Выбор места для дома

Руководитель проекта Айварс Звирбулис. Фото Карена Манько

Территория поселка площадью около 200 га, где расположен дом, имеет искусственно созданные небольшие пруды, пригорки и низины. Это было сделано для того, чтобы будущие владельцы коттеджей могли наслаждаться всеми прелестями "первозданной" "природы". Местоположение постройки было детально продумано: к участку ведет собственная подъездная дорога, ответвляющаяся от общей трассы Руководитель проекта Айварс Звирбулис. Фото Карена Манько
Участок специально организован так, чтобы дом находился на возвышенности. Треть владения занимают водоемы, устроенные на разных уровнях, и лесные деревья Руководитель проекта Айварс Звирбулис. Фото Карена Манько Архитектор Илзе Жейвате. Фото Карена Манько Этот дом на высоком берегу реки Абавы в районе Восточно-Курземской возвышенности возведен на старом каменном фундаменте. Комплексное техническое обследование местности показало, что фундамент полуразрушенной постройки, заложенный на глубине 1,5м, полностью сохранился. Аанализ уровня грунтовых вод выявил крайнюю опасность отступления при будущем строительстве от заданных габаритов - 814м. Конечно, фундамент можно было и демонтировать, но при разборке имеющейся конструкции грунтовые воды могли заполнить образовавшиеся пустоты Минимальные расстояния между постройками на участках согласно существующим нормам Данное сдвоенное сооружение находится в глубине участка, большие панорамные окна смотрят на юг, где протекает река. Подъезд к строению возможен только с северной стороны.
Архитекторы Даце Брезинска, Ева Скадиня. Фото Карена Манько Жилой дом, как правило, ставят "лицом" (главным фасадом) к дороге и параллельно ей, с отступом не менее чем на 5м, а от боковых границ участка- 3 м.
Архитектор Оксана Хлебородова. Фото Карена Манько Если территория имеет довольно значительный уклон, ее надо разбить на отдельные террасы по высоте. Может получиться весьма привлекательная композиция ландшафтного рельефа и построек. Вместах перепадов, где уклон местности превышает 10-15, следует сооружать открытые лестницы.
Дизайнер Андрис Стейнберг. Фото Карена Манько Благоустроить, оживить участок помогут малые архитектурные формы: мостики, дорожки, садовая мебель.
Архитектор Игорь Фирсов. Фото Карена Манько Архитектор Игорь Фирсов Фото Карена Манько
Место, где стоит дом, находится в сосновом лесу, на обрывистом песчаном берегу озера. Это обстоятельство обеспечило удобство строительства, т.к. сухой песок создает идеальный естественный дренаж. Вкачестве фундамента была выбрана монолитная конструкция глубокого заложения Схема рельефа участка

Приступая к такому ответственному делу, как приобретение участка под строительство загородного дома, нужно помнить, что выбор месторасположения здания и схема организации приусадебной территории в первую очередь зависят от состава семьи и присущего ей образа жизни.

Так, большинство людей пожилых любят возиться на огороде и в саду, а кто-то предпочитает комфортный отдых на свежем воздухе. Взгляд одних радуют аккуратные, ухоженные грядки, других- нарядные цветники, газоны, беседки. Молодежи и детям, как правило, по душе активное времяпрепровождение. Им требуется место для подвижных игр, площадки для приготовления шашлыков, посиделок у костра ит.п. По этой причине планировка многофункционального участка должна представлять собой продуманную систему, учитывающую интересы каждого члена семьи. Полезность и красота здесь тесно взаимосвязаны.

При выборе участка, кроме его стоимости, необходимо обратить внимание на следующие весьма важные обстоятельства: удобство транспортного сообщения, наличие инженерных коммуникаций (водо-, газо-, электроснабжение, канализация), экологическая ситуация в регионе, характер застройки соседних участков. Спланировать территорию желательно таким образом, чтобы образовались три условные функциональные зоны: жилая- с домом, цветниками, уголками отдыха; садово-огородная; хозяйственная- с хозблоком, баней и санузлом (если их нет в доме), мусоросборником. Правильное зонирование учитывает также ориентацию по сторонам света (например, хозяйственную зону предпочтительнее располагать с северной стороны), рельеф и размеры участка, розу ветров. Но все это- уже позже, потому что грамотный застройщик на место своей будущей усадьбы в первую очередь приглашает геодезистов.

«И вот нашли большое поле...»

