Семь шагов к решению квартирного вопроса

Итак, вы задумали приобрести новую квартиру. Решение это окончательное и бесповоротное и, кроме всего прочего, не чисто эмоциональное, а подкреплено вашими финансовыми возможностями. Но с чего начать- вот в чем проблема. Прежде всего стоит определиться, к какой категории покупателей вы относитесь- к "свободным" или к "альтернативщикам". Эти словечки, часто употребляемые риэлторами, требуют некоторого пояснения. "Свободный" покупатель- счастливчик, имеющий свободную сумму денег, необходимую для приобретения недвижимости. Унего заметно больше возможностей, чем у «альтернативщика», который, чтобы купить новую квартиру, должен продать имеющуюся. Так вот, по статистике "свободные" покупатели составляют на сегодняшнем рынке жилья всего лишь треть от общего числа участников. Остальные две трети вовлечены в целые сложные системы купли-продажи. Иногда "альтернативщики" выстраиваются в довольно длинные цепочки, где выпадение одного "звена" подчас оборачивается настоящей трагедией для остальных. Отом, как грамотно миновать все возможные подводные камни, подстерегающие продавцов и покупателей частных квартир, наш сегодняшний разговор.

Шаг первый:
так что же вы хотите?

Для начала ответьте на вопрос, что вам нужно- квартира в новостройке или в уже обжитом доме? Взависимости от принятого решения вы становитесь участником либо первичного, либо вторичного рынка жилья. Укаждого из них есть свои преимущества и недостатки. Скажем, если вы "альтернативный" покупатель, покупка квартиры в новостройке скорее всего будет осложнена многими факторами. Оних мы расскажем в наших следующих публикациях, а сегодня речь пойдет о вторичном рынке.

Прежде чем предпринять какие-либо действия, соотнесите свои желания с финансовыми возможностями. Экономить можно не только за счет уменьшения общей площади квартиры, но и за счет района или категории дома.

Район. При выборе района, кроме определяющих факторов (таких, например, как близость к родителям или детям, к работе, простота выезда на дачу ит.п.), имеет смысл учесть и экологию. Экологические проблемы, в первую очередь связанные с чистотой воздуха, существуют в любом крупном городе. Главные отравители окружающей среды- промышленные предприятия и автотранспорт. Вцентре мегаполиса именно на долю автомашин приходится около 80% всех вредных выбросов в атмосферу. Наиболее сильное загрязнение окружающей среды наблюдается в пределах 50-250м от крупных автомагистралей. Например, в центре Москвы санитарные нормы по диоксиду азота превышены в 2-3 раза.

Цены на вторичное жилье, как правило, напрямую согласуются с экологической картой любого города. Исключение составляет Москва- район Садового кольца лидирует по уровню цен, несмотря на плохой воздух.

Дом. Определившись с районом, переходим к выбору дома и квартиры. Прежде всего на цене жилья сказываются тип и возраст здания. Например, 50м² в кирпичном доме, построенном в конце 50-х - начале 60-х годов, могут стоить на 15-20% дороже той же площади, но в панельном доме. Пятиэтажки, естественно, еще дешевле. Наибольшим спросом традиционно пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, как высоколиквидные.

Цены на одинаковые по планировке и метражу квартиры даже в одном районе могут различаться. Связано это не только с местоположением дома и состоянием квартиры, но и с какими-то скрытыми недостатками, осложняющими ее продажу. Так что будьте осторожны, если встретите жилье, цена которого ниже средней.

Шаг второй:
как выбрать риэлтора?

У квартиры может быть один или несколько хозяев, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) как взрослые (совершеннолетние), так и дети. Нельзя забывать и о жильцах, проходящих срочную службу в армии, одиноких пенсионерах, инвалидах I и IIгрупп. Кроме того, квартира может быть завещана, заложена, находиться под арестом. Известен еще целый ряд обстоятельств, которые способны привести к весьма существенным проблемам при оформлении сделки или впоследствии. Всего не предугадаешь и не перечислишь. Иуж тем более самостоятельно во всем не разберешься. Так что даже если вы покупаете жилье у знакомого, которому полностью доверяете, имеет смысл подстраховаться и проверить квартиру на предмет юридической чистоты.

