Что такое альтернативная сделка: рассказывает эксперт по недвижимости

Почему используют альтернативную сделку, сколько сторон участвуют в ней, а также в какие сроки она осуществляется — разбираемся вместе с профессионалом.
Что такое альтернативная сделка: рассказывает эксперт по недвижимости

Depositphotos

Схема сделки «деньги ваши — квартира наша» — самая простая и привлекательная, ведь малое количество участников минимизирует риски. Но такая схема возможна не всегда и причины могут быть разными.

1 Почему прибегают к альтернативной сделке

Когда нужно разрешение опеки

Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний ребёнок или опекаемый собственник, то продать такой объект можно только с разрешения органов опеки. А они, как правило, такую продажу разрешают только с одновременным наделением ребёнка (опекаемого) долей в покупаемой квартире. Доля должна быть не меньше по площади и стоимости его доли в продаваемом объекте. 

С возможностью гасить ипотеку средствами материнского капитала у родителей-собственников возникает обязанность после полной выплаты кредита наделить детей собственностью в ипотечной квартире. При дальнейшей продаже такой квартиры нужно будет получать разрешение опеки. Стало быть, альтернативы не избежать.

В редких случаях, когда доля ребёнка (опекаемого) в продаваемой квартире мала и незначительна и это жильё не является для опекаемого единственным, разрешается положить стоимость этой доли на банковский счёт. Он должен быть открыт на имя несовершеннолетнего (опекуна). 

Depositphotos

Когда продавцу некуда прописаться

Часто продавцу квартиры и его семье негде оформить новую прописку, кроме как во вновь покупаемое жильё. Поэтому прибегают к альтернативной сделке.

Когда покупают квартиры с доплатой

Люди могут покупать меньшее или более дешёвое жильё с получением доплаты. И наоборот — улучшать жилищные условия по площади, числу комнат, району с доплатой. Съезд, разъезд на две и более площади, расселение коммунальной квартиры — во всех этих случаях возможна только альтернативная сделка.

Психологические причины

Нестабильность рынка и курса валют страшат продавцов. Владельцы квартир бояться остаться с деньгами на руках и не подобрать нужной для покупки квартиры. 

Причины покупателя

  • нужно купить квартиру в определённом месте, но подходящих свободных вариантов нет, а ситуацию нельзя отложить на неопределённый срок; 
  • очень понравилась квартира, которую могут продать только как альтернативную;
  • стоимость альтернативной квартиры ниже свободных вариантов (как правило, на 5–15%).

2 Сколько участников в альтернативной сделке

В самом простом случае альтернативы из двух квартир участников сделки как минимум трое: 

  • «верхний покупатель» с деньгами (свободными или ипотечными); 
  • продавец первой квартиры, который одновременно является покупателем второй квартиры;
  • продавец второй квартиры (свободной), который просто продаёт квартиру и получает деньги в результате сделки.

Даже по такому короткому описанию самой простой альтернативной сделки можно почувствовать сложность ситуации. А ведь и «верхних продавцов» может быть несколько: например, если одновременно продаётся несколько объектов при съезде в одну квартиру. И продавцов-покупателей, одновременно продающих и покупающих квартиры, в цепочке тоже может быть существенно больше двух. Увеличение числа звеньев в цепочке неизбежно приводит к возрастанию рисков.

Depositphotos

3 Какие сроки выхода на сделку

Уже на этапе авансового соглашения надо правильно рассчитывать даты выхода на сделку, сроки юридического и физического освобождения квартир в цепочке. Важно прописать необходимость проверки квартир в цепочке, предоставления нужных справок, документов, нотариальных заявлений и обязательств. Например, от пользователей квартиры, которые не подписывают договора купли-продажи квартиры (ДКП). Выписка пользователей, помимо заявлений, по возможности подкрепляется условиями доступа к банковским ячейкам при организации взаиморасчётов.

В случае нотариальной формы договора купли-продажи полезно выбрать нотариальную контору с оказанием услуг по регистрации перехода права собственности по ДКП.

Регистрация у нотариуса помогает минимизировать риски альтернативных сделок наряду с нужными подготовительными мероприятиями.

Текст: Л. Старшинова, эксперт по ­недвижимости

Статья была опубликована в журнале «Дом» №5 (2019 г.). Вы можете подписаться на печатную версию издания.