Как грамотно принять квартиру в новом доме

Казалось бы, при покупке жилья в новостройке проблем быть не должно. Проверять историю квартиры не нужно — она только построена; не нужно удостоверяться в том, что в ней не осталось жильцов, которые не сняты с регистрационного учёта. Но не тут-то было!
Как грамотно принять квартиру в новом доме

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru

Если застройщик не выполнил свои обязательства, покупатель квартиры в новостройке имеет право на компенсацию. При условии, конечно, что договор долевого участия в строительстве (ДДУ) был составлен грамотно.

РАСТОРГАЕМ ДОГОВОР?

Срок передачи объекта недвижимости дольщику — обязательное условие договора долевого участия в строительстве, так закреплено в законе. Если же срок не указан, то договор не будет зарегистрирован в государственном реестре. Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в тот срок, что установлен в договоре, он обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

По требованиям статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», это необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока. В том случае, если дольщик согласен подождать ещe немного, застройщик готовит дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.

Обратите внимание: дополнительное соглашение к договору долевого участия должно пройти государственную регистрацию в территориальном управлении Росреестра

У покупателя есть и другой вариант действий — он может не ждать окончания стройки и расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого достаточно направить застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом. Расторгать договор или согласиться подождать — решать только дольщику. Прежде всего необходимо проанализировать причины, по которым застройщик не успел выполнить свою часть договора к назначенному сроку. Если причины могут быть устранены (например, подрядчик нарушил сроки поставки стройматериалов), а срок продления строительства не слишком большой, возможно, стоит дождаться окончания строительства. Если же причина в смене застройщика или, например, в отсутствии разрешительной документации, или же сроки завершения строительства откладываются на год и более, у покупателя есть все основания принять решение в пользу расторжения договора.

Для того чтобы не ошибиться с выбором, лучше всего довериться профессионалам и получить консультацию юриста, специализирующегося на долевом строительстве.

ПРЕТЕНЗИИ К ЗАСТРОЙЩИКУ

Если застройщик не сообщил о задержке окончания строительства (или если подходит к концу срок, указанный в дополнительном соглашении, а дом всe ещe не сдан), необходимо направить застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку.

Срок, в течение которого застройщик должен ответить дольщику, составляет десять дней (его необходимо обозначить в письменной претензии). Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Дольщик может также вручить претензию застройщику или его представителю лично. В этом случае подготовьте два экземпляра документа. Один останется у застройщика, второй, с печатью и подписью принявшей стороны, вы возьмeте себе. Он пригодится в том случае, если придeтся обращаться в суд. Если застройщик не отреагировал на претензию (не предложил подписать дополнительное соглашение, не объяснил причину задержки), обращайтесь в суд.

Иск можно составить самостоятельно или обратиться в юридическую консультацию. Подать иск можно по месту нахождения застройщика или по вашему месту жительства. Учтите, что вы можете требовать не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда (правда, его размер придeтся обосновать документально), а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • договор об участии в долевом строительстве;
  • дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • документы, подтверждающие оплату с вашей стороны;
  • другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
  • вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
  • ответ на претензию (если таковой был, разумеется).

Вероятность выиграть дело о задержке сроков весьма велика. Единственное, на что обращают внимание специалисты и что показывает анализ судебной практики, размер неустойки, заявленной в иске, может быть существенно уменьшен.

КОМПЕНСАЦИЯ ЗА ОЖИДАНИЕ

За каждый день просрочки полагается компенсация. Если дольщик хочет расторгнуть сделку, застройщик после получения соответствующего уведомления в течение десяти рабочих дней обязан вернуть заплаченные за квартиру деньги и оплатить неустойку за пользование чужими денежными средствами. Размер неустойки определяется из расчeта 1/150 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег.