Но проверка юридической чистоты- это еще далеко не все. Масса времени и нервов уходит на поиски отвечающего вашим требованиям жилья, на сбор необходимых документов. Иконечно, самый сложный и волнующий момент- это передача денег. Учитывая перечисленные обстоятельства, большинство покупателей предпочитает обращаться за помощью к специалистам-риэлторам. Риэлторская фирма должна взять на себя подбор вариантов и оформление документов. Помимо этого, она отвечает за качество проведенной сделки, причем не только репутацией, но и имуществом, если соответствующий пункт включен в договор.

Услуги фирмы, конечно, стоят денег, и достаточно больших, зато вы освобождаетесь от нешуточных хлопот. Ведь проверять квартиру нужно в идеале с момента постройки дома. Правда, реально удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум лет за 20. Связано это с тем, что информация о более раннем периоде предоставляется Департаментом муниципального жилья только по запросу МВД.

Придя в риэлторскую компанию, ознакомьтесь с ее уставными документами и лицензией на осуществление такого рода деятельности. Причем попросите показать вам не копии, а подлинники документов. Они не содержат коммерческой тайны, так что если вам откажутся их показать, идите в другую компанию.

Из устава и регистрационных документов вы должны выяснить, давно ли существует фирма и совпадает ли ее юридический адрес с фактическим. Если нет, поинтересуйтесь, на каком основании компания занимает помещение, в которое вы пришли, и когда заканчивается срок аренды. Внимательно прочитайте, на какой вид риэлторской деятельности выдана лицензия. ВМоскве по действующему Положению о лицензировании риэлторской деятельности (Постановление правительства г.Москвы N799 от18.11.1997г.) услуги по купле-продаже квартир могут оказывать фирмы, у которых в лицензии в разделе "Вид деятельности" указано: "Посредничество в сделках по купле, продаже, мене, аренде недвижимого имущества". Кроме того, посмотрите на срок окончания действия документа. Нелишним будет узнать, состоит ли агентство недвижимости в каком-либо профессиональном объединении (Московская ассоциация риэлторов (МАР), Российская гильдия риэлторов (РГР) идр.), и если да, то какие обязательства это на него накладывает.

При выборе фирмы не стоит полагаться на массированную рекламу и броские объявления в печатных изданиях. Лучше посоветоваться со знакомыми, недавно продававшими или покупавшими жилье. Если кто-то из них остался доволен риэлторской фирмой, с которой имел дело, стоит позвонить в нее и договориться о встрече.

Чтобы ваше сотрудничество с риэлтором было максимально эффективным, выбрать район, тип дома и возможные варианты квартиры нужно заранее. Не помешает и предварительная оценка интересующего вас жилья с помощью независимого эксперта.

Если вас удовлетворили представленные документы и комиссионные, которые берет за свои услуги компания (какправило, от 2 до 8% от суммы сделки), можно переходить к заключению договора.

Шаг третий:
договор с риэлторской фирмой

По действующему законодательству сделки от имени юридического лица имеют право заключать только сотрудники, наделенные соответствующими полномочиями. Поэтому полномочия специалистов, которые будут с вами работать в процессе исполнения договора (подбирать и показывать квартиры, оформлять документы ит.д.), нужно проверить. Убедитесь, что представитель фирмы имеет лицензионную карточку агента или брокера с фотографией. Придется убедиться и в полномочиях сотрудника, который будет подписывать договор от лица компании. Он также должен иметь лицензионную карточку и, кроме того, доверенность, выданную руководителем и заверенную печатью фирмы, на право заключения договоров с клиентами.

