок передачи объекта дольщику (договор, в котором не указан срок, нельзя зарегистрировать в государственном реестре, то есть он не будет считаться);
4. гарантийный срок на объект (не меньше 5 лет, в том числе 3 года на инженерное оборудование), в рамках которого застройщик бесплатно будет устранять недочёты или же выплатит компенсацию;
5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (страхование гражданской ответственности застройщика или поручительство банка, причём условия поручительства и сведения о поручителе/страховщике должны быть известны дольщикам).

Регистрация договора

Для того чтобы застройщик не мог продать одну и ту же квартиру нескольким дольщикам, а потом забрать деньги и скрыться, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрена обязательная регистрация договора долевого участия в строительстве в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). 

В территориальном подразделении Росреестра проверят обстоятельства заключения сделки, а информацию о ней занесут в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). 

Для регистрации ДДУ необходимо будет уплатить государственную пошлину и покупателю, и застройщику. Можно внести плату в отделении банка или же воспользоваться порталом государственных услуг. 

Оформлять документы вы можете самостоятельно или же вольны передать полномочия застройщику по доверенности. Если вы хотите пройти процедуру регистрации самостоятельно, вы можете принести в подразделение Росреестра заявление о том, что во всех мероприятиях будете участвовать лично. 

Для регистрации первого договора долевого участия застройщик должен представить в регистрирующий орган:

• заявление о государственной регистрации;
• документ об уплате государственной пошлины;
• документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от его имени;
• документы, устанавливающие наличие права;
• документ, удостоверяющий личность;
• учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии этих документов;
• документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Если вы готовы доверить регистрацию ДДУ представителю застройщика, необходимо подготовить соответствующий нотариально удостоверенный документ. Доверенность должна быть оформлена только для регистрации договора в Росреестре, таким образом вы защитите себя от возможного произвола со стороны застройщика или его представителя. На регистрацию договора обычно уходит около десяти рабочих дней. 

Оплата квартиры

После того как зарегистрирован ДДУ, можно оплатить работу застройщика. Обычно оплата поступает на специальный аккредитивный счёт в банке после заключения договора с застройщиком. В этом случае на время регистрации договора в Росреестре банк резервирует внесённую вами сумму, но не передаёт её застройщику до тех пор, пока его представитель не предъявит готовый договор. 

После того как ДДУ прошёл регистрацию, банк самостоятельно переводит деньги на расчётный счёт застройщика. Если же договор не зарегистрировали, вы всегда можете забрать внесённые на аккредитив денежные средства.

Иногда застройщик отказывается от практики использования аккредитива. В этом случае деньги застройщику вы будете переводить на расчётный счёт сами, но только после регистрации договора в Росреестре. 

Остаётся ещё один путь, который тоже должен быть упомянут. Заплатить можно наличными в кассу застройщика. В этом случае вам должны выдать квитанцию к приходному кассовому ордеру, которая и подтверждает факт оплаты. 

Вы можете заплатить застройщику за своё жильё единовременно или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором; цена может быть изменена, но только в случаях и на условиях, указанных в договоре.

Дополнительное соглашение

В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, не позднее чем за 2 мес до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию уведомить дольщика о сложившейся ситуации и предложить заключить дополнительное соглашение к договору. 

Практика показывает, что подписывать дополнительное соглашение стоит в следующий случаях:

• в договоре были специально указаны меньшие сроки окончания строительства для повышения инвестиционной привлекательности (и застройщик предупредил об этом); 
• задержка доставки на стройку стройматериалов;
• природные катаклизмы;
• смена подрядчика.

Не стоит подписывать дополнительное соглашение в тех случаях, когда, например, произошла передача прав от одного застройщика другому, был отказ в получении разрешительных документов, обнаружилась недостаточность средств на ввод в эксплуатацию объектов, или если застройщик предлагает перенести сроки сдачи на год и более без объективных причин. Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. 

В любом случае для оценки ситуации стоит обратиться к юристам, которые на основе анализа ситуации смогут дать консультацию по возможным рискам.

