Что такое альтернативная сделка: рассказывает эксперт по недвижимости

14.05.2019

Почему используют альтернативную сделку, сколько сторон участвуют в ней, а также в какие сроки она осуществляется — разбираемся вместе с профессионалом.

Схема сделки «деньги ваши — квартира наша» — самая простая и привлекательная, ведь малое количество участников минимизирует риски. Но такая схема возможна не всегда и причины могут быть разными.

1 Почему прибегают к альтернативной сделке

Когда нужно разрешение опеки

Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний ребёнок или опекаемый собственник, то продать такой объект можно только с разрешения органов опеки. А они, как правило, такую продажу разрешают только с одновременным наделением ребёнка (опекаемого) долей в покупаемой квартире. Доля должна быть не меньше по площади и стоимости его доли в продаваемом объекте.

С возможностью гасить ипотеку средствами материнского капитала у родителей-собственников возникает обязанность после полной выплаты кредита наделить детей собственностью в ипотечной квартире. При дальнейшей продаже такой квартиры нужно будет получать разрешение опеки. Стало быть, альтернативы не избежать.

В редких случаях, когда доля ребёнка (опекаемого) в продаваемой квартире мала и незначительна и это жильё не является для опекаемого единственным, разрешается положить стоимость этой доли на банковский счёт. Он должен быть открыт на имя несовершеннолетнего (опекуна).

Когда продавцу некуда прописаться

Часто продавцу квартиры и его семье негде оформить новую прописку, кроме как во вновь покупаемое жильё. Поэтому прибегают к альтернативной сделке.

Когда покупают квартиры с доплатой

Люди могут покупать меньшее или более дешёвое жильё с получением доплаты. И наоборот — улучшать жилищные условия по площади, числу комнат, району с доплатой. Съезд, разъезд на две и более площади, расселение коммунальной квартиры — во всех этих случаях возможна только альтернативная сделка.

Психологические причины

Нестабильность рынка и курса валют страшат продавцов. Владельцы квартир бояться остаться с деньгами на руках и не подобрать нужной для покупки квартиры.

Причины покупателя

нужно купить квартиру в определённом месте, но подходящих свободных вариантов нет, а ситуацию нельзя отложить на неопределённый срок;
очень понравилась квартира, которую могут продать только как альтернативную;
стоимость альтернативной квартиры ниже свободных вариантов (как правило, на 5–15%).

2 Сколько участников в альтернативной сделке

В самом простом случае альтернативы из двух квартир участников сделки как минимум трое:

«верхний покупатель» с деньгами (свободными или ипотечными);
продавец первой квартиры, который одновременно является покупателем второй квартиры;
продавец второй квартиры (свободной), который просто продаёт квартиру и получает деньги в результате сделки.

Даже по такому короткому описанию самой простой альтернативной сделки можно почувствовать сложность ситуации. А ведь и «верхних продавцов» может быть несколько: например, если одновременно продаётся несколько объектов при съезде в одну квартиру. И продавцов-покупателей, одновременно продающих и покупающих квартиры, в цепочке тоже может быть существенно больше двух. Увеличение числа звеньев в цепочке неизбежно приводит к возрастанию рисков.

3 Какие сроки выхода на сделку

Уже на этапе авансового соглашения надо правильно рассчитывать даты выхода на сделку, сроки юридического и физического освобождения квартир в цепочке. Важно прописать необходимость проверки квартир в цепочке, предоставления нужных справок, документов, нотариальных заявлений и обязательств. Например, от пользователей квартиры, которые не подписывают договора купли-продажи квартиры (ДКП). Выписка пользователей, помимо заявлений, по возможности подкрепляется условиями доступа к банковским ячейкам при организации взаиморасчётов.

В случае нотариальной формы договора купли-продажи полезно выбрать нотариальную контору с оказанием услуг по регистрации перехода права собственности по ДКП.

Регистрация у нотариуса помогает минимизировать риски альтернативных сделок наряду с нужными подготовительными мероприятиями.

Текст: Л. Старшинова, эксперт по недвижимости

Статья была опубликована в журнале «Дом» №5 (2019 г.). Вы можете подписаться на печатную версию издания.