Земельная опись

Уже почти 10 лет в россии проводятся оценочные работы, результатом которых должно стать оформление кадастровых паспортов на все существующие земельные участки. Попробуем разобраться, как ставят на учет земельные угодья, что нужно для получения специального паспорта на участок и кто такие кадастровые инженеры

Кадастровый учет - часть государственной политики в области землеустройства, то есть мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования и охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, что закреплено в Федеральном законе от 18.06.2001 N 78. «О землеустройстве».

Кадастровый паспорт

В результате проведения землеустройства на каждый земельный участок и объект недвижимого имущества необходимо получить один из документов, подтверждающих факт оформления участка. Это может быть:

Кадастровый учет нужен не только для того, чтобы точно знать, где и сколько участков нарезано, но и для того, чтобы на территории, отведенной под индивидуальное жилищное строительство, не появились заводы, а на землях технического назначения дачники не посадили кустарники.

Для обычных владельцев земельных участков, на которых построены дачи и загородные дома, актуальны первые два вида землеустроительных документов. Они могут быть изготовлены не более чем в пяти экземплярах, но не менее чем в двух. Однако может возникнуть некоторая путаница: до марта 2008г. существовал кадастровый план земельного участка (КПЗУ), который равнозначен современному кадастровому паспорту, но не кадастровому плану территории. Таким образом, кадастровые планы земельных участков постепенно должны быть заменены кадастровыми паспортами. Кадастровый паспорт состоит из четырех разделов: В1, содержащий основные характеристики участка; В2 - схема или чертеж участка; В3 (в него вносят сведения о частях и обременениях участка, если таковые имеются); В4, представляющий собой план частей земельного участка, если они есть.

Остановимся на разделах кадастрового паспорта более подробно. Из этого документа можно почерпнуть полезную информацию, особенно если вы собираетесь приобрести земельный участок.

Самый полный и информативный раздел - первый, особенно когда у участка нет обременений (тогда нет необходимости в разделе В3) и он не разделен на составные части (в таком случае отсутствует раздел В4).

На чем необходимо сосредоточиться, изучая первый раздел? Начнем почти с конца - графы 15, в которую занесены сведения о владельце. Уучастка может быть не один хозяин, поэтому будьте бдительны и обратите особое внимание на содержание этой графы. Если в ней стоит пометка «Совместная» или «Долевая», для продажи участка требуется согласие всех его владельцев. При этом надо учесть, что доли бывают равными или разного размера. Поэтому имейте в виду: собираясь приобрести участок, у которого несколько собственников, вы должны будете заключать договор купли-продажи со всеми (при подписании документа могут присутствовать как сами владельцы, так и их представители). Если же договор подписывает только один хозяин, причем он не является представителем владельцев других долей, такой документ будет признан недействительным и вы потеряете и время, и деньги. Затем проверьте графу 7, в которой содержится описание местоположения участка. Разумеется, если есть точный адрес, все довольно просто: название населенного пункта, улицы, номер дома (владения). Если же адреса нет, описание делают относительно ориентира (например, ближайшего населенного пункта).

Далее необходимо изучить графы 12 и 13 - сведения о кадастровой стоимости участка и ее удельном показателе. Эти данные тесно связаны с назначением участка (графа 8). Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) - расчетная величина, зависящая от назначения земель. Кадастровую стоимость получают, умножая удельный показатель на площадь участка. Неплохо проверить результат подсчета, к тому же сделать это довольно просто.

Еще один момент: в графе 16 может быть записано, что границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Это означает, что не было проведено межевание участка. Втаком случае раздел В2 в кадастровом паспорте отсутствует, так как план участка составляют только при выполнении межевания.

Заслуживает внимания и третий раздел паспорта, в котором приведены сведения об обременениях, то есть правах третьих лиц на пользование участком. Например, это может означать, что именно через ваш участок проходит дорожка к коллективной артезианской скважине. Врезультате вам придется постоянно видеть на своей территории тех, кто пойдет к источнику за водой, или обслуживающих скважину техников. Да и сотрудники санэпидемстанции, проводящие проверки, будут вашими частыми гостями...

Наконец, последний, четвертый раздел паспорта заполняют в том случае, если участок сложносоставной, не цельный. Например, понравившиеся вам угодья состоят из земель разного назначения (это может усложнить их использование).

Подаем документы

Если вы хотите получить кадастровый паспорт своего участка, необходимо представить в Росреестр, который ведает землеустроительными работами, довольно внушительный перечень документов:

Одна из задач кадастрового учета — определить стоимость земельного участка в соответствии с его местоположением и назначением, это необходимо не только для расчета налога на землю, но и для того, чтобы при купле — продаже не ошибиться в цене.

