Жить по-новому-3

Перед вами- продолжение комментариев к Жилищному кодексу РФ. Сегодняшняя публикация посвящена разделу III (статьи 49-91) этого федерального закона, огромному и очень важному. Он носит название «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма».

Новому Жилищному кодексу РФ (ЖК), вступившему в силу с 1марта 2005г., были посвящены уже две статьи, опубликованные в предыдущих номерах нашего журнала. Напомним, о чем шла речь.

Первый материал (статья "Будем жить по-новому") рассказывал об основных положениях, то есть преимущественно охватывал содержание разделаI и частично разделаIIЖК. Граждане России имеют свободу выбора жилого помещения в любой точке страны, а органы государственной власти и местного самоуправления должны способствовать в осуществлении их права на жилище. Все граждане равноправны, и поэтому нарушение правил пользования жильем одним из них в ущерб другим может повлечь крупные неприятности, вплоть до судебного разбирательства и выселения нарушителя. Жилое помещение теперь можно перевести в нежилое и наоборот при соблюдении ряда формальностей и соответствующих строительных норм. Упрощен порядок выдачи разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилья: документов требуется максимум шесть, а в большинстве случаев четыре. (Кстати, 28апреля 2005г., спустя почти двамесяца после вступления в силу нового ЖК, Правительство РФ приняло постановление №266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Таким образом, прекращена «самодеятельность» местных властей в разных регионах страны. Отныне процедура выдачи разрешений на переустройство/перепланировку одинакова для всех, включая жителей Москвы и Санкт-Петербурга.)

Собственник, по сравнению с нанимателем, имеет на порядок больше прав на жилплощадь, но и круг его обязанностей значительно шире. Эксперты советуют гражданам бесплатно приватизировать квартиру, если они этого еще не сделали.

Во второй публикации (статья "Жить по-новому-2") продолжался разговор о праве собственности и других вещных правах на жилье, которым посвящен раздел IIЖК. Согласно статье (ст.)31 кодекса, в случае развода супругов право пользования жилым помещением за бывшим мужем или женой собственника не сохраняется. Но выселить и «выписать», то есть снять с регистрационного учета своего бывшего супруга или супругу, хозяин квартиры/дома не вправе. Для этого необходимо соответствующее решение суда.

"Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд,- гласит ст.32ЖК.- Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника". То есть теперь государство или местные власти будут согласовывать с хозяевами приватизированных квартир и владельцами частных домов выкупную цену, а не просто предоставлять ту или иную квартиру. Новый ЖК подтвердил, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения: лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы ит.д. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна общей площади его квартиры. Всоответствии со своими долями собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества и голосуют на общем собрании собственников, которое является органом управления многоквартирным домом.

Кому теперь дают жилье?

На этот вопрос ЖК отвечает вполне однозначно: малоимущим гражданам (ст.49). Аеще- «иным определенным федеральным законом или законом субъекта федерации категориям граждан», если они законодательно признаны нуждающимися в жилье. Оно предоставляется по договору социального найма, и оформить его в собственность получивший уже не сможет.

Малоимущими считаются теперь не просто люди, которые мало зарабатывают. ЖК устанавливает более сложный критерий: "Малоимущими... являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению". Вот так. Если вы вместе с женой/мужем зарабатываете всего несколько тысяч рублей вмесяц, но при этом имеете автомобиль и дом в деревне, вас наверняка не признают малоимущими и не поставят в очередь на получение жилья. Следует заметить, что в каждом регионе будет определяться своя планка доходов в соответствии с уровнем зарплат, сложившимся здесь.

К"иным" гражданам, наряду с малоимущими, имеющими право на бесплатное социальное жилье, относятся инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и некоторые другие категории граждан (опять-таки, в разных субъектах РФ перечни могут различаться). Вцелом подход к предоставлению жилплощади, подробно описанный в ЖК, нов и непривычен для жителей нашей страны, в том числе и хорошо обеспеченных. Теперь ничего бесплатного уже не будет, и это надо, наконец, понять. Большинство граждан должны достать из кармана деньги и купить себе жилье (а государство поможет им законами, постановлениями и в некоторых случаях реальными субсидиями). Аменьшинство- малоимущие- теоретически получат квартиры, но для этого прежде надо встать на учет и отстоять все ту же многолетнюю очередь.

