Аренда?.. Нет, рента

Купить квартиру могут далеко не все- цены на жилье, и так очень высокие, с каждым годом растут. Даже кредит не всегда способен помочь, тем более что ограничений и обязательств он налагает немало. Есть, правда, еще один альтернативный вариант- оформление договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. Однако, прежде чем на него решиться, стоит оценить все плюсы и минусы.

Фото Д.МинкинаСуть договора ренты заключается в том, что владелец квартиры (получатель ренты) передает ее плательщику ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты).

Договор пожизненного содержания с иждивением определяет, что плательщик не только вносит некую денежную сумму, но и осуществляет уход за владельцем квартиры (получателем ренты).

Обычно подобные договоры заключают с людьми пожилыми, которые по каким-то причинам остались без ухода и попечения родственников. Таким образом, плательщик ренты получает возможность приобрести квартиру (пусть не сразу, а через некоторое время), а владелец жилья- необходимый уход и достойное денежное содержание.

Некоторые агентства недвижимости предлагают услуги по подбору владельцев квартир, которые готовы заключить подобный договор. Даже если по условиям договора приобретатель жилья (будущий плательщик ренты) должен будет выплатить до половины его стоимости, выгода все равно очевидна. Давайте посчитаем: вы будете выплачивать ежемесячную ренту (ее размер- дело индивидуальное, универсальных рецептов здесь нет и быть не может) и оплачивать коммунальные платежи. Вкачестве примера возьмем сумму ренты в 10тыс.руб., добавим к этому 2тыс.руб. коммунальных платежей (итого суммарный платеж составит 12тыс.руб.). Например, рентополучатель проживет 10лет; тогда квартира обойдется плательщику в сумму, которая получится, если количествомесяцев умножить на число лет и на сумму платежа: 121012000=1440000руб. плюс единовременный взнос. Учитывая нынешние цены на жилье, эксперты полагают, что экономия может составить до 70% от стоимости квартиры.

Вчем различия?

Чем отличаются договоры ренты и пожизненного содержания от договоров купли-продажи, аренды и наследования имущества? С арендой все ясно: в этом случае жилье не переходит в собственность того, кто вносит арендную плату. Даже если арендатор заключает договор на 10 или больше лет, это не служит основанием для перехода к нему собственности арендодателя.

Рента и пожизненное содержание- не наследование, хотя и очень похожи на него. Наследственные отношения чаще всего связывают родственников, и сложно представить, что родственная помощь будет поставлена исключительно на коммерческие рельсы- наследование (равно как и акт дарения в соответствии с заключенным договором) предполагает безвозмездность передачи имущества.

Фактически договор ренты представляет собой одну из разновидностей договоров передачи имущества в собственность. Самые близкие его "родственники"- договоры купли-продажи и мены. При заключении договора купли-продажи покупатель обязан уплатить за переданное ему имущество точно определенную заранее денежную сумму (это правило остается незыблемым, даже если покупатель платит в рассрочку). При договоре мены предполагается, что обмен должен касаться равноценных товаров (равную ценность устанавливают путем сравнения стоимости обмениваемых товаров); если же товары неравноценны, назначают доплату в натуральной или денежной форме.

Таким образом, делаем вывод: рента и пожизненное содержание- самостоятельные виды договоров, по условиям которых получатель пожизненной ренты оформляет переход своего недвижимого имущества к плательщику ренты на условиях регулярной выплаты оговоренной денежной суммы (а в некоторых случаях- и обеспечения ухода). Различаются эти договоры наличием/отсутствием «дополнительной опции»: при договоре ренты плательщик обеспечивает только материальное содержание подопечного. Если же заключают договор пожизненного содержания, подразумевается не только материальное обеспечение, но и уже упоминавшийся уход за пожилым человеком, объем которого установлен договором (может быть, надо будет оплачивать медицинскую помощь и лекарства или мыть пол раз в неделю и готовить обед).

Права и обязанности

Договор ренты заключают в письменном виде, заверяют у нотариуса, а также регистрируют в местном отделении Государственной регистрационной палаты- как и всякий договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества. Это закреплено ст.584 Гражданского кодексаРФ.

Плательщиками ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации. Получателем ренты может быть только физическое лицо или некоммерческая организация, например благотворительный фонд.

Пожизненная рента оформляется юридически путем заключения договора купли-продажи либо дарения недвижимости, иного имущества с условием пожизненного содержания с иждивением или с условием пожизненной ренты.

Вдоговоре необходимо определить размер ренты и величину единовременного платежа за право собственности. Его размер законом не установлен, однако может стать причиной расторжения договора, если он явно занижен (скажем, если за квартиру стоимостью 10млнруб. вы предложите платеж 10тыс.руб.).

