Перепланировка квартиры в панельном доме: как обойти несущие стены и другие полезные советы

Разбираемся, о каких изменениях можно сообщить после ремонта, для чего обязательно нужно согласование и как узаконить уже сделанную перепланировку.
Перепланировка квартиры в панельном доме: как обойти несущие стены и другие полезные советы

Pexels

Хотите сделать перепланировку в квартире, но боитесь задеть несущие стены панельного дома? Помогут наши советы. 

Все о перепланировке в панельных домах

Что говорит закон

Что точно нельзя делать в панельных домах

Для чего не нужно разрешение

Когда нужно согласование 

О чем можно сообщить после

Когда сообщать о перепланировке

Незаконная перепланировка: что делать

Что говорит закон

С декабря 2011 года порядок перепланировки и переустройства квартир определяется Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (далее — Постановление N 508-ПП). Основные отличия от нормативных требований, действовавших ранее, заключаются в следующем.

Для воплощения многих идей теперь не нужно получать предварительное разрешение, а выполненную ранее перепланировку в большинстве случаев (но не всегда) можно оформить постфактум. Это относится только к тем изменениям, которые не влияют на безопасность, а также на работу инженерных систем, не увеличивают нагрузку на перекрытие сверх допустимой, не затрагивают наружные ограждающие конструкции (фасад) и несущие стены в панельном доме. Завершив такие работы, вы можете просто сообщить о произведенной перепланировке в Мосжилинспекцию. После этого с вами согласуют время, в течение которого будет составлен соответствующий акт. Он и послужит основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры и поэтажный план.

Кроме того, теперь существует возможность использовать готовые варианты из каталога типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий. Он подготовлен автором проектов большинства домов в Москве — ГУП МНИИТЭП. Познакомиться с каталогом можно на сайте Мосжилинспекции

Pexels

Наконец, отменено согласование проектов со всеми надзорными органами, кроме жилищной инспекции. Собственнику или нанимателю квартиры нужно представить в службу «одного окна» Мосжилинспекции минимальный пакет документов, и через 20 дней (этот срок увеличивается до 35 дней, если дом является объектом культурного наследия) будет выдано разрешение на перепланировку или дан мотивированный отказ.

Изменения, связанные с перепланировкой, можно условно разделить на четыре группы по степени необходимости прохождения через горнило экспертных заключений.

Что точно нельзя делать

Эти изменения при переустройстве и перепланировке совершенно недопустимы.

  • Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и др. Запреты относятся и к жилым, и к нежилым помещениям (например, подвалы, лестничные клетки, общие тамбуры и др.). Типичные примеры: установка в общем коридоре перегородки, перекрывающей доступ к электрощитку или пожарному шкафу; в квартире — устройство полов без звукоизолирующего слоя или с низкой шумоизоляцией. Не разрешается также закрывать газопровод панелями, замуровывать его в стенах и заделывать керамической плиткой. Газопровод должен быть доступен для осмотра и технического обслуживания. 
Широко распространено и такое нарушение: часть вентиляционных коробов в кухнях типовых многоэтажных домов вырубают, чтобы сделать ниши для бытовой техники. Те, кто так поступает, в буквальном смысле слова перекрывают кислород жильцам квартир на нижних этажах. Сейчас довольно популярно создание квартиры-студии за счет сноса несущих стен (например, при объединении кухни со столовой или другими помещениями), что представляет существенную угрозу для соседей. Но самое опасное — превращение квартир на первых этажах в офисы и магазины: чтобы сформировать их пространство и объединить несколько помещений в одно, демонтируют несущие стены или колонны, на которые опираются расположенные выше этажи.
  • Переустройство помещения или смежных с ним помещений, при котором они в установленном порядке могут быть отнесены к категории непригодных для проживания. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, изложены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». 
  • Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, которое может привести к их разрушению. При сооружении новых потолков из ГКЛ приходится сверлить множество отверстий в потолочных плитах, то есть прочность последних в принципе должна уменьшиться. Как же быть? Внесем ясность: замена отделки потолков не является переустройством или перепланировкой. Такие отверстия не влияют на прочность перекрытия (их малая глубина обычно не превышает толщину защитного слоя арматуры железобетонных плит) и не разрушают всю конструкцию.
  • Установка отключающих или регулирующих устройств в общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может влиять на потребление ресурсов в смежных помещениях. Например, нельзя монтировать повысительный насос для увеличения напора холодной воды. Аустановка терморегуляторов на подводке к отопительным приборам возможна в определенных случаях (в зависимости от схемы подключения обогревательного прибора к стоякам системы ЦО). 
Pexels

  • Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. Возникает вопрос: можно ли установить в вентканал вентилятор? Да, причем вентилятор устанавливают в индивидуальный квартирный вытяжной канал, а не в «ствол» (весьма полезна конструкция вентилятора с обратным клапаном).
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (согласно расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых, размещении дополнительного оборудования в квартирах. Например, нельзя выровнять полы, различающиеся по высоте на 20 см, с помощью бетонной стяжки — она слишком тяжелая. Для этого придется выбрать другой вариант. 
  • Перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды (даже если они будут остеклены и утеплены).
  • Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. В данном случае неизбежны различные проблемы: образуется участок сети с увеличенным гидравлическим сопротивлением, что недопустимо; так называемая обратная теплая вода (ее температура около 20-25 С) сливается в эту систему и охлаждает воду, идущую к соседям. Кроме того, вы рискуете залить расположенную этажом ниже квартиру, даже не заметив этого. Чтобы обнаружить утечку, придется вскрывать весь пол. 
  • Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Это самое коварное положение. Правил и норм столько, что практически при любой самостоятельной переделке можно обнаружить их нарушения. Выход один — вести работы по утвержденному проекту, письменно оформив договор со строителями. 
  • Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий). 
Поясним, о чем идет речь. При ослаблении связей между сборными конструктивными элементами в местах их сопряжения (например, если повреждены соединения арматуры и закладных деталей стен и плит перекрытия) жесткость всего здания снижается. То же самое происходит при устройстве проемов в стенах-диафрагмах. Последние применяют в каркасно-панельных и каркасно-монолитных зданиях. Они представляют собой плоские вертикальные конструкции, которые отличаются небольшой толщиной, значительной высотой и длиной. Стены-диафрагмы работают как консоли, «защемленные» в конструкциях фундаментов. Их «тонкость» обманчива — о типе стены следует узнать в проектной организации. Стены-пилоны — это разновидность колонн. Они предназначены для восприятия вертикальной нагрузки, а в сечении представляют собой вытянутый прямоугольник. Ослабление сечения нагруженных элементов не допускается. 

​​​​​​​Воплотить в жизнь многие идеи обустройства интерьера теперь можно, не получая предварительного разрешения, а сделанная ранее перепланировка квартиры в большинстве случаев (но не всегда) оформляется постфактум.
  • Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий). Это не значит, что во всех панельных домах придется устраивать фальшстены и фальшпотолки для размещения электропроводки. Согласно нормативам, можно прокладывать проводку в бороздах в штукатурном слое, в специальных коробах и трубах, в слое подготовки пола или в особых каналах и пустотах строительных конструкций. Обязательное условие: она должна быть выполнена из кабеля или представлять собой изолированные провода в защитной оболочке.
  • Устройство новых лоджий и террас на вторых и расположенных выше этажах.
  • Переустройство чердака, технического этажа.
  • Работы по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Отметим, что переоборудование чердачного помещения под мансарду относится к реконструкции, а не к перепланировке и регулируется совсем другими нормативными правовыми актами. Кроме того, для такой реконструкции необходимо разрешение всех собственников помещений в доме, поскольку чердак относится к их общему имуществу.