Одвух нормах

В новом ЖК (ст. 50) фигурируют норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения. Первая из них- минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (в Москве- 18м² на человека). Эта цифра устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жильем в данном регионе и других факторов. Вторая, учетная норма- это "минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью... в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях". Иными словами, в соответствии с нею ставят в очередь на жилье. Размер этой нормы, никогда не превышающий размер нормы предоставления, также устанавливается органом местного самоуправления (в Москве- 10м² на человека для отдельных квартир и 15м² для коммунальных квартир и квартир гостиничного типа).

Интересно, что в начальном варианте ЖК, прошедшем первое чтение в Государственной думе, был указан точный размер "федеральной" нормы предоставления- не менее 15м² на человека. Ав окончательной редакции кодекса цифра почему-то исчезла. Итеперь все решают местные власти на свое усмотрение...

Кто нуждается в жилье?

Этот вопрос рассмотрен в ст. 51 ЖК. Нуждающимися в жилье (по договорам социального найма) признаются те граждане и члены их семей, кто вообще не имеет никакого жилья (например, люди, только что получившие гражданство РФ), имеет жилье общей площадью меньше учетной нормы на человека, проживающие в неблагоустроенной квартире, комнате или доме, обитающие в коммуналке, если один из членов семьи настолько серьезно болен, что жить по соседству с ним невозможно. (Перечень заболеваний содержится в Постановлении Правительства РФ №817 от 21.12.2004г.)

Ст. 52-56 подробно описывают процедуру принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилье, основания для отказа в постановке на учет и случаи снятия с учета. Среди них особенно интересна ст.53, где сказано следующее. Если человек, не имевший права состоять на учете для получения жилья, намеренно(!) совершил какие-то действия (например, поменял большую квартиру на меньшую, фиктивно развелся с женой/мужем, вселил в квартиру своих родственников ит.п.) и в результате добился своей цели, с учета он снимается и вновь может быть поставлен в очередь не ранее чем через пять(!) лет со дня совершения этих действий.

Как предоставляют жилье?

Жилье предоставляется гражданам, состоящим на учете, "в порядке очередности исходя из времени принятия на учет" (ст.57). Авне очереди- людям, чье жилье было разрушено и не подлежит ремонту или реконструкции, сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также уже упомянутым выше тяжелобольным гражданам. Вбольшинстве случаев речь идет о предоставлении квартир.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, является основанием для заключения договора социального найма. (Раньше таким основанием являлся ордер, теперь это понятие вообще исчезло.) Помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства, в черте населенного пункта, общей площадью не менее нормы предоставления.

Среди статей, описывающих процедуру предоставления жилья, особенно важна ст.59- об освободившихся комнатах в коммунальных квартирах. Она описывает очередность предъявления требований на освободившуюся комнату (комнаты) жильцами коммуналки. Эта площадь предоставляется в первую очередь тем, кто уже признан или может быть признан малоимущим и нуждающимся в жилье. Если таких людей в данной коммуналке нет, освободившаяся комната может быть продана жильцам этой квартиры, которые обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления. Илишь в случае, если на освободившуюся комнату никто из перечисленных граждан не претендует, она предоставляется по договору социального найма другим людям, прежде в ней не проживавшим. Иными словами, эта статья (наряду с другими положениями ЖК) дает возможность выкупать комнаты в коммунальных квартирах не самым бедным людям и способствует уменьшению числа коммуналок в нашей стране.

Наймодатель-наниматель

По официальным данным, сейчас количество собственников жилья в Москве соотносится с числом нанимателей квартир в пропорции примерно 70:30. Вдругих регионах может быть иная картина, но в любом случае не все граждане хотят и должны становиться собственниками жилья. Глава 8 ЖК под названием "Социальный наем жилого помещения" (ст.60-91) подробно описывает все нюансы взаимоотношений между жильцами неприватизированных квартир (нанимателями) и государством/городом/муниципалитетом (наймодателем).

Итак, согласно заключаемому договору социального найма, одна сторона- собственник жилого помещения государственного или жилищного фонда или уполномоченное им лицо (наймодатель) "обязуется передать другой стороне- гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем". Этот договор заключается бессрочно (ст.60), в отличие от договора коммерческого найма, который всегда заключается на определенное время. Та же статья декларирует еще один важнейший принцип, гарантирующий право граждан на жилище: как бы ни изменились основания и условия, дающие человеку право на получение жилья по договору социального найма, этот договор расторгнут не будет. (Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ№15 от 21.05.2005г.)