Поскольку с 2016 г. размер ставки рефинансирования приравнен к ключевой ставке, её размер необходимо уточнять отдельно

Например, на 18.06.2017 он составлял 9,25 %. Сумма начисляется со дня, когда дольщик внeс денежные средства (полностью или их первую часть) по договору, до дня, когда они будут возвращены. Давайте посчитаем. Квартира стоила 8,5 млн руб., сдачу просрочили на 96 дней, размер ставки рефинансирования составляет 9,25 %. Сумма компенсации в этом случае составит: (цена квартиры/100 × ставку рефинансирования/150) × количество дней просрочки, то есть: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,99 руб. Если же застройщик отказывается платить неустойку добровольно, в соответствии с Федеральным законом «О защите прав потребителей» суд может взыскать с такого ответчика штраф в размере 50 % от суммы неустойки.

Кроме того, дольщик вправе взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием. Сумму, которую вы определите в качестве возмещения вреда, придётся подтверждать документально. Для этого необходимо собрать все бумажные свидетельства того, что вы несёте дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи. Приведём примеры. Если вы снимаете жильё, всё время, которое вы не можете переехать в собственную квартиру, вы тратите дополнительные деньги. Подтвердить ваши расходы можно, предъявив копию договора аренды жилого помещения и платёжки, свидетельствующие о том, что вы переводите деньги владельцу квартиры (или, например, подойдёт счёт из гостиницы или общежития).

БЕЗ ДОГОВОРА

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ конфликтных ситуаций с участием дольщиков и застройщика стало значительно меньше. Тем не менее иногда и договор долевого участия в строительстве (ДДУ) не может полностью защитить покупателя жилья.

С другой стороны, компенсацию при нарушении сроков строительства можно получить и в том случае, если квартира приобретается не через договор долевого участия. Это будет сложнее (зачастую договоры инвестирования или предварительные договоры купли-продажи не содержат срока окончания строительства и передачи жилья).

Если срок в договоре указан, то можно смело подавать исковое заявление в суд. В ходе разбирательства должно быть принято решение о компенсации, причём, следуя положениям ст. 332 Гражданского кодекса РФ, даже если в договоре не зафиксированы обязательства продавца по компенсации убытков, покупатель может требовать выплаты неустойки. Её размер будет определяться по правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ, то есть исходя из учётной ставки Центрального банка РФ на день исполнения обязательства. Сложнее, если сроки не определены договором. Однако и тут покупателю не следует унывать — подтвердить свои слова о том, что сроки нарушены, можно корректно собранными доказательствами. Единственное, в этом случае без грамотного юридического сопровождения не обойтись.

АКТ ПРИEМА-ПЕРЕДАЧИ

После того как дом введeн в эксплуатацию, застройщик должен направить дольщикам сообщение, в котором говорится о готовности объекта и приглашении принять квартиры в порядке очерeдности. Если застройщик заинтересован в том, чтобы его соинвесторы-дольщики получили свои квадратные метры, он может не ограничивать себя почтовым сообщением, а позвонить дольщикам или (и) направить им сообщение по электронной почте. Или же вы можете постоянно проверять страницу застройщика в соцсетях и сайт в Интернете, тогда у вас будет самая свежая информация.

После того как вы получили приглашение, необходимо связаться с застройщиком и уточнить процедуру. Обычно квартиры выдаются в порядке общей очереди (если они не были распределены заранее). Для того чтобы получить документы и осмотреть квартиру, необходимо присутствие всех дольщиков, названных в договоре. Если кто-то из ваших соинвесторов не может прийти (например, вы купили квартиру вместе с супругом, на время приeмки он или она оказались в рабочей командировке), необходимо оформить доверенность на того из дольщиков, который будет принимать квартиру. Если вам необходима помощь специалиста — например, прораба ремонтно-строительной бригады, которая будет проводить отделку вашего жилья, его тоже можно пригласить на осмотр. Обратите внимание: зачастую застройщик прямо на встрече предлагает сразу подписать акт приёмки-передачи, а осматривать уже потом. Соглашаться не следует, иначе, если будут выявлены недостатки, устранять их вам придётся уже за свой счёт.