Размер ренты также должен быть внесен в текст договора. При этом надо предполагать, что вы заключаете договор не намесяц или два, а на несколько лет, поэтому одним из условий должно быть увеличение или уменьшение объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты и уровня инфляции (обычно указывают в процентах от начального размера ренты). Например, когда вы заключали договор, ваш подопечный нуждался в услугах сиделки, а через некоторое время такая надобность отпала (его состояние улучшилось).

Кроме того, следует прописать в договоре все обязанности сторон. Для плательщика ренты помимо внесения рентных платежей включают, например, следующее: обеспечение медицинского обслуживания и приобретение лекарств; режим покупки продуктов и приготовления пищи; порядок осуществления надомного ухода; покупка одежды; помощь по хозяйству; оплата коммунальных услуг. Получатель ренты, в свою очередь, должен согласовывать собственные траты с плательщиком ренты, обосновывать увеличение размера платежа.

Чтобы упростить себе жизнь после заключения договора, неплохо предусмотреть порядок учета предоставляемых услуг. На всякий случай можно закрепить в договоре и возможность исполнения обязательств не только лично, но и через третьих лиц. Тогда при возникновении конфликта (или при болезни плательщика ренты) услуги по содержанию пожилого человека будет оказывать другое лицо, естественно, за счет плательщика ренты.

Очень важной частью договора являются условия его расторжения. Оснований для расторжения два: «систематическое невыполнение условий договора» и «нарушение обязательств по нему одной стороной, влекущее какие-либо негативные последствия для другой стороны». Рекомендуем заранее расшифровать и прописать, что именно получатель ренты понимает под каждой из этих формулировок.

Наконец, необходимо помнить, что с момента подписания договора и внесения первоначального взноса переданное по договору имущество принадлежит на праве собственности плательщику ренты. Но любые действия по его отчуждению (продажа, обмен, дарение) можно совершать только с согласия получателя ренты, которое должно быть оформлено в письменном виде и нотариально заверено. Получатель ренты также не вправе совершать с имуществом никаких сделок без согласования с плательщиком ренты (если только не расторгнет договор).

Подводные камни

PhotoXpress.ruВроде бы выгода приобретения квартиры посредством заключения договоров ренты или договоров пожизненного содержания с иждивением очевидна, но заключают их ничтожно мало. Причина скорее всего состоит в том, что участники этих договоров оказываются слабо защищены- к сожалению, договоры ренты и пожизненного содержания очень часто становятся «сравнительно честными способами отъема денег у населения», как говаривал незабвенный турецкоподданный Остап Бендер.

Рассмотрим эти «способы», чтобы не попасться на удочку мошенников.

Способ первый, или «Родственники вернулись». Чаще всего договоры ренты или пожизненного содержания заключают одинокие пенсионеры, то есть предполагается, что родственников у них нет или по каким-то причинам те не могут обеспечить достойное денежное содержание и уход. Иногда бывает и так: родственники есть, однако они никакого участия в судьбе пожилого человека не принимают. Поэтому он решает заключить договор ренты и принимает финансовую (и не только) помощь от чужих людей. Однако через некоторое время родственники, озабоченные судьбой незавещанного имущества, объявляются и требуют от получателя ренты расторгнуть договор, обещая, что будут ухаживать за ним до скончания дней. Чаще всего убедить пожилого человека им удается, а дальше следует иск в суд по причине нарушения условий договора (оспорить достаточный уровень качества ухода, к сожалению, очень просто).

Способ второй, или «Вы с кем договор заключили?». Огромный риск состоит в том, что квартира, на которую претендует плательщик ренты, может не принадлежать проживающему в ней пожилому человеку. Но это как раз довольно легко проверить: при подготовке договора достаточно попросить своего будущего подопечного показать документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Более сложно узнать другое: дееспособен ли владелец квартиры, то есть не заявит ли он впоследствии, что не мог заключить подобный договор, поскольку был введен в заблуждение или же вообще ограниченно дееспособен по причине слабого душевного здоровья.

Способ третий- только для пожилых «экстремалов». Предприимчивый владелец квартиры может попробовать получить свои кровные дважды. Сделать это, к сожалению, возможно. Прежде всего человек оформляет договор страхования квартиры (что само по себе похвально) и заключает договор ренты (или пожизненного содержания). Атеперь начинаются хитрости: договор ренты предполагает, что случайная гибель или повреждение имущества, передан- ного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательств. Таким образом, даже если квартира сгорит, плательщик ренты все равно будет выплачивать денежное содержание бывшему владельцу бывшей недвижимости. Практика показывает, что некоторые пожилые люди, желая заработать, устраивают, например, поджог, получают страховку, а потом требуют продолжить ежемесячные выплаты ренты- договор-то действует.

