Временное жилье

Как правильно сдать или снять квартиру? Краткое руководство для арендатора и арендодателя: составление договора найма, права и обязанности сторон

Разные обстоятельства заставляют людей сдавать либо снимать квартиру: ремонт в собственном жилье, нежелание молодежи жить вместе с родителями, переезд в другой город... При оформлении этих процедур нужно учитывать массу нюансов. Мы предлагаем краткое руководство по данному вопросу.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается в том случае, когда одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование. Врезультате собственник или ответственный управляющий передает некое имущество во временное возмездное пользование арендатору.

Что важно знать арендодателю

Начнем с тех, кто квартиру сдает, то есть с арендодателей. Им можно рекомендовать следующие действия.

1. Определиться, что и за какую плату вы можете предложить своим будущим арендаторам. Конечно, можно сдавать пустую квартиру, рассчитывая на то, что ваши квартиранты привезут и мебель, и бытовую технику. Однако такая квартира принесет меньшую прибыль. Если же вы предполагаете сдавать жилье хотя бы с минимальным набором мебели, это, безусловно, увеличит размер арендной платы. Разумеется, в квартире, которую вы собираетесь сдавать, не рекомендуется оставлять ценные вещи.

2. Оценить общее состояние квартиры. Если она требует косметического ремонта, возможно, стоит пойти на сделку с потенциальными квартиросъемщиками: вы уменьшите арендную плату на несколькомесяцев, а они займутся ремонтными работами. Вэтом случае не забудьте внести в договор соответствующий пункт. Условьтесь также о том, что цвет, фактуру и стиль будущей отделки вы либо выбираете сами, либо согласовываете со своими временными жильцами.

3. Решить, на какой срок вы собираетесь сдавать квартиру. Здесь важны несколько моментов: когда вы будете готовы освободить жилье (или оно уже свободно) и когда ваши квартиранты должны будут его освободить.

4. Установить размер арендной платы- это один из самых сложных вопросов для собственников жилья. Вполне естественно стремление заработать побольше денег благодаря своей собственности, однако надо понимать, что желающих снять квартиру за явно завышенную плату найдется очень немного. Чтобы определиться с суммой, которую ваши будущие арендаторы будут вам ежемесячно передавать, можно изучить объявления о сдаче аналогичных квартир или же обратиться в агентство недвижимости. Его специалисты помогут вам установить размер арендной платы и станут посредниками в поиске квартирантов.

5. Договориться, как будут оплачиваться коммунальные услуги. Здесь возможны два варианта. Первый: платят сами квартиранты, а владелец жилья лишь проверяет оплаченные счета. Этот способ хорош в том случае, если ваши квартиранты зарекомендовали себя положительно и вы уверены в том, что оплату они произведут в срок и в полном объеме. Чаще всего такой вид оплаты используют те, кто сдают квартиру знакомым. Второй вариант предполагает, что арендодатель сам вносит коммунальные платежи в соответствии с показаниями приборов учета, а квартиранты потом возвращают потраченные деньги. Сложности могут возникнуть, если владелец жилья установил счетчики воды- чтобы снять с них показания, надо находиться внутри квартиры.

6. Когда квартиранты найдены, необходимо составить договор. (Подробно о нем мы расскажем далее.)

7. Что еще важно знать владельцу квартиры, решившему ее сдавать? Налоговая инспекция полагает, что сдача помещений внаем физическими лицами, как и любая другая предпринимательская деятельность, требует регистрации. Таким образом, вам предстоит зарегистрироваться в налоговых органах. Владелец квартиры должен помнить, что доход, получаемый им от сдачи жилья в аренду, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Сумму, облагаемую налогом, налогоплательщик определяет самостоятельно. Ее необходимо внести в налоговую декларацию, которую каждый налогоплательщик должен подавать в налоговую инспекцию по месту жительства до 31марта года, следующего за налоговым периодом. Ксожалению, присовокупить данный доход к своей заработной плате и уплачивать налог совокупно по месту работы невозможно. Поэтому не забудьте, что вы должны отчитаться и об этом своем доходе, иначе вам грозит штраф. Сумму налога, конечно, можно уменьшить. Многие владельцы квартир, например, вносят в договор меньшую сумму арендной платы, чем та, которую они в действительности получают от арендаторов. Проблема заключается в том, что провести налогового инспектора вам скорее всего удастся- ведь никто не вправе запретить вам сдавать свою квартиру за ту сумму, которая указана в договоре. Но и у вашего квартиранта может возникнуть соблазн заплатить вам сумму, проставленную в договоре, а не ту, которую оговорили устно.