Заявители могут представить документы различными способами:

Теоретически постановка на учет (или снятие с него) не должна занимать более 20 рабочих дней с того дня, когда орган государственного кадастрового учета получит соответствующее заявление (сведения о том, стоит ли участок на учете, обязаны дать в течение пяти рабочих дней). Но в некоторых случаях срок постановки на кадастровый учет продлевают. Самый частый повод для этого - представление в регистрирующий орган неверно оформленных документов или неполного комплекта документов на объект недвижимости.

Процедуру постановки на учет приостанавливают, если имеются противоречия между информацией об объекте недвижимости, содержащейся в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости. Это не относится к ситуации, когда вы как раз регистрируете такие изменения (например, купили у соседей еще две сотки земли и хотите внести их в уже выданный вам кадастровый документ). Такие случаи возникают, и когда есть земельный спор между соседями, - прежде всего должны быть согласованы границы участков.

Учет также будет приостановлен, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого подано заявление, пересекает одну из границ другого участка, причем сведения о последнем содержатся в государственном кадастре недвижимости. Именно поэтому быстрее и проще заключать договор с кадастровыми инженерами не поодиночке, а вместе со всеми заинтересованными соседями - например, блоком участков в садовом товариществе. Здесь тоже есть исключения: скажем, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, кадастровый учет не приостанавливают.

Если с объектом недвижимости происходят изменения (например, меняется назначение земли, площадь участка), о них необходимо сообщить в орган, осуществляющий кадастровый учет. Для этого подают заявление, к которому прилагают документы, подтверждающие перемены. Это может быть договор продажи части принадлежавшего вам ранее участка или договор покупки сопредельного участка у соседа. Орган, осуществляющий кадастровый учет, обязан внести данные изменения в запись, существующую в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После этого нужно подать за- явление на получение нового кадастрового паспорта объекта недвижимости с учетом внесенных в реестр изменений.

Кадастровые инженеры

Одной из причин замедления регистрации участков в конце 2010 - начале 2011г. было введение новой должности кадастрового инженера (с 1 января 2011г. он стал единственным "игроком" на поле земельного учета). Этот специалист должен обладать квалификационным аттестатом (фактически - бессрочной лицензией). Он имеет право самостоятельно (как индивидуальный предприниматель) или в качестве сотрудника коммерческой организации осуществлять кадастровую деятельность на территории всей страны независимо от того, где ему выдан сертификат. Однако это не значит, что любой человек, получивший среднее специальное или высшее профильное образование, может назвать себя кадастровым инженером - его квалификационный аттестат обязательно должен быть зарегистрирован в органе кадастрового учета. Создаваемый реестр кадастровых инженеров позволит проверить, не выдает ли себя человек, предложивший вам услуги по оформлению паспорта на земельный участок, за кого-то другого. Для этого достаточно обратиться с запросом в местное от деление Росреестра.
После того как вы заключите с кадастровым инженером договор на оказание услуг, он проведет все необходимые работы и выдаст вам один из трех нижеперечисленных документов: межевой план (если объектом кадастровых работ является земельный участок), технический план (если объектом кадастровых работ является здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства) или акт обследования (в том случае, если по желанию заказчика инженер готовит документы для снятия с кадастрового учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства). Другие документы кадастровые инженеры выдавать не уполномочены.

Отказали? Обжалуем!

Вам могут отказать в постановке на кадастровый учет, но для этого должны быть веские основания. Причины отказа:

Причина отказа должна быть указана в письменном уведомлении. После этого ее возможно устранить: например, если в пакете документов не хватало какой-либо официальной бумаги, вы сможете получить ее и представить в регистрирующие органы. Сегодня нередко отказывают в постановке на кадастровый учет тех участков, межевание которых не проводилось. Такое заключение может и должно быть обжаловано в суде, причем решение чаще принимают в пользу владельца участка.

Иная ситуация возникает, если отказались выдать паспорт на ранее учтенный земельный участок. Если межевание участка не проводилось, потребуется внести в государственный кадастр недвижимости описание его местоположения и границ. Для этого необходимо представить в орган, осуществляющий кадастровый учет, межевой план и копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании границ ранее учтенного земельного участка (акт согласования местоположения границ). Если не удастся достичь консенсуса с соседями относительно границ, вопрос придется решать в судебном порядке.

Кадастровые паспорта выдают также на здание (сооружение) и на объект незавершенного строительства. Но такими документами занимаются территориальные отделы бюро технической инвентаризации.

Приобретая земельный участок, изучите его кадастровый паспорт. Он поможет сориентироваться в вопросе цены участка. Кроме того, кадастровый паспорт - это и описание границ участка, и подтверждение назначения земли, и определение размера базы для расчета налога на землю. Получение кадастрового паспорта может оказаться трудоемким, но данный документ необходим, чтобы обеспечить землевладельцу спокойную в юридическом отношении жизнь.