Способ четвертый, или «Как обмануть обе стороны разом». Искать владельца квартиры, который согласится на рентные отношения,- дело долгое и сложное, да и не все агентства недвижимости этим занимаются. Схема действия риелторских компаний, предлагающих посреднические услуги при заключении подобных договоров, такова: покупатель вносит платеж (часто до половины стоимости квартиры), часть денег посредник передает владельцу квартиры, а другая часть остается у агентства недвижимости в качестве платы за оказанные услуги. При этом покупателю говорят, что уход за владельцем квартиры агентство будет осуществлять самостоятельно. Одно из условий сотрудничества состоит в том, что, если договор ренты по каким-то причинам расторгают, взнос не возвращают. Так у агентства недвижимости появляется замечательная возможность заработать: хозяину квартиры агенты обещают выкупить жилье и ухаживать за ним, покупателю- обеспечить покупку квартиры с отсроченным заселением. При этом уход за владельцем никто не осуществляет, и договор вскоре расторгается. Добросовестный плательщик ренты оказывается в минусе: и взнос ему не возвращают, и жилье он теряет. Ичто самое главное, не только пожилой обладатель квартиры остается без ухода, но и его жилище скорее всего перейдет в собственность предприимчивого агентства недвижимости.

Как быть?

Можно ли как-то защитить себя? Да, разумеется. Проще всего было бы сказать: не заключайте договор ренты, и все будет замечательно. Мы же попробуем сформулировать несколько правил для плательщика ренты, выведенных на основе анализа судебных дел.

Первое: нужно навести справки о вашем будущем подопечном, уточнить состояние его здоровья (в том числе душевного), а также выяснить статус недвижимого имущества, которое вы рассчитываете получить. Чтобы сделку нельзя было расторгнуть по причине недееспособности получателя ренты, попросите представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также (больше для подстраховки) справку из поликлиники от психиатра о полной адекватности рентополучателя на день заключения договора, а еще лучше- заключать договор в присутствии доктора. Это повлечет некоторые дополнительные расходы, зато сохранит ваши нервы и кошелек в случае подачи иска. Желательно еще изучить и выписку из медицинской карты, чтобы представлять, какие расходы на медицинское обслуживание подопечного вам предстоят (в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением). Если вы вооружены этими документами, доказать недееспособность вашего подопечного в суде крайне затруднительно.

Второе, что необходимо выяснить в ситуации, если подопечного вы нашли не сами: не заключен ли уже договор о купле-продаже квартиры с посредником- агентством недвижимости. Если договор есть, следует изучить его условия и обязательно встретиться с будущим подопечным. Даже если посредник станет убеждать вас в том, что обеспечит достойный уход пожилому человеку, лучше самостоятельно поддерживать связь с последним. Тогда вы будете точно знать, как агентство расходует вносимые платежи и сможете ли вы избежать расторжения договора по причине неудовлетворенности подопечного качеством ухода или размером ренты.

Третье: необходимо составить полный перечень обязательств, которые вы приобретаете, заключая договор. Одной из самых частых причин расторжения договора является неудовлетворенность рентополучателя выполнением услуг. Поэтому надо обстоятельно расспросить, на какой уход рассчитывает рентополучатель и чего он ждет от вашего сотрудничества. Постарайтесь максимально конкретизировать каждый пункт. Внести в договор пункт о том, что вы обязуетесь обеспечить медобслуживание, недостаточно,- это слишком абстрактно. Лучше предусмотреть пункт, в котором четко сказано, что вы, например, оплачиваете медицинское страхование подопечного в такой-то клинике.

Четвертое: определить порядок расчетов. Оптимальный вариант, если деньги вы будете переводить по безналичному расчету,- у вас появляется официальный документ, заверенный третьей, независимой стороной- банком. Платежи могут поступать на сберегательную книжку или на заведенную пластиковую карту- это не столь важно. Идаже если вы приносите деньги своему подопечному лично, в конверте, не забывайте (и не стесняйтесь) брать у него расписку, иначе факт получения ренты легко оспорить в суде.

Следующее, что предстоит сделать,- завести дневник, в котором фиксировать просьбы своего подопечного и их выполнение. Хорошо бы договориться о том, что выполнение каждой из них получатель ренты будет заверять подписью. Не забывайте проставлять даты и детально описывать просьбы. Если подопечный просит купить ему электрический чайник, оговорите все подробности: емкость, цвет, фирму, материал. Вэтом случае вы получаете неоспоримые доказательства того, что выполнили просьбу в полном объеме.

Если вы понимаете, что подопечный буквально заваливает вас все новыми просьбами, которые не закреплены условиями договора, вы можете расторгнуть его. Однако доказать факт превышения требований получателя ренты будет крайне сложно, если вы заранее не закрепите объем и уровень требований в договоре.

Подведем итог: рента (или пожизненное содержание)- действительно выгодное дело. Взарубежных государствах заключение таких договоров- дело обычное и распространенное. Российская практика от европейской пока отстает, однако все поправимо. Гарантией того, что вы получите квартиру, является внимательность как при заключении договора ренты или договора пожизненного содержания, так и при выполнении его условий.