Как грамотно принять квартиру в новом доме

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru

ИЩЕМ НЕДОЧЁТЫ

Надо сказать, что дольщик должен заведомо быть готов к тому, что он не увидит идеальных стен или пола. С другой стороны, соглашаться со всеми недоделками тоже не стоит. В тексте закона нет чёткой классификации недочётов, их принято делить на существенные и несущественные.

К числу существенных недочётов относятся все те, при которых жить в квартире невозможно. Например, это такие недоделки, как: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери, отсутствие запорных механизмов на окнах. Даже если существенный недочёт один, подписывать акт приёмки-передачи нельзя.

Несущественными можно назвать дефекты, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины на окнах. И существенные, и несущественные недочёты необходимо внести в дефектную ведомость, которая прилагается к акту приёмки-передачи, указав, каким является выявленный недочёт. Однако торопиться с подписанием акта не стоит, поскольку застройщик должен назначить дату, к которой будут устранены существенные дефекты. Только после их устранения дольщик может относительно безопасно для своего кошелька подписать акт приёмки-передачи.

Если застройщик считает, что выявленные в квартире недочёты являются несущественными, он должен это доказать с помощью независимой строительной экспертизы. Обратите внимание: даже если вы нашли какие-либо недочёты уже после подписания акта приёмки-передачи, можно обратиться к застройщику для их устранения. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает, что гарантийный срок на сам дом составляет 5 лет, на инженерное оборудование (трубопроводы, системы отопления и вентиляции ) — 3 года.

Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочётов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать. Закон обязывает застройщика устранить недочёты «в разумный срок», но сам срок не устанавливает. Обычно на доделку выделяют до месяца. Если вы уже забрали ключи, то застройщик должен будет согласовать с вами время, когда строительно-ремонтная бригада будет работать в вашей квартире.

ПРИНИМАТЬ ИЛИ НЕ ПРИНИМАТЬ?

После того как вы получили приглашение от застройщика принять квартиру, необходимо:

  • собрать всех дольщиков, указанных в вашем договоре;
  • получить доверенности на тех, кто не может принять участие в приeмке жилья;
  • приготовить паспорта, доверенности (если есть) и договор долевого участия в строительстве;
  • тщательно осмотреть квартиру, не торопиться и не подписывать акт приeмки до завершения осмотра;
  • если выявлены существенные недочeты, настаивать на том, чтобы они были зафиксированы документально, но акт приeмки не подписывать.

Застройщик обязан устранить недочeты в квартире в указанный срок или оговорить возможность денежной компенсации покупателю затрат на их исправление. Федеральный закон № 214-ФЗ не гарантирует ни качество квартиры, ни указанные в договоре параметры (метраж, планировку), поскольку застройщик вправе вносить изменения в проектную документацию, получив одобрение на это у дольщиков, достичь согласия с которыми просто, ведь им хочется побыстрее переехать в собственное жильe.

ЛИШНИЕ И НЕДОСТАЮЩИЕ МЕТРЫ

Когда стройка закончена, может обнаружиться, что площадь квартиры, которую вы купили, отличается от проекта. По закону, чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведенияэтой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры. Если жильё оказалось больше, застройщик потребует с дольщиков доплату; если площадь меньше — должен будет сам компенсировать дольщику разницу.

Если выявлены отклонения проекта от реальности, дольщик должен подать заявление (в двух экземплярах) о компенсации на имя директора застройщика, в котором изложить все факты и просить о перерасчёте (с указанием банковских реквизитов). Свой экземпляр дольщику необходимо сохранить как минимум до тех пор, пока не будут приняты окончательные решения о цене жилья. Некоторые застройщики включают в ДДУ пункт, согласно которому отклонение проектной площади от фактической в пределах 1–2 % считается допустимым, а потому перерасчёта не требует. Обратите внимание: если застройщик не устанавливает максимально возможное значение расхождения проектной и фактической площадей, покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные квадратные метры.

Если застройщик затягивает решение вопроса о возвращении вам суммы переплаты или отказывается проводить перерасчёт при изменении функционала помещений, дольщик вправе взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя, параллельно заявив требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры и компенсации морального вреда.