8. Наконец, несколько слов о самих квартирантах. Выбирать их надо тщательно, с большим вниманием, ведь эти люди будут жить в вашей квартире, пользоваться вашими вещами. Кроме того, вам предстоит оформить для них временную регистрацию. Взвесив все это, постарайтесь обезопасить себя. Лучше всего поддерживать постоянную связь с соседями: во многих случаях только они смогут вам рассказать, что же на самом деле происходит в квартире, которую вы сдали.

Очем следует помнить квартиросъемщику

Итак, вы решили снимать квартиру. Возможны следующие шаги.

1. Чтобы подобрать вариант, который вас устроит, можно действовать самому либо обратиться в агентство недвижимости. Преимущества есть и у того и у другого способа. Достоинство первого заключается прежде всего в дешевизне. Однако существует и оборотная сторона, избежать которой вам поможет сотрудничество с агентством: самостоятельные поиски наемного жилья требуют много времени и сил.

2. Начиная поиски квартиры, определитесь, чего вы ждете от съемного жилья: нужна ли вам квартира с мебелью и техникой, какую сумму вы готовы отдавать в качестве арендной платы, когда хотите въехать в квартиру и сколько времени намерены ее снимать. После этого займитесь изучением объявлений в специализированных газетах, журналах, Интернете либо рассматривайте предложения агентства.

3. Как только устраивающее вас жилье найдено, необходимо убедиться в том, что человек, который представляется как хозяин квартиры, действительно им является. Это самая сложная часть всей процедуры (именно ее и могут облегчить сотрудники агентства недвижимости). Не всегда бывает достаточно попросить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Чтобы увериться в том, что вы собираетесь отдать свои деньги настоящему хозяину жилья (или его представителю), можно расспросить соседей о том, кто живет в той квартире, которую вы намерены снять.

4. Не только хозяина квартиры, но и само жилье надо осматривать тщательно- ведь вам предстоит здесь жить. Кроме того, хозяева могут потребовать привести квартиру в «доарендное» состояние, если по истечении срока договора обнаружат какие-то недостатки. Поэтому советуем вам проверить состояние стен, потолка, убедиться в том, что краны не текут, а розетки не искрят. Если квартира вас, в общем, устраивает, но есть некоторые недочеты, которые легко исправить (например, поменять обои), вы как арендатор можете сделать косметический ремонт, если размер арендной платы на некоторое время будет уменьшен. Только учтите, что, если ремонт перейдет за границы косметического, хозяин квартиры вправе отказаться возмещать вам затраты на него.

5. Вместе с договором обязательно составьте акт приема-передачи. Внем надо подробно описать состояние жилья, которое вам передают во временное пользование. Возможно, хозяева квартиры в качестве одного из условий заключения договора решат назначить залог- на тот случай, если вы оставите после себя неоплаченные счета (этот залог возвращают после того, как срок действия договора окончится и хозяин удостоверится в том, что все квитанции вы своевременно оплатили).

6. Когда договор заключен, получите у хозяев ключи от своего временного жилья, уточните телефоны коммунальных служб. Проверьте, знаете ли вы, где перекрывают воду и включают (отключают) электричество. Неплохо заранее обсудить, собираются ли хозяева периодически приходить с проверкой, а также договориться о том, где и в какие сроки вы будете передавать арендную плату. Одни арендодатели совмещают своеобразную "инспекторскую проверку" и передачу арендной платы, другие предпочитают встречаться на нейтральной территории (например, в ближайшем кафе), а третьи даже готовы получать причитающиеся деньги в безналичном порядке. Влюбом случае документальное подтверждение того, что вы передали оговоренную сумму, необходимо хранить на случай возникновения каких-либо сложностей.

7. Не забудьте попросить хозяина оформить временную регистрацию. Это актуально для иногородних квартирантов- без регистрации, пусть даже временной, на работу не возьмут. ВМоскве процедура оформления временной регистрации занимает 3-5дней. Квартирант должен написать заявление в ЕИРЦ, заручиться согласием сособственников квартиры (они обязаны поставить свои подписи под заявлением). Кзаявлению надо приложить копии паспортов квартирантов и по две их фотографии. Владелец жилья (если владельцев несколько, представлять их может один из сособственников) вместе с арендаторами должен будет прийти в отдел внутренних дел по месту жительства, причем у него обязательно должен быть паспорт (или паспорта, если квартирой владеют несколько человек). Через несколько дней вы сможете получить свидетельство о временной регистрации по данному адресу.

8. Наконец, перед тем как срок договора закончится, обсудите с хозяевами порядок выезда из квартиры. Ине забудьте вновь составить акт приема-передачи.

Если вы решили обратиться в агентство недвижимости, будьте готовы к дополнительным тратам- иногда услуги агентства обходятся в сумму, приблизительно равную величине арендной платы за1мес. И не забывайте внимательно читать договор, иначе, потратив впустую деньги, можете не найти жилье

Оформляем отношения

Чтобы закрепить права и обязанности хозяев квартиры и их нанимателей, необходимо составить договор. Законодательство не запрещает заключать такой договор и в устной форме, однако наличие документа, подтверждающего права и обязанности сторон, все же в большей степени гарантирует защиту прав и арендатора, и арендодателя.

Когда квартиру сдает физическое лицо и снимает ее тоже физическое лицо, между ними заключается договор коммерческого найма (если квартира находится в частной собственности) или договор поднайма (если жилье муниципальное). Юридическое лицо квартиру может только арендовать- допустим, организация может снять квартиру для своего сотрудника. Когда юридическое или физическое лицо арендует нежилое помещение, заключают договор аренды. По значению термины «аренда» и «наем» практически совпадают, поэтому в обыденной речи мы можем использовать оба этих понятия. Но в текст договора должен попасть только тот термин, который отражает действительное положение дел.

Договор аренды (или найма) заключают в простой письменной форме, но по взаимному желанию сторон он может быть удостоверен у нотариуса. Как считают эксперты, на зарубежном рынке недвижимости около 30% жилья арендуется, при этом арендатор и арендодатель обязательно оформляют отношения официально. ВРоссии же по всем правилам действуют только 15-20% наймодателей. Никто не запрещает вам обсудить все условия, а потом просто пожать друг другу руки и надеяться на порядочность контрагента. Однако если возникнут какие-то проблемы с арендованным жильем, помочь доверчивому владельцу квартиры или квартиранту суд не сможет.

Обезопасить себя и арендодатель, и арендатор могут, заключив договор найма (аренды). Сделать это можно в простой письменной форме. Заверять такой договор у нотариуса не обязательно- он все равно будет действителен. Необходимо только, чтобы все сособственники и наниматели жилого помещения поставили подписи под документом, составленным в двух экземплярах- по одному для каждой стороны договора

Вдоговоре, который обычно составляют в двух экземплярах, обязательно должны быть указаны:
предмет договора (аренда или наем- в зависимости от того, кто является арендатором и арендодателем);
адрес квартиры, ее основные характеристики (площадь, наличие или отсутствие балконов, меблировка);
права и обязанности как арендатора, так и арендодателя;
ответственность сторон;
реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства). Желательно получить копии паспортов квартирантов и приложить их к договору;
ссылка на документ, подтверждающий право (собственности или найма) арендодателя на сдаваемую жилплощадь (лучше всего приложить к договору копию свидетельства о праве собственности);
сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемом внаем помещении,- об арендаторе и членах его семьи или других лицах;
размер и порядок внесения арендной платы. Обязательно обсудите и закрепите в тексте договора размер залога и порядок его возвращения, возможность повышения арендной платы, а также уточните, кто именно вносит коммунальные платежи и оплачивает телефон. Очень важно также определиться с тем, может ли наниматель поменять выбранный владельцем квартиры тариф на оплату услуг телефонной связи;
срок сдачи жилья и порядок продления договора найма. Даже если стороны довольны друг другом и готовы продлить договор на тех же условиях, позаботиться об этом надо заранее, а не в день завершения действия договора. Если же вы не указываете точное время окончания ваших отношений, обязательно включите в договор пункт о том, что и наниматель, и наймодатель должны уведомить друг друга о своих намерениях расторгнуть договор за 1-2 мес до предполагаемого срока прекращения договора;
дата подписания договора (договор аренды или найма вступает в силу с момента его подписания) и подписи сторон (договор подписывают все арендаторы и все арендодатели, поскольку договор, который не заверил своей подписью кто-то из владельцев жилплощади, может быть признан недействительным).

Законодательство не предусматривает никаких ограничений по времени для заключения договора аренды квартиры. Срок устанавливают по соглашению сторон, а затем продлевают договор на такой же срок и на тех же условиях. Втом случае, если договор заключается на срок более 1года, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате. Для регистрации договора вам понадобятся заявление на регистрацию прав (на стандартном бланке); оригинал договора найма (аренды), на котором будет сделана специальная регистрационная надпись; квитанция об уплате государственной пошлины, необходимой для регистрации договора; копия свидетельства о государственной регистрации права на арендуемый объект недвижимого имущества; поэтажный план и экспликация квартиры из БТИ; копия паспорта (для физического лица) и копия свидетельства или другого документа о государственной регистрации (для юридического лица), а также ИНН (индивидуальный налоговый номер).

Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора). Расторгнуть договор можно досрочно и в одностороннем порядке. Наймодатель вправе расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе (причин может быть много, но они не столь важны). Влюбом случае можно внести в договор не только срок предварительного уведомления арендатора о намерении расторгнуть договор, но и дополнительные гарантии- например, пункт о том, что в случае досрочного прекращения договора аренды владелец квартиры должен будет оплатить услуги агентства недвижимости по подбору новой квартиры. Компенсировать досрочное прекращение договора наймодатель не должен в том случае, если основанием для расторжения договора является невнесение арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки либо разрушение (порча) жилого помещения арендатором или лицами, проживающими совместно с ним.

Как уже упоминалось, надо обязательно составить акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов. Этот акт является приложением к договору найма. Опись имущества должна быть максимально подробной; нужно не только указать сам предмет, но и отметить, находится ли он в рабочем состоянии или нет. Когда срок аренды подойдет к концу, такая опись поможет владельцу жилья получить все свое имущество обратно (например, если чрезмерно «домовитый» квартирант попробует забрать с собой хозяйский чайник). Она также защитит арендатора от излишних претензий со стороны арендодателя (если вы сразу запишете в акте, что стиральная машина в квартире находилась в нерабочем состоянии, хозяин не сможет потребовать у вас возмещения ущерба).

Несколько лет назад Правительство Москвы задумало возродить в столице дореволюционный опыт аренды жилья. Разработана программа «О Концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов) в г. Москве», которая позволит различным социальным группам граждан подобрать себе съемное жилье по средствам

«Я обязуюсь...»

Остановимся подробнее на некоторых положениях заключаемого договора найма. Особого внимания требуют права и обязанности сторон. Точного перечня прав и обязанностей в законе нет, поэтому в каждом конкретном случае можно предусмотреть те пункты, которые актуальны именно для этого нанимателя и именно для этого владельца квартиры.

Мы приведем обобщенный список обязанностей наймодателя и нанимателя, который поможет вам сориентироваться. Перечень может быть расширен в зависимости от ситуации.

Наймодатель (владелец жилья) обязан:
передать жилое помещение, описанное в договоре, с мебелью или без нее по акту приема-передачи в срок, закрепленный договором, в состоянии, соответствующем назначению помещения и его пригодности для проживания;
в присутствии нанимателя проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого внаем жилого помещения;
если это предусмотрено условиями договора, вносить текущие коммунальные и эксплуатационные платежи, а также абонентскую плату за пользование телефоном. На день передачи нанимателю жилого помещения осуществить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные им услуги: отопление, электроэнергию, горячую и холодную воду, газ, канализацию, вывоз мусора, телефон;
уведомить письменно председателя ТСЖ, а также управляющую компанию о правовом статусе нанимателя.

Тем, кто сдает квартиры в аренду, надо помнить, что с полученного дохода необходимо заплатить налог. Однако многие арендодатели полагают, что можно обойтись и без этого, а кроме того, предпочитают действовать самостоятельно, не прибегая к услугам агентств. Размер дохода в таком случае, безусловно, увеличивается, но вместе с тем растет и риск возникновения проблем с налоговыми службами

Вобязанности нанимателя (квартиранта) входит следующее:
использовать полученное внаем жилое помещение в соответствии с условиями договора и исключительно по прямому назначению (например, если в арендованной квартире устроен магазин- это нарушение условий договора);
вносить наймодателю арендную плату в размерах и в сроки, указанные в договоре;
поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности;
нести расходы, возникающие в связи с эксплуатацией нанимаемого жилого помещения (в том числе по оплате текущего ремонта эксплуатационным службам, допустим, в том случае, если у вас возникла необходимость заменить кран);
если это предусмотрено условиями договора- вносить коммунальные платежи, если же нет- компенсировать оплаченные владельцем квартиры услуги коммунальных служб, потребленные нанимателем. Доступ в Интернет, услуги по пользованию факсимильной связью и определению номера оплачивает сам наниматель;
наниматель не вправе производить без согласия наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения, а также не может переносить систему элект-ропроводки и иные коммуникации;
возместить наймодателю убытки, причиненные в случае повреждения жилого помещения или передаваемого имущества (мебели и оборудования), если наймодатель докажет, что повреждение жилого помещения произошло в результате наступления обстоятельств, за которые наниматель несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (именно поэтому так важно тщательно составить перечень передаваемого имущества);
освободить жилое помещение в указанный в договоре срок (чаще всего- не позднее трех дней после истечения срока действия договора или прекращения действия его по иным основаниям) в состоянии, соответствующем нормальному износу;
уведомлять наймодателя в возможно более короткий срок о поступивших в его адрес почтовых и телеграфных отправлениях.

Итак, если вы собираетесь сдавать или снимать квартиру, помните: относиться к этому надо со всей серьезностью. Внимательно читайте договор, не забывайте оговаривать все права и обязанности сторон. Надеемся, наши советы помогут вам обрести пусть и арендованное, но временно ваше квартирное счастье.