Трансформация пространства

Наиболее часто встречающиеся варианты перепланировок квартир, возможные проблемы и способы их решения, согласование перепланировки через фирму-посредника

Наверное, нет человека, который не мечтал бы жить в просторной, рационально спланированной квартире. Однако удобное для жизни пространство не всегда бывает организовано правильно, с соблюдением всех норм. Вромане михаила Булгакова Воланд смог раздвинуть стены обычной московской квартиры, чтобы в ней поместились бесчисленные гости, прибывшие на бал. Но это вымысел, а как обстоит дело с переустройством жилья в реальности?

Трансформация пространства
В этой статье мы расскажем о самых острых проблемах, возникающих при перепланировке квартиры. Условия сосуществования обитателей многоквартирного дома ограничивают наши возможности обустройства жилья и в то же время накладывают определенные обязательства. Как можно реализовать свое право на улучшение жилищных условий, не нарушив интересов соседей, и при этом не войти в противоречие с законом? Нередко приходится искать разумный компромисс. Как его достичь? Постараемся разобраться.

Наиболее очевидный способ расширить пространство- объединить имеющиеся помещения: кухню и жилую комнату, ванную и туалет, санузел и коридор, комнату (или кухню) и лоджию (либо балкон). Эти случаи встречаются довольно часто. Некоторые хотят снести все внутренние стены, чтобы получилось единое пространство, в котором останется лишь одна дверь- входная. Не будем рассматривать экстремальный вариант- стремление присоединить к жилью часть межквартирного холла, это незаконно, а потому бесперспективно и чревато многочисленными осложнениями.

Отметим, что любую перепланировку можно начинать, только получив соответствующее разрешение в уполномоченном органе власти. Встолице это инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах (ИНПП)- подразделения Государственной жилищной инспекции г.Москвы (Мосжилинспекции), которые есть в каждом административном округе. Обращаться за разрешением нужно в службу «одного окна» ИНПП по месту нахождения квартиры.

Итак, рассмотрим различные, наиболее часто встречающиеся варианты перепланировки. Начнем с самого простого.

Объединяем ванную и туалет

Обычно сделать такую перепланировку несложно- достаточно разобрать перегородку. Но и здесь можно столкнуться с неожиданными трудностями: в некоторых домах внутри этой конструкции проходит канал системы вентиляции, который ни в коем случае нельзя трогать.

Если не затрагиваются несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации, например не планируется переносить стояки (это невозможно), разрешение можно оформить по эскизу. Кнему обязательно прикладывают схему узла гидроизоляции. На эскизе надо показать размещение сантехприборов и подводки к ним. Эскизом может служить копия плана квартиры из технического паспорта, на которой синими и красными линиями отмечены планируемые изменения.

Экономьте время и деньги
Если вы серьезно задумались о расширении внутренних границ своей личной "крепости", не поленитесь получить бесплатную консультацию в инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах своего административного округа. Лучше обратиться туда с копией технического паспорта квартиры или поэтажным планом. Совет специалиста позволит вам сэкономить время и, что немаловажно, значительную сумму из семейного бюджета. Контактная информация размещена на официальном интернет-сайте Мосжилинспекции: http://www.mzhi.ru. Там же вы можете ознакомиться с действующими нормативами переустройства, а также задать вопрос о перепланировке и получить сведения из первых рук- на ваш вопрос ответят специалисты инспекции. Удачи вам!

Во всех случаях, когда нужно изменить конструкцию пола (в частности, выполнить гидроизоляцию в той зоне, где ее раньше не было), необходим проект, но для объединения санузла достаточно эскиза. Восстанавливать гидроизоляцию понадобится на месте снесенной перегородки; при этом придется соблюдать требования к устройству полов (состав, последовательность укладки слоев ит.д.). Узел гидроизоляции, изображенный на прилагаемом к эскизу разрезе конструкции пола, содержит схему и состав "слоеного пирога", по принципу которого, по сути, устроен любой пол. Впроцессе ремонта следует составить акты освидетельствования скрытых работ. Эти документы будут доказательством того, что все слои пола уложены правильно, а дальнейшая их эксплуатация не сулит неприятных сюрпризов.

Полы санузла, кухни и других зон, где могут выполняться «мокрые» работы, должны быть влагостойкими и ударопрочными (последнее важно при падении тяжелых предметов), а также иметь высокий коэффициент трения даже во влажном состоянии. Необходимо помнить и о звукоизоляции.

Особого внимания требует демонтаж сантехкабины (если она есть). Казалось бы, достаточно разобрать ее, но это только на первый взгляд не вызывает никаких сложностей. Стандартные сантехкабины изготовляют на заводах из разных материалов: гипсолита, ацэида или бетона. Если снести только перегородку сантехкабины, распадаются связи жесткости и, например, может провиснуть потолок.

Ктому же сантехкабина спроектирована так, что при ее демонтаже разрушается и система вентиляции, а значит, прекращается воздухообмен во всем санузле. Наконец, в увеличенном помещении придется заново устраивать пол.