Если вы купили квартиру без отделки и в ней нет перегородок и сантехнического оборудования, ремонт с перепланировкой необходимо делать по проекту и получать разрешение на это.
Pexels

Для чего не нужно разрешение

Эти мероприятия не считаются переустройством или перепланировкой и не требуют документального оформления. По сути, к ним относятся изменения, которые затрагивают элементы жилища, не отображаемые на планах БТИ или не указанные в паспорте квартиры.

  • Косметический ремонт помещений (в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов, в частности, окон). Таким образом, теперь можно заменить старые оконные блоки новыми со стеклопакетами и не беспокоиться, что их цвет и рисунок переплета будут отличаться от первоначального.
  • Устройство (разборка) встроенной мебели (шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений; их площадь не подлежит техническому учету).
  • Замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (например, отопительный прибор заменяют более современным, но такой же мощности, однако подобное мероприятие необходимо согласовать с управляющей компанией).
  • Установка наружных технических средств (антенн, кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов.
  • Остекление лоджий и балконов (кроме домов, отнесенных к объектам культурного наследия).
  • Перестановка бытовых электроплит в габаритах помещения кухни.
  • Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов(за исключением установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей). Например, газовую плиту можно переставить, только укорачивая газовую трубу или наращивая ее с помощью гибкого металлического шланга, который должен быть сертифицирован. Эти работы имеют право выполнять лишь сотрудники ГУП «Мосгаз». А вот полотенцесушитель в ванной комнате можно развернуть или перенести на другую стену (обогревательные приборы не показаны на плане помещения). Но перенос нагревательных приборов необходимо согласовать с управляющей компанией, чтобы не нарушить работу системы центрального отопления или ГВС. Переносить же газовую колонку из ванной допускается лишь в кухню или другое нежилое помещение, и выполняют это мероприятие только по проекту. 
Pexels

В каких случаях нужно согласование перепланировки

Это работы, для выполнения которых необходим проект.

  • Устройство и перенос туалетов и ванных комнат.
  • Остается в силе запрет на размещение их над жилыми комнатами и кухнями. Соответственно кухню или даже часть ее нельзя располагать под санузлом квартиры, находящейся этажом выше.
  • Демонтаж перегородок, устройство не закрываемых дверями проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения.
  • Вследствие этого нельзя объединять кухню, оборудованную газовой плитой или другими газовыми приборами, с гостиной в рамках студийного пространства.
  • Устройство несущих стен. Такие работы иногда выполняют, если необходимо усилить перекрытие над помещением. Но при этом перераспределяется нагрузка на другие стены, что может привести к недопустимым деформациям. Поэтому и нужен проект.
  • Создание проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
  • Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимое в процессе ремонта или замены существующих.
  • Создание проемов в несущих стенах панельного дома и межквартирных перегородках.
  • Заделывание самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях. Не имеет значения, кто сделал проем в несущей конструкции — вы или прежний владелец квартиры. Вам придется представить не только проект, но и техническое заключение о допустимости такого переустройства. Проем, самовольно выполненный вашим предшественником в несущей стене, не удастся просто закрыть листами гипсокартона.
  • Объединение лоджий с внутренними помещениями. 
Unsplash

  • Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку от перекрытия (разгружающих). Разгружающие деревянные перегородки призваны уменьшить деформацию несущих конструкций перекрытия, вдоль которых они установлены. В каменных зданиях с жесткой конструктивной схемой деревянные перегородки также позволяют уменьшить пространственную податливость и увеличить устойчивость постройки в целом. Подобные перегородки встречаются в старых домах с деревянными и смешанными перекрытиями. Их демонтаж возможен только в том случае, если перекрытия будут усилены, и выполнять его надо по проекту. 
  • Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями (жителям зданий, построенных до 60-х годах ХХ века, надо прежде всего выяснить, какие у них перекрытия).
  • Устройство в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на них (при условии, что перегородки толщиной более 10 см выполнены из кирпича, пазогребневых, керамзитобетонных, пенобетонных и газосиликатных блоков либо из иных материалов, оказывающих нагрузки более 150 кг/м2). Это относится к любым домам — как полносборным, так и монолитным, поскольку предельные значения нагрузок и воздействий на элементы при расчете железобетонных конструкций едины для всех. 
  • Работы по устройству полов, а также изменению их конструкции. На полах остановимся подробнее, поскольку при перепланировке к ним нередко относятся легкомысленно. Конструкция полов включает несколько слоев: основание, теплоизоляция, звукоизоляция, стяжка, верхнее (отделочное) покрытие. Могут быть и дополнительные слои. Количество слоев пола зависит от назначения помещения.