Кто же такой наймодатель- тот, от чьей доброй воли зависит многое в бытовой жизни нанимателя? Это один из органов исполнительной власти, городской или муниципальной (в столице- Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы). Интересно, что раньше договоры найма жилых помещений с гражданами заключали сами пресловутые ЖЭКи и ДЕЗы, от услуг которых, согласно новому ЖК, жильцы вообще могут отказаться.

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель обязан (!) передать нанимателю жилое помещение, на которое больше никто не имеет права претендовать; участвовать в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где находится данная квартира или комната; осуществлять капитальный ремонт жилья; предоставлять коммунальные услуги и выполнять другие обязанности в соответствии с жилищным законодательством и договором социального найма. Взамен местные власти имеют право(!) требовать от человека своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги (ст.65).

Если государство не выполняет своих обязанностей (например, вовремя не проводит капремонт или, скажем, не меняет проржавевшие трубы в квартире), вы вправе потребовать уменьшения платы за жилье, возмещения своих расходов на устранение этих недостатков или возмещения убытков, которые возникли по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (ст.66). Вот так. Будем надеяться, что благодаря этой статье наши славные коммунальщики и эксплуатационные организации будут серьезнее думать о том, чтобы вовремя провести ремонт подъезда, чердака в здании и сантехники в квартирах граждан-нанимателей.

Права нанимателя

В соответствии с ЖК (ст. 67), наниматель имеет право «вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц», сдавать его в поднаем, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен или замену жилья, «требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг».

Вселение. Чтобы "прописать" своих детей, родителей и супруга, вы как наниматель должны лишь получить согласие в письменной форме от остальных членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих (ст.70). Ачтобы постоянно зарегистрировать других граждан (не являющихся вашими мужем/женой, сыном/дочерью, отцом/матерью) "в качестве проживающих совместно" с вами членов семьи- плюс к тому получить согласие наймодателя- местных властей. Аон, в свою очередь, имеет право запретить вселение не самых близких родственников, если в результате общая площадь жилого помещения окажется меньше учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей ничье согласие, естественно, не требуется. Поселившись в квартире/доме, члены семьи нанимателя приобретают равные с ним права и обязанности (ст.69). Одновременно вносятся изменения в договор социального найма: новый член семьи должен оплачивать жилье и коммунальные услуги.

Сдача в поднаем. Вы как наниматель с согласия наймодателя(!) и проживающих совместно с вами членов своей семьи имеете право передать в поднаем часть занимаемого вами жилого помещения, а в случае временного выезда- все жилье. Это будет возможно при условии, что общая площадь на одного человека в отдельной квартире не станет менее учетной нормы, а в коммунальной- менее нормы предоставления (ст.76). Размер платы за поднаем, сроки ее внесения и прочие обстоятельства вы и поднаниматель должны будете установить сами и обязательно указать в договоре поднайма.

Временных жильцов можно поселить у себя в квартире не более чем на шестьмесяцев подряд (ст.80). Для этого нужно также заручиться согласием членов своей семьи, предварительно уведомив местные власти. Они же вправе запретить проживание, если, опять-таки, не будут соблюдены нормы общей площади на человека.

Обмен. Если вы являетесь нанимателем, то с согласия наймодателя (!) и проживающих совместно с вами членов семьи можете обменять жилье на другое, также предоставленное по договору социального найма (на приватизированную квартиру, то есть находящуюся в собственности, вам теперь поменяться нельзя). Члены вашей семьи имеют право потребовать от вас обмена данного помещения на другие, находящиеся в разных домах или квартирах и занимаемые иными нанимателями (ст.72). Если вы и проживающие вместе с вами члены семьи не смогли мирно договориться между собой об обмене, любой из вас вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. Обмен жильем, предоставленным по договору социального найма, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, "допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства". (Заметим, что совершать сделки с жильем, находящимся в собственности, разрешается теперь безо всякого участия этих органов.) Помещения, участвующие в обмене, могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жильем, предоставленным по договорам социального найма, не допускается, если, например, право пользования данным помещением оспаривается в судебном порядке или принято решение о сносе дома (полный перечень запрещающих случаев приведен в ст.73).

Замена. Наниматель жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия членов семьи может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему меньшего жилья взамен занимаемого (ст.81). Странная, казалось бы, статья. Но возможность вселиться на меньшую жилплощадь необходима, скажем, тем, кому не по карману оплачивать лишние квадратные метры (нередки случаи, когда в огромной квартире живет одинокий неработающий пенсионер). Получив заявление, наймодатель обязан в течение трехмесяцев предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилье.