Когда объединяют ванную и туалет, полотенцесушитель часто оказывается помехой, и приходится думать, как с ним быть. Чтобы развернуть или перенести его, разрешения Мосжилинспекции не требуется- подобные работы не считаются переоборудованием, так как данное оборудование не указано на плане помещений. Но это не значит, что можно спокойно гнуть и резать трубы. Возможность и способ реализации задуманного зависят от многих факторов: например, от того, на каком трубопроводе находится полотенцесушитель (на подающем или циркуляционном), изменится ли при его переносе схема подключения ит.д. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем в работе системы ГВС, все операции, производимые с полотенцесушителем, должны быть согласованы с управляющей компанией и приняты ею по акту, то есть оформлены документально.

Несколько слов о теплых полах. Вмногоквартирных зданиях не разрешено устраивать полы с подогревом от общедомовых систем ЦО и ГВС. Их можно обогревать только от электросети и лишь при наличии достаточной мощности электропитания. Существует много вариантов конструкции такого пола. Лучше выбрать тот, который позволяет не устраивать дополнительную стяжку (это утяжеляет перекрытие) и дает возможность вмонтировать нагревательный кабель прямо в слой плиточного клея.

Увеличиваем санузел

Расширить площадь санузла можно без проблем, но только за счет вспомогательных помещений, например коридора или кладовой. Увеличить санузел, присоединив часть кухни или жилого помещения, не удастся, поскольку по нормативам категорически запрещено размещать туалет и ванную (или душевую) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Однако владельцам квартир, расположенных на первых этажах или над нежилыми помещениями, повезло- на них эти ограничения не распространяются.

Любую перепланировку можно начинать, только получив соответствующее разрешение в уполномоченном органе власти. Встолице это инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах (ИНПП)- подразделения Государственной жилищной инспекции г.Москвы (Мосжилинспекции)

Если сантехнику не переносят в присоединенную зону, разрешение на перепланировку можно оформить по эскизу, к которому нужно приложить схему узла гидроизоляции. Но должно быть показано размещение сантехприборов и подводки к ним. При устройстве гидроизоляции необходимо составить акт освидетельствования скрытых работ. Собираясь заменить оборудование, исходите из существующих размеров помещения. Ведь если новая ванна не впишется в предназначенное для нее пространство и вы захотите чуть-чуть расширить его за счет кухни или комнаты, от этого придется отказаться- даже частичное расположение санузла над данными помещениями не будет согласовано.

Если вы планируете переместить ванну, умывальник или унитаз на территорию бывшего коридора, потребуется подготовить проект, отвечающий нескольким условиям.Вчастности, не разрешено крепить приборы и трубопроводы санузлов непосредственно к ограждающим жилые комнаты межквартирным стенам и перегородкам (за исключением тех случаев, когда они сложены из кирпича и имеют толщину не менее 38см, а нормы звуко- и виброизоляции соблюдены).

Если при перепланировке не затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации, объединение ванной и туалета можно согласовать по эскизу

Кгидроизоляции пола в "мокрой" зоне предъявляют особые требования. Вчастности, нужно, чтобы она была оклеечной, выполненной в два слоя, и обеспечивала продольный и поперечный нахлест полотнищ не менее 85мм. Лицу, принимающему готовую гидроизоляцию, могут быть предъявлены данные о качестве материалов и образцы гидроизоляции, акты скрытых работ, проекты гидроизоляции и выполнения работ, а также журналы производства работ. Если нет подтверждающих документов (в том числе актов освидетельствования скрытых работ), качество гидроизоляции можно проверить двумя способами. Первый- вскрыть участок пола. Второй- провести испытания: залить пол водой (толщина ее слоя- до 2см) и оставить на 6ч, составив соответствующий акт (отсутствие протечек говорит о добротности гидроизоляции).

Многие задаются вопросом: обязателен ли порожек в санузле, и если да, то какой высоты? Согласно нормативам, уровень пола в туалетах и ванных должен быть на 15-20мм ниже, чем в смежных помещениях, либо санузел и соседнюю комнату необходимо разделить порогом.

Тем, кто собирается увеличить санузел, следует также знать, что "не допускается... вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат" (Московские городские строительные нормы (МГСН) 3.01-01 "Жилые здания", утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 2 октября 2001г. N 894-ПП). Аесли очень хочется, чтобы ванна или душ были расположены ближе к спальне? В принципе это возможно, поскольку «допускается вход: из спальни в ванную комнату; из спальни в совмещенный санузел при устройстве в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла» (там же).

Совмещаем кухню и жилую комнату

Демонтаж перегородки между кухней и комнатой (то есть объединение этих помещений) возможен, если квартира не газифицирована, а межкомнатная стена не является несущей. Чтобы оформить разрешение, необходимо представить проект.

Нормативы требуют, чтобы помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками ит.д., были отделены от жилых комнат. Нельзя также размещать газифицированные кухни непосредственно над жилыми комнатами и под ними (ВСН 61-89 (р) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", утвержденные приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989г. N 250). Если ваша кухня после перепланировки будет гордо именоваться кухней-гостиной, она не перестанет быть кухней. Поэтому, чтобы переустройство стало возможным, газовое оборудование нужно заменить электрическим, предварительно получив разрешение энергоснабжающей организации на присоединение мощности. Встарых домах, где система электроснабжения и оборудование электрощитовой далеки от совершенства, это порой вызывает большие сложности.

Новый проем в несущей стене можно выполнить только по проекту, созданному автором проекта дома (серии) или согласованному с ним либо в институте МосжилНИИпроект

Если перегородка или стