Товарищ, верь...

Аббревиатуру ТСЖ расшифровывают на разные лады, ибо фантазия квартировладельцев, замученных коммунально-бытовыми сложностями, поистине неиссякаема. Как же превратить ТСЖ из товарищества скупердяев и жуликов в товарищество совестливых жильцов силами самих собственников?

Аббревиатуру ТСЖ расшифровывают на разные лады, ибо фантазия квартировладельцев, замученных коммунально-бытовыми сложностями, поистине неиссякаема. Как же превратить ТСЖ из товарищества скупердяев и жуликов в товарищество совестливых жильцов силами самих собственников?

Товарищ, верь...
C содержанием персонального имущества — квартиры — его собственник может справиться самостоятельно. Но чтобы поддерживать в приемлемом состоянии общее имущество дома (лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, нежилые помещения, прилегающую к зданию территорию и находящиеся на ней объекты), необходимо каким-то образом объединяться с другими жильцами. Для этого и создают товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Как обойти подводные камни

ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередь проводят учредительное собрание всех собственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будет разрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают на следующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества (протокол общего собрания, на котором было решено организовать ТСЖ, и его устав) регистрируют в территориальной налоговой инспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было принято решение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.

Казалось бы, все просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя, определились с управляющей компанией, и можно обустраивать дом своей мечты — с чистым подъездом, горящими по вечерам лампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за 20 лет, прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни к ТСЖ в частности не прибавилось.

Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ, можно разделить на три группы:

  • неправомерные действия представителей органов государственной власти и третьих лиц в отношении ТСЖ;
  • нарушения действующего законодательства при создании товарищества;
  • превышение полномочий руководством ТСЖ, избранным жильцами.

    Начнем с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общении с органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.

    Прежде всего, перед созданием ТСЖ необходимо уточнить в местных органах власти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в ее составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результате сложностей с межеванием придомовой территории и ее разметкой в Москве и Санкт-Петербурге, например, очередь на межевание выстроилась на несколько лет вперед. Разумеется, зарегистрировать ТСЖ без определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.

    Еще одна проблема — необоснованный отказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее довольно часто встречаются товарищества, созданные еще на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома пока еще нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку за время возведения и отделки здания будут расходоваться электричество и вода.

    Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не только у вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникают две проблемы — навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.

    Поиск эксплуатирующей организации, которая придется по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом (или ДЕЗ им навязывает местная администрация), что делает существование ТСЖ бессмысленным. Для того чтобы преодолеть эти трудности, нужен очень деятельный председатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом, скорее всего, найдется компания, работа которой будет устраивать жильцов.

    Отнеситесь очень внимательно к выбору председателя ТСЖ: он не только принимает оперативные решения, связанные с работой товарищества, но и наделен правом подписи финансовых документов. Это означает, что в его руках будет весь бюджет, сформированный из взносов жильцов

    Соблюдаем правила

    Рассмотрим вторую группу сложностей, связанных с работой товариществ. Одна из наиболее часто возникающих проблем — нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ (только в Москве на этом основании возбуждено несколько сотен уголовных дел). Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и что могут сделать собственники жилья.

    Один из поводов для возбуждения уголовных дел — подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих добровольное желание собственников организовать товарищество для управления своим имуществом. Поскольку протокол должны подписать все проголосовавшие за создание ТСЖ (их должно быть не менее 50 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том, что они пожелали создать товарищество, постфактум — чаще всего уже после того, как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев (например, не всех жильцов известили, или не было кворума, или голосование прошло с нарушениями).

    Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасность этого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы для формирования бюджета товарищества перечисляют — казалось бы, все в порядке. Проблема заключается в том, куда идут эти деньги на самом деле... и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине аварии в системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальный ремонт такому ТСЖ не удастся.

    Как не оказаться членом нелегитимного ТСЖ? В первую очередь надо быть активным и ответственным собственником, как бы банально это ни звучало. Подделать вашу подпись будет невозможно, если вы придете на собрание и примете участие в его работе. Кроме того, нужно внимательно читать любой документ, который вам предлагают подписать, — торопиться в таких ситуациях не следует.

    Нарушений при проведении собраний избежать сложнее, но все-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотреть в доме общедоступное место, где будут размещать важную для жильцов информацию. Дублировать ее можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя их лично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании. Такие подписные листы надо приложить к протоколу учредительного собрания (подобного требования в законе нет, но эта предосторожность не помешает). Впоследствии по той же схеме стоит оповещать о проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.