Наниматель может иметь и другие права, помимо описанных выше, предусмотренные как ЖК, так и другими федеральными законами и самим договором социального найма.

Обязанности нанимателя

Правам нанимателя посвящено сразу несколько статей кодекса, обязанности же просто перечислены в упомянутой ст.67. Итак, наниматель обязан:

1)использовать жилье по назначению и в пределах, установленных ЖК;

2)обеспечивать сохранность жилья;

3)поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4)проводить текущий ремонт помещения;

5)своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;

6)«информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма».

Он также имеет и некоторые другие обязанности, предусмотренные ЖК, иными федеральными законами и соответствующим договором.

Прекращение, расторжение и выселение

"Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя" (ст.83). Квартира отходит государству, и оно продолжает ею распоряжаться.

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или по желанию нанимателя (с письменного согласия проживающих вместе с ним членов его семьи). Если наниматель и его семья решили поменять место жительства, договор считается расторгнутым со дня их выезда.

Напротив, наймодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке не вправе (!). Он может лишь потребовать его расторжения по суду в случае:

"невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шестимесяцев»;

«разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает» (имеются в виду поднаниматели или временные жильцы);

«систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном помещении» (здесь речь идет о коммунальных квартирах);

«использования помещения не по назначению» (скажем, под офис).

Повторим, все дела о выселении рассматриваются в суде. Никто не заставит человека выехать без соответствующего решения.

Суд может постановить выселить гражданина с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения (нигде не сказано, в какой степени оно будет благоустроенным) и без предоставления другого жилого помещения (ст.84). Причем выселение- это не всегда наказание, ведь причины изменения места жительства могут быть разными. Граждане выселяются с предоставлением благоустроенного жилья (ст.85), если дом, где находится помещение, подлежит сносу, жилое помещение переводится в нежилое или же стало непригодным для проживания. Еще один случай- проведение в доме капремонта или реконструкции, в результате чего «жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится» так сильно, что проживающие будут признаны нуждающимися в жилье, или, наоборот, «увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления».

Со сносом дома, переводом помещения в нежилое и признанием его непригодным для проживания все более или менее понятно. Нанимателю предоставляется другое помещение, и впредь он и его семья будут постоянно проживать там. Когда же жилой дом "встает" на капремонт или реконструкцию, возможны варианты (ст.88). Если работы нельзя провести без выселения нанимателя, наймодатель предоставляет ему и членам его семьи по договору найма жилое помещение маневренного фонда, откуда в будущем они смогут вернуться домой (договор социального найма в этом случае не расторгается). Ссогласия нанимателя наймодатель вправе предоставить ему другое помещение для постоянного проживания с расторжением предыдущего договора. Наниматель и члены его семьи смогут вернуться на прежнее место жительства, если площадь помещения в результате капремонта или реконструкции уменьшилась, но не стала меньше учетной нормы на человека. Ини в каком другом случае!

"Другое" (то есть не слишком благоустроенное) жилье предоставляется выселенным в судебном порядке нанимателям и членам их семей, "в течение более шестимесяцев без уважительных причин" не вносившим плату за жилье и коммунальные услуги (ст.90). Текст этой статьи по-настоящему ужасает. Ктому же в кодексе не сказано, как считать этимесяцы- подряд или через один. Единственная надежда- попытаться доказать в суде, что причины неуплаты были уважительными, или «давить на жалость» судей, чтобы они ограничились штрафом и полным погашением задолженности.

На улицу (без предоставления какого бы то ни было жилья) выселяют лишь нанимателей- очень плохих людей: систематически нарушающих права и законные интересы соседей и разрушающих жилье, которое они занимают по договору социального найма (ст.91). Отправить бродяжничать также могут и граждан, лишенных родительских прав, «если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным».

Вцелом по прочтении всех статей ЖК о социальном найме можно прийти только к одному выводу: быть нанимателем плохо (уж в слишком зависимом от местных властей положении можно оказаться). Лучше приватизировать жилье, пока еще можно. Но быть собственником- удовольствие не из дешевых, ведь на данном этапе нет ясности, сколько нужно будет платить за коммунальные услуги, жилье и землю под многоквартирным домом, когда закончится бесплатная приватизация.

Вследующем номере журнала мы продолжим комментировать положения нового ЖК. Речь пойдет о жилищных и жилищно-строительных кооперативах, товариществах собственников жилья и управлении многоквартирными домами.

Редакция благодарит адвоката Любовь Данилову и юриста Дарью Кононенко за помощь в подготовке материала.