Наличие обоих документов имеет для вас огромное значение. Если договор подпишет лицо, не имеющее лицензионной карточки (пусть даже директор), на этот договор не будет распространяться действие страховки гражданской ответственности риэлторов. Ни в коем случае не подписывайте такой договор! Настаивайте на его подписании со стороны компании именно агентом или брокером, который непременно должен быть в ее руководстве! Дело в том, что еще на этапе получения лицензии каждая риэлторская фирма заключает договор страхования гражданской ответственности. Но он распространяется исключительно на действия агентов и брокеров, фамилии которых в нем указаны. Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо (без доверенности или с превышением указанных в ней полномочий), то по статье 183ГКРФ права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не фирма. Азначит, если что не так, и убытки взыскивать вам придется лишь с него, а не с компании.

В случае отказа удовлетворить эту вашу просьбу, независимо от причин, обращайтесь в другую компанию. Апри желании можете пожаловаться в центр лицензирования Моссоцлицензия Московской лицензионной палаты. Достаточно суровая санкция за подобное нарушение неотвратима.

Обсуждаем условия. Если сотрудники фирмы предъявили все требуемые документы, можно переходить к согласованию условий договора. Формы договора с клиентами более или менее стандартны и различаются только некоторыми нюансами. Ивсеже не торопитесь сразу подписывать заполненный бланк! Заберите его с собой домой, где спокойно разберитесь во всех перечисленных условиях. Если есть возможность, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу. Особое внимание обратите на приложения к договору, которые после подписания становятся его неотъемлемой частью.

Продавец. Риэлторские компании, заключая договор, обычно хотят получить эксклюзивное право на продажу квартиры, то есть добиться, чтобы во время действия договора вы пользовались лишь их услугами. Это желание вполне обоснованно, поскольку, занимаясь продажей квартиры, агентство несет определенные убытки. Сдругой стороны, заключив такой договор, вы рискуете потерять время. Нооразрешении этой проблемы чуть позже.

Первое, на что нужно обратить внимание при оформлении договора,- цена квартиры. Вдокументе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риэлтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается квартиру продать. Нередко в договорах указывается только первая из них. Аэто значит, что ваша квартира может выставляться на продажу по завышенной цене, из-за чего покупатель найдется нескоро или не найдется вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за прежние деньги будет уже невозможно. Так что требуйте присутствия в документе конкретной продажной цены квартиры. Азаодно и пункта о вашем праве отказаться от договора при выявлении превышения этой цены риэлтором.

Также в договоре должны быть определены конкретный размер вознаграждения риэлтора (ввиде твердой суммы или процента от продажной цены квартиры) и статьи расходов по сделке: 1- расходы на рекламу квартиры, 2- расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов (справки из БТИ, РЭУ ит.п.), 3- расходы по заключению сделки (оплата банковской ячейки, плата за регистрацию договора купли-продажи и, если это оговорено, нотариальный тариф). Постарайтесь зафиксировать в договоре, что рекламные расходы входят в сумму вознаграждения риэлтора. Ведь если продать квартиру не удастся, потраченные на рекламу деньги вам никто не вернет.

Кроме цены жилья, в договоре обязательно должен указываться срок, в течение которого риэлтор обязуется его продать. Квалифицированному дилеру обычно требуется на это около двух месяцев. Ну и безусловно, в договоре должна четко оговариваться ответственность сторон. Чаще всего указывается ответственность продавца квартиры за отказ от ее продажи и полностью отсутствует какая бы то ни было ответственность риэлтора за неисполнение своих обязательств. Настояв на включении в договор пункта об ответственности риэлтора, вы добьетесь от него более активной работы.

Не удивляйтесь, если найти агентство недвижимости, которое согласится заключить с вами договор со всеми вышеперечисленными дополнениями, будет непросто. Зато потом, избежав неприятностей, вы поблагодарите себя за настойчивость.

Покупатель. Заключая договор с риэлторской компанией, постарайтесь предельно точно сформулировать требования к нужной вам квартире: район, тип дома, удаленность от метро, этаж, количество комнат, общую и жилую площадь, размеры комнат, кухни и санузла, высоту потолков, наличие балкона, телефона и прочее, вплоть до ориентации окон по сторонам света. Поверьте, это будет очень полезно, когда риэлторы начнут предлагать вам варианты.