Акт приёмки-передачи

После того как дом введён в эксплуатацию, застройщик отправляет дольщикам приглашение прийти на осмотр квартиры. По требованиям закона приглашение отправляется заказным письмом. В офис застройщика должны прийти все дольщики, указанные в ДДУ. Можно оформить доверенность на одного из покупателей, тогда дальнейшие процедуры он будет проходить за всех. После того как представитель застройщика проверит документы дольщика (удостоверение личности, доверенность, оригинал ДДУ), вам назначат время осмотра квартиры. Осмотр и приёмка квартиры — дело крайне ответственное. Вам необходимо внимательно осмотреть новое жильё на предмет недочётов. 

Все недочёты можно условно разделить на две группы: 

• существенные, при наличии которых невозможно жить в квартире;
• несущественные, которые имеют больше косметический характер, но не исключают возможности жить в квартиры (например, неровности в штукатурке). 

Деление условно, потому как ни в одном нормативном акте оно не закреплено. Дольщик, принимающий квартиру, сам определяет, будет ли для него выявленный недочёт существенным или нет. Если недочёт является несущественным, но дольщик его считает таковым, застройщик должен сам доказать обратное (для этого обычно обращаются к помощи независимых экспертов). 

Все недочёты, что вы обнаружили, необходимо внести в дефектный акт, который составляется в двух экземплярах. По этому акту застройщик обязан устранить недочёты в квартире или компенсировать затраты на их исправление.

Если вы подписали акт приёмки-передачи, но потом обнаружили недочёты, то в течение гарантийного срока вы всё равно можете обратиться к застройщику для их исправления. Если же вы затягиваете подписание акта приёмки-передачи, хотя выявленные недочёты не носят существенного характера, то застройщик вправе через 2 месяца составить односторонний акт. 

Если застройщик не сдал жильё в срок, указанный в ДДУ, то за каждый день просрочки дольщику положена компенсация в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег.

Свидетельство о праве собственности

После того как вы подписали акт приёмки-передачи, застройщик передал вам ключи, остаётся ещё несколько незавершённых дел.

Застройщик обязан обратиться в органы местного самоуправления для того, чтобы строению присвоили почтовый адрес, а также оформить кадастровый и технический паспорт, то есть поставить новый объект на кадастровый учёт и внести запись о нём в реестр. Обычно это занимает около 4 мес. 

После того как эти документы будут получены, необходимо зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С января 2017 г. этот Реестр ведётся в электронном виде в едином для всей страны порядке, поэтому подать документы на регистрацию прав и кадастровый учёт объектов недвижимости можно в любом регионе независимо от того, где сам объект расположен. 

В регистрирующий орган необходимо обратиться с документом, удостоверяющим личность, заявлением и ДДУ. Регистрация займёт около семи дней. Само свидетельство не выдадут — информация накапливается в Реестре, а при необходимости подтвердить факт того, что это жильё находится у вас в собственности, получают выписку из ЕГРН. 

Налоговый вычет 

Налоговый вычет — это 13 % вашего дохода, которые государство возвращает вам после покупки квартиры, поскольку подоходный налог на эту сумму вами уже уплачен. Не могут получить вычет те, кто не отчисляет подоходный налог.

Подать документы на вычет можно в любой момент после приобретения квартиры. Предельный размер налогового вычета составляет 260 тыс. руб. В том случае, если квартира стоила дешевле 2  млн руб., в сумму вычета можно включить и расходы на отделку. 

Налоговый вычет получает тот, кто вносил платежи. Ваш работодатель не удерживает из вашей заработной платы подоходный налог до тех пор, пока вам не будет полностью выплачена сумма вычета, или же можно оформить и получить выплату через налоговую инспекцию. В этом случае платить будут раз в год. 

Перед тем как обращаться за вычетом, необходимо собрать следующие документы:

1. налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ; 
2. справку о доходах по форме 2-НДФЛ; 
3. заявление на вычет; 
4. копии паспорта, договора долевого участия, квитанции об оплате, акта приёма-передачи квартиры, свидетельства о регистрации права собственности или выписку из реестра.

Супругам, купившим квартиру в совместную собственность, понадобится заявление об определении долей и копия свидетельства о браке или же брачный договор.