Как сдавать квартиру официально: инструкция для начинающего арендодателя
![](https://www.ivd.ru/images/cache/2018/7/23/fit_300_200_false_crop_1080_720_0_0_q90_298851_d98c16342f.jpeg)
![](https://www.ivd.ru/favicon-180x180.png)
Наслушавшись историй о недобросовестных квартиросъемщиках, здравомыслящие домовладельцы рано или поздно приходят к решению сдавать жилье легально. При грамотно составленном договоре найма или аренды арендатору не избежать ответственности за учиненный в квартире погром и непогашенные долги, а попытка провернуть аферу с чужой жилплощадью обернется против самих мошенников.
![Покупка квартиры Покупка квартиры](/uploads/5b559be440a51.jpg)
Фото: Instagram omega_group_spb
Собираем документы для сдачи квартиры
Для законной сдачи квартиры, дома или комнаты в аренду нужен официальный документ — письменный договор между арендодателем и арендатором. Если недвижимость сдается физическому лицу, составляется договор найма, если арендатором выступает организация — договор аренды. Разница заключается в том, что регистрировать договор найма необязательно, а договор аренды сроком действия более одного года вносится в Росреестр в обязательном порядке.
![Договор между арендодателем и арендатором Договор между арендодателем и арендатором](/uploads/5b559c719fa17.jpg)
Фото: Instagram andom_1991
Практика показывает, что договор найма, заключаемый на год и более, лучше зарегистрировать. С другой стороны, заключение долгосрочного договора найма расширяет права нанимателя. Если вы не доверяете арендатору, проконсультируйтесь с юристом, как составить договор таким образом, чтобы он не был истолкован как долгосрочный.
![Сбор вещей при переезде Сбор вещей при переезде](/uploads/5b559d360699e.jpg)
При заключении долгосрочного договора найма семья с детьми может претендовать на расширенные права нанимателя. Фото: Instagram kompromiss9402
Подготовить документы для заключения договора найма или аренды недвижимого имущества проще всего единоличным собственникам.
Если в квартире больше никто не зарегистрирован, от вас потребуется только паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилье. Если вы делите жилплощадь с кем-то еще, также понадобится выписка из лицевого счета.
![Жилплощадь с несколькими собственниками Жилплощадь с несколькими собственниками](/uploads/5b559e6679359.jpg)
Фото: Instagram omega_group_spb
Сдавать квартиру, у которой несколько собственников, разрешается только при согласии совладельцев, а сдачу муниципального жилья необходимо согласовывать с наймодателем. Согласие заверяется нотариально, а при заключении договора должны присутствовать все собственники недвижимости. Ниже в таблице подробно рассмотрен порядок согласования аренды квартир и комнат в коммуналках.
![Прием у нотариуса Прием у нотариуса](/uploads/5b55a00d4614b.jpg)
Фото: Instagram rieltor_irina_gan
Согласие совладельцев | Согласие наймодателя | Согласие граждан, зарегистрированных в квартире | Согласие соседей | |
---|---|---|---|---|
Приватизированное жилье | + | - | - | - |
Муниципальное жилье | - | + | + | - |
Доля в приватизированной квартире | + | - | - | - |
Комната в муниципальной квартире | - | + | + | - |
Приватизированная комната в коммуналке | + | - | - | + |
Неприватизированная комната в коммуналке | - | + | + | + |
Как составить договор, который будет работать на вас?
Порядок оформления договоров найма и аренды недвижимости установлен статьями 34 и 35 ГК РФ. Документ составляется в простой письменной форме; главное — четко и недвусмысленно зафиксировать права и обязанности сторон на случай спора. В договоре должны быть указаны:
- реквизиты арендодателя и арендатора;
- сведения о других собственниках жилплощади;
- данные о приватизации жилья;
- срок действия договора;
- количество будущих жильцов;
- размер месячной арендной платы;
- точные сроки внесения платежей и способ передачи денег;
- ответственность за оплату коммунальных услуг (кто и в каком объеме вносит платежи);
- условия пользования бытовой техникой и личными вещами хозяев;
- условия возврата денег за неуплату и размеры компенсаций за причинение ущерба имуществу арендодателя;
- разрешение или запрет на содержание животных в квартире;
- порядок проведения проверок состояния квартиры;
- дополнительные договоренности.
К договору найма прилагается акт приема-передачи имущества владельца с подробным описанием обстановки. На основании этого документа вы в случае необходимости сможете доказать, что ущерб нанесен именно квартиросъемщиком.
![Потоп в квартире Потоп в квартире](/uploads/5b55a36f44ab9.jpg)
Потоп в квартире не сойдет квартирантам с рук, если есть договор найма с актом приема-передачи имущества. Фото: Instagram silana.dance
Закон не обязывает нанимателя представлять доказательства своей платежеспособности, однако арендодатель вправе потребовать справку о доходах или выписку с банковского счета арендатора, чтобы заранее отсеять потенциальных должников. Но и квартиросъемщик не обязан разбираться с чужими долгами, поэтому будьте готовы предъявить документы, подтверждающие, что квартира не заложена и за вами не числится задолженностей по оплате услуг ЖКХ.
Разбираемся с налогами: как платить меньше?
Налоговый кодекс РФ предусматривает не только административную, но и уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов на аренду недвижимости. Чаще всего в роли информаторов ФНС выступают недовольные соседи, так что проще раз в год сдавать декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения квартиры, чем жить в вечном страхе перед доносом.
![Сложная ситуация Сложная ситуация](/uploads/5b55a3a800ef9.jpg)
Фото: Instagram ogranovskii
Если арендодатель выступает как физическое лицо, сумма налоговых платежей рассчитывается по форме 3 НДФЛ. Регистрация ИП дает возможность выбирать между тремя схемами налогообложения: общей, патентной или упрощенной. Сумма выплат рассчитывается исходя из размера месячной арендной платы, прописанной в договоре. В большинстве случаев наиболее выгодной оказывается упрощенная система — размер выплат не превышает 6% от прибыли, полученной с квартиры.
![Расчет платежей Расчет платежей](/uploads/5b55a444e7dcb.jpg)
Фото: Instagram ocinkaua
Налог на аренду недвижимости для физлиц, как правило, составляет 13% дохода, полученного с квартиры в течение года. Если сумма дохода от сдачи жилья в аренду за последний месяц в 10 раз больше минимальной зарплаты, ставка повышается до 17% от суммы превышения.
Как видите, налог на аренду недвижимости не так страшен, как кажется поначалу. Штрафы и тяжбы обходятся дороже!
Остались вопросы по сдаче квартиры? Ознакомьтесь с этим видеогидом.
Пока комментариев нет. Начните обсуждение!