В договоре должно быть также указано, кто берет на себя расходы по оформлению сделки и в каком размере. Если расходы ложатся на вас, требуйте их постатейного перечня в специальном приложении.

При заключении договора фирма, вероятно, потребует от вас внесения небольшого аванса, поскольку поиск вариантов квартир требует некоторых материальных затрат. Поэтому в договоре обязательно должно быть отмечено, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора. Полезно будет оговорить и пути разрешения спорной ситуации- если поиск квартиры не даст положительного результата. Один из приемлемых выходов- включить в договор положение, по которому риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям. Вслучае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки, риэлтор должен вернуть аванс и выплатить неустойку (ееразмер необходимо указать в документе). Если же вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они полностью отвечают заявленным в договоре требованиям), то можете требовать возврата аванса за вычетом стоимости уже проделанной риэлтором работы. Эта сумма также должна быть указана. Появление в договоре таких пунктов простимулирует и вас, и риэлтора к максимально активному и плодотворному сотрудничеству.

Ну и самый главный вопрос: несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки? Ведь теоретически любой договор может быть расторгнут в суде. Наш ответ будет неоднозначен. Конечно, риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств. Если же имела место недобросовестность продавца, ответственность риэлтора носит скорее моральный характер- это тяжелый удар по репутации фирмы. Возмещать причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Поэтому не забудьте ознакомиться с условиями этого договора. Учтите, что размер ответственности страховщика ограничен указанной страховой суммой. Включите в свой договор ссылку на этот документ.

Шаг четвертый:
собираем документы

С 31января 1998года вступил в силу ЗаконРФ "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сэтого момента на территории всей Российской Федерации введена единая процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом. Как того требуют статьи 131 и 164ГКРФ, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

Для заключения договора требуются документы, которые профессионалы называют правоустанавливающими. Они должны соответствовать требованиям, оговоренным законодательством РФ: содержать описание недвижимого имущества и вида права на него, обязательно иметь надлежащие подписи сторон. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц- без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса мест жительства также пишутся полностью. Вдокументах, представляемых для заключения сделок, недопустимы подчистки, приписки или какие-либо другие исправления. Не будут приняты к рассмотрению документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Правоустанавливающими документами на недвижимое имущество при заключении договоров купли-продажи являются следующие первичные документы:
договор передачи, нотариально удостоверенный, зарегистрированный в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или Мосжилкомитете;
договор передачи, зарегистрированный в Мосжилкомитете, Департаменте муниципального жилья (ДМЖ) или Комитете муниципального жилья (КМЖ), и свидетельство о собственности на жилище;
регистрационное удостоверение, выданное БТИ;
справка о выплаченном пае, зарегистрированная в Мосжилкомитете, ДМЖ или КМЖ, и свидетельство о собственности на жилище (необходимо иметь один из перечисленных первичных документов);

вторичные документы:
договор купли-продажи;
договор мены;
договор ренты;
договор пожизненного содержания с иждивением;
договор дарения;
свидетельство о праве на наследство по закону (завещанию).

С 2000 года выдается Свидетельство о государственной регистрации права. Эти документы должны быть зарегистрированы в Мосжилкомитете, ДМЖ или КМЖ.

Именно на основании правоустанавливающих документов собственник недвижимого имущества или его представитель (это может быть сотрудник риэлторской компании), действующий по доверенности, должен собрать весь необходимый для заключения договора пакет документов. Внего входят:

справка, выданная БТИ, об оценочной стоимости объекта (форма 11а, срок действия 1месяц);
поэтажный план (выдается БТИ, срок действия 1год);
экспликация (выдается БТИ, срок действия 1год);
выписка из домовой книги (выдается паспортным столом РЭУ, срок действия 1месяц);
копия финансово-лицевого счета (выдается бухгалтерией РЭУ, срок действия 1месяц).

Продолжение следует