Если меняют только отделочное покрытие или поверх старого укладывают слой нового, работу можно выполнять без согласования (в документах БТИ вид покрытия пока не указывают). Однако для замены покрытия, связанной с разборкой старой конструкции (например, вы решили вместо линолеума настелить ламинат и заодно слегка увеличить высоту потолка), потребуется разработать проект, хотя бы в упрощенном варианте.

Проект устройства полов включает план полов, схемы их устройства и гидроизоляции. Если в полу проходит электропроводка смежной квартиры, в проекте должны быть предусмотрены мероприятия, позволяющие обеспечить ее сохранность и безопасность. К проекту нужно приложить договор на авторский надзор. В процессе устройства полов следует составлять акты освидетельствования скрытых работ. Больше всего претензий со стороны соседей возникает при укладке ламината, так что для этого покрытия необходимо особенно тщательно делать звукоизоляцию. 

В дополнение скажем об установке стиральных и посудомоечных машин, а также гидромассажных ванн (в обиходе они получили у нас название «джакузи»). Требуется ли для этого разрешение? Стиральные и посудомоечные машины, СВЧ-печи, как и утюги, кофемашины, холодильники, относятся к бытовой технике, и согласовывать их установку и подключение не нужно, но только при условии совместного использования данных приборов в пределах выделенной электрической мощности. Это следует из п. 35 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Гидромассажная ванна и душевая кабина являются санитарно-техническими устройствами, и в настоящее время в домах с железобетонными перекрытиями такое оборудование можно монтировать взамен старого без дополнительного согласования. Однако установка тяжелых ванн-джакузи на перекрытия, не рассчитанные на такие нагрузки (например, деревянные), чревата серьезными последствиями для жителей квартир, расположенных ниже. Поэтому в данном случае нужен проект. Если же вы хотите организовать в квартире сауну с электроподогревом, требуется проект, предусматривающий специальные противопожарные мероприятия. 

Если квартира куплена без отделки и в ней нет ни перегородок, ни санитарнотехнического оборудования, ремонт с перепланировкой надо делать по проекту и получать разрешение на это.

Собственнику или нанимателю квартиры нужно только представить в службу «одного окна» Мосжилинспекции минимальный пакет документов. Через 20 дней (если дом является объектом культурного наследия — через 35 дней) он получит разрешение на перепланировку или мотивированный отказ.

О каких изменениях можно сообщить после

Согласно Постановлению N 508-ПП, выполнение некоторых работ можно оформить после их завершения — в уведомительном порядке, не получая предварительного разрешения. Другими словами, штрафные санкции за эти мероприятия вам не грозят. 

  • Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь. Учтите, что крепление приборов и трубопроводов санитарно-гигиенических помещений к межквартирным стенам, ограждающим жилые комнаты, и к их продолжениям вне пределов комнат допускается только в том случае, если указанные стены выполнены из кирпича, имеют толщину не менее 0,38 м и при этом соблюдены нормативные требования к звуко- и виброизоляции. 
  • Заделывание дверных проемов в ненесущих перегородках.
  • Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия свыше допустимого уровня (имеются в виду перегородки из легких быстровозводимых конструкций — в этом случае нагрузка не превышает расчетную). 
  • Полная или частичная разборка ненесущих перегородок (за исключением межквартирных).
  • Устройство проемов в ненесущих перегородках (кроме межквартирных). Возможность или невозможность проведения работ определяется главным условием: они не должны причинять ущерб безопасности или конструктивной надежности здания в целом либо отдельной его части, то есть не должны нарушать конституционные права других граждан, связанные с защитой их жизни и здоровья.
Pexels