Одна из самых серьезных проблем российской геодезии сегодня- удручающее состояние опорной геодезической сети (сеть исходных пунктов, хранящих координаты и обеспечивающих единое координатное пространство). Это приводит к тому, что многие организации, не обнаружив реперных знаков, при разработке проектов выполняют привязки к предметам, местонахождение которых определено условно. Врезультате нередки случаи, когда после приобретения земельного участка застройщик узнает, что часть его земли уже кому-то принадлежит. Так «аукается» условная система координат, и вопрос о собственности в подобной ситуации способен решить только суд, где в качестве экспертов будут выступать геодезисты.

Вот почему, как только речь заходит о купле-продаже участка, сразу же следует вызвать специалистов для выполнения топографической съемки. Она необходима, даже когда предметом сделки является старое владение с существующими много лет границами. Как известно, наши соотечественники любят самовольно передвигать заборы, и если граница «наделов» когда-то была принята за исходную линию, а потом изменена, предугадать последствия невозможно. Размеры участка в действительности могут оказаться меньше заявленных, и если земля находится в престижном месте, то расхождение в 2-3 сотки выльется в довольно крупную сумму.

Надо иметь в виду, что топографическая съемка, выполненная более трех лет назад, считается устаревшей. Данное правило касается даже тех случаев, когда съемку местности произвели, но застроена она впоследствии так и не была. Ни один добросовестный проектировщик не приступит к работе, не располагая топографическим планом участка, составленным топографом-геодезистом на основании результатов съемки. Этот план является цифровой моделью местности, позволяющей просчитать площадь застройки, объем выбираемого под котлован грунта, максимально эффективно вписать дом в существующий рельеф, создать ландшафтный проект.

Однако составлением топографического плана работа геодезиста не ограничивается. Далее следует вынос проекта в натуру и сопровождение строительства, по окончании которого в рамках геодезического контроля проводится исполнительная съемка (ее результаты заносят в паспорт строительства). Все это необходимо потому, что строители иногда очень вольно относятся к проектным данным, и в итоге дом может «переместиться» на несколько метров. Очень важно на данном этапе зафиксировать точное местонахождение подземных коммуникаций, что обязательно пригодится при проведении последующих ремонтных работ или возведении дополнительных сооружений. На практике же реальное расположение коммуникаций нередко не протоколируют, а на глазок определяют их примерные координаты («метра три от ближнего столба»), затем зарывают и... благополучно забывают.

Территория участка спланирована так, что образовались две функциональные зоны- жилая и хозяйственная.

План участка:
1- дом;
2- клумбы;
3- парадная площадка;
4- водоем;
5- подъездная дорога;
6- газон;
7- площадка для сушки белья;
8- мусоросборник

Опора должна быть надежной

Оптимальный тип фундамента выбирают, исходя из результатов анализа геоподосновы. Делать это должны специалисты, которые определят, не будут ли угрожать дому пустоты, образующиеся из-за постоянного размывания грунта подземными водами.

Не менее важно установить несущую способность грунтов, для чего проводят пробное бурение в нескольких точках по периметру проектируемого дома. Крайне нежелательно располагать постройку в болотистой низине или на песке- и в том и в другом случае придется специально укреплять фундамент.

Вообще оттого, какой тип грунта окажется под домом, в значительной степени зависит его прочность и долговечность. Самые проблемные- торфяные и болотистые почвы. На последних чаще всего сооружают фундаменты из железобетонных свай, которые забивают в почву на глубину от 4 до 15м, до «хорошего» грунта. На слабых грунтах, а также при близко расположенных к поверхности грунтовых водах здание ставят на железобетонную плиту, служащую для строения своеобразным «плотом». Песчаные грунты требуют установки бетонных блоков.

"Очень часто в прессе, комментируя примеры неудачного строительства, сетуют: там ведь такие плохие грунты, на них и строить ничего нельзя было,- рассказывает Максим Новиков, главный инженер фирмы "ГЕОМЕТР".- Это абсолютно не верно! Строить можно практически везде, но при этом здание должно опираться на соответствующий фундамент. Имея на руках результаты геодезических изысканий, информацию о том, где и на какой глубине проходят грунтовые воды, можно разработать оптимальную конструкцию фундамента. Если на приглянувшемся участке из-за необходимости выполнения сложных фундаментных работ стоимость строительства сильно возрастает, лучше не закапывать в землю лишние деньги, а выбрать другой участок- пусть и в нескольких километрах от первоначального, зато с более подходящими грунтами».

Устройство фундамента и возведение дома желательно осуществить за один строительный сезон.

План участка:
1- дом;
2- домик садовника;
3- хозяйственная постройка;
4- площадка для барбекю;
5- теневой сад;
6- водоем;
7- альпинарий;
8- плодовый сад;
9- площадка для отдыха

Настольные книги застройщика

Существует целый перечень нормативных документов, регламентирующих застройку земельных участков. Во-первых, это СП 11-106-97 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан". Во-вторых, СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения". Эти два близких по названию документа имеют совершенно разное содержание (в СНиП 30-02-97 сосредоточены основные вопросы, а в СП 11-106-97- дополнительные) и соответственно обладают разной юридической силой: нормы СНиП 30-02-97 обязательны для исполнения, а СП 11-106-97 «устанавливают рекомендуемые положения в развитие и обеспечение» СНиП 30-02-97.

Приступая к планировке участка, необходимо учитывать требования пунктов 6.7 и 6.8 СНиП 30-02-97, регламентирующих следующие санитарно-бытовые нормы:

минимальные расстояния до границы соседнего садового участка: от жилого строения (или дома)- 3м, от постройки для содержания мелкого скота и птицы- 4м, от других построек- 1м; от стволов высокорослых деревьев- 4м, среднерослых- 2м, от кустарника- 1м;

расстояние между домом и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес идр.) выступают не более чем на 50см от плоскости стены. Если же они выступают более чем на 50см, то расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, расположенные на столбах элементы второго этажа идр.);

при возведении на участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1м от границы соседнего садового участка, скат крыши следует ориентировать на свой участок. Минимальные расстояния между постройками: от дома и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы- 12м, до душа, бани (сауны)- 8м; от колодца до уборной и компостного устройства- 8м.

При выборе проекта дома нужно учитывать ориентацию участка по сторонам света. На один сектор можно ориентировать не больше одной жилой комнаты в двухкомнатных домах, двух жилых комнат в трех- и четырехкомнатных домах, трех комнат в пяти- и шестикомнатных домах. Самой благоприятной считают ориентацию на юг и юго-восток. Здесь обычно обустраивают детские и спальни: утром, после прохладной ночи, помещения хорошо инсолируются и получают тепло, а к вечеру нагреваются.

Дом лучше ставить фасадом к улице. Наилучший вариант- возвести его на расстоянии 4-6м от границы участка. Вэтом случае появится возможность защитить фасад от пыли и шума улицы декоративными зелеными насаждениями.

Мой дом- моя крепость?

Благодаря правовому нигилизму наших граждан большая часть построек на загородных участках возведена незаконно, без необходимых согласований с соответствующими государственными органами и инстанциями. Все это может привести к самым неблагоприятным правовым последствиям для владельцев таких домов, вплоть до сноса сооружений. Вот почему сначала нужно получить разрешение, и только затем приступать к строительству.

Порядок оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома в Московском регионе определяют Территориальные строительные нормы Московской области "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного жилищного строительства Московской области (ТСН ПМС-97 МО)" (утверждены Постановлением Правительства Московской области N 28/9 от 30 марта 1998г.).

Территорию участка организовали таким образом, что дом, баня и хозяйственные постройки заняли левую часть сада- подальше от дороги. Здесь же спрятан огород с грядками и парником. Правая часть отдана под декоративные насаждения.

План участка:
1- дом;
2- баня;
3- хозяйственная постройка;
4- газон;
5- огород;
6- водоем;
7- площадка для отдыха;
8- плодовый сад;
9- парник;
10- терраса

Пакет необходимой для данной процедуры документации может предоставить заказчику архитектурно-строительная компания, с которой у него заключен договор. Вэтом случае для получения разрешения достаточно будет направить письмо на имя главного архитектора или главы местной администрации.

Как заметил старший юрист фирмы "ЮРО-СЕРВИС" Андрей Грищенков, даже по завершении строительства еще рано поздравлять себя с новосельем. Сначала следует официально оформить свои отношения с бюро технической инвентаризации (БТИ) и зарегистрировать дом с внесением его в Государственный реестр строений и сооружений. При этом надо иметь в виду, что БТИ не выдаст своего заключения до полного окончания работ. Анезавершенным объект может считаться даже из-за отсутствия ручек на дверях многоэтажного особняка. Зато после внесения постройки в Государственный реестр заказчик приобретает не только статус домовладельца, но и почетную обязанность- платить налог на недвижимость, так как согласно действующему законодательству, пока объект не прошел государственную регистрацию, налог на имущество не взимается.

Редакция благодарит ООО «ГЕОМЕТР», ЗАО «ЮРО-СЕРВИС», специалистов Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ, сотрудников кафедры геодезии Российского университета дружбы народов за помощь в подготовке материала.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№2

Материалы подготовили

Татьяна Самсонова

Материалы подготовили

Александр Самсонов