    Разумеется, не всегда есть возможность провести общее собрание, на котором лично присутствовали бы все собственники, — далеко не в каждом доме найдется свободное помещение для этого. Но есть выход — заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под чем им предлагают подписаться, нужно время. Поэтому, если голосование проходит заочно, необходимо заранее ознакомить собственников с вопросом, по которому им предстоит высказать свое мнение, и предусмотреть варианты ответа. Практика такова: члены инициативной группы (а после создания ТСЖ — члены правления или уполномоченные правлением либо председателем жильцы) разносят по квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жители дома будут осведомлены о тех решениях, которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.

    Если ТСЖ создано с нарушением законодательства, собственники, добросовестно вносящие все платежи, рискуют остаться у разбитого корыта — например, с протекающей крышей или, что еще хуже, без договоров, заключенных с поставщиками коммунальных услуг

    Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемому ТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческой логикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но при соблюдении двух условий: придомовые территории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает 30. Если вам предложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться — с соседней пятиэтажкой или с высотным домом через дорогу.

    Для жителей высоток есть еще одно предупреждение-совет: согласно предписаниям Жилищного кодекса, в одном доме может быть создано только одно ТСЖ. Поэтому не стоит платить за израсходованные воду и электричество альтернативному ТСЖ, предлагающему более низкие расценки, — вас просто обманывают.

    Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Вот реальный случай: в столице около 40 ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом — это не сеанс одновременной игры в шахматы с большим количеством соперников. Здесь необходимо сосредоточиться на проблемах каждого дома, а их всегда бывает много.

    Требуется председатель!

    Товарищ, верь...
    Если ТСЖ создано по всем правилам, это еще не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Оно правомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества. Например, собрание утверждает бюджет ТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключает из них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто — раз в квартал или полугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председатель товарищества. Они должны быть людьми деятельными и не слишком загруженными другой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдет на второй план. Если найти таких лиц среди жильцов не удается, возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату.

    К сожалению, деятельность руководителей ТСЖ может стать источником проблем (третья группа сложностей, связанных с работой этих объединений). Вот далеко не полный список правонарушений, совершаемых председателями и членами правления:

  • рассылка квитанций на оплату коммунальных услуг до передачи дома на баланс товарищества при отсутствии заключенных договоров с непосредственными поставщиками таких услуг;
  • самовольные действия (срезание замков, взлом металлических дверей, ведущих в общие помещения дома, несанкционированное вмешательство в функционирование инженерных систем здания), в том числе связанные с непосредственной угрозой для жизни, до передачи строения на баланс ТСЖ в установленном порядке;
  • рассылка жильцам дома уведомлений, содержащих неправомерные требования, например стать членом ТСЖ под угрозой повышения коммунальных тарифов (председатель и правление не имеют права принуждать вступить в товарищество. У собственника жилого помещения есть возможность заключить индивидуальный договор с обслуживающей компанией. Однако в этом случае жилец, не являющийся членом ТСЖ, может быть ограничен в пользовании общедомовым имуществом - скажем, для него будет закрыт въезд на парковку);
  • немотивированный отказ принимать показания индивидуальных приборов учета при расчете платы за коммунальные услуги;
  • растрата или нецелевое расходование денежных средств, сформированных из взносов жильцов (при этом иногда в нецелевом расходовании может не быть ничего противозаконного — допустим, пришлось срочно чинить крышу дома, а в бюджете на год это не предусмотрено. В данном случае мы говорим о ситуации, когда, например, денежный фонд, созданный из взносов членов ТСЖ, был потрачен на премию руководству товарищества).

    Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один — очень внимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае (и если ТСЖ приглашает внешнего управляющего, и если председатель и члены правления выбраны из числа жильцов) необходимо проверить их репутацию. Председатель имеет право действовать без доверенности, если подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.

    Еще одна гарантия этого — работа контрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительных органов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются на деятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия — это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в ней надо выбирать наиболее дотошных членов ТСЖ, вникающих в каждую мелочь.

    Подводя итог, отметим, что у ТСЖ есть будущее, но каким оно станет — зависит от самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество — подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и внимание к общедомовым проблемам.