Когда сообщать о перепланировке

Те, кто изучил разнообразные типовые решения перепланировки жилья, представленные в Каталоге типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий на сайте Мосжилинспекции, и нашел подходящий вариант, могут пойти двумя путями. Все зависит от того, нужен ли проект для реализации конкретного решения.

  • Если он не требуется, позволительно сначала выполнить работы, а потом сообщить об этом в жилищную инспекцию.
  • А если понравившуюся перепланировку возможно сделать только по проекту, придется в первую очередь получить разрешение в службе «одного окна» Мосжилинспекции. Однако обращаться в проектную организацию не надо — в заявлении о перепланировке необходимо просто дать ссылку на выбранный вариант из каталога. В последнем пока представлены не все серии домов, но со временем он будет пополняться новыми решениями.

Возможно, ни один из вариантов, включенных в каталог, вас не устраивает или ваш дом построен не по типовому, а по индивидуальному проекту. В таком случае придется обращаться к автору проекта этого здания или в другую организацию, которая имеет разрешение на выполнение проектных работ (соответствующий допуск СРО), чтобы вам выполнили проект перепланировки. 

У вас незаконная перепланировка: что делать?

Для тех, кто уже изменил планировку своей квартиры, но не оформил все должным образом, актуален вопрос: надо ли сделать это теперь, когда уже не требуется получать разрешение на выполнение многих работ, и угрожают ли им штрафные санкции?

Полученный в БТИ план квартиры, на котором нет красных линий, обязательно понадобится в тех случаях, когда необходимо совершить какие-либо операции с этой недвижимостью, требующие нотариального удостоверения. Кроме того, при оформлении ипотечного кредита для покупки на вторичном рынке квартиры с измененной планировкой банк принимает решение в зависимости от того, являются ли сделанные работы законными. Иногда банк запрашивает такую информацию в Мосжилинспекции. Стоимость квартиры с неузаконенной перепланировкой существенно ниже, так как новому собственнику придется легализовать ее и оформить новые документы технического учета. Согласно законодательству, новый владелец, приобретая права на жилое помещение, начинает нести и ответственность, связанную с его противоправным использованием.

Чтобы зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру (не имеет значения, сделана ли в ней несанкционированная перепланировка), нужен лишь план объекта недвижимости. В этом случае в графу свидетельства о государственной регистрации, описывающую объект, вносят отметку: «Произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке». 

Unsplash

Теперь несколько слов о штрафе за незаконную перепланировку. Хотя ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях никто не отменял, Мосжилинспекция лояльно относится к тем, кто решил добровольно «сдаться властям». По отношению к таким гражданам действует своего рода «амнистия», то есть обходятся без штрафов, но анализ изменений все равно проводят.

Если не затронуты несущие конструкции и общее имущество, оформление выполненных работ не представляет никаких трудностей и носит чисто уведомительный характер. Несколько сложнее, если произведенные изменения входят в перечень мероприятий, для реализации которых необходим проект.

В таком случае, чтобы легализовать перепланировку, придется помимо проектной документации представить также техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, оформленное уполномоченной проектной организацией, в частности ГУП «МосжилНИИпроект», а для типовых домов — ГУП МНИИТЭП. 

Если произведенные изменения нарушают действующие нормативы и согласовать их невозможно, самовольно переустроенное помещение необходимо вернуть в исходное состояние в соответствии с планом БТИ. Ну а если собственник или наниматель откажется выполнять законные требования жилищной инспекции, дело передают в суд. Подробную бесплатную консультацию по каждому конкретному случаю перепланировки москвичи всегда могут получить в инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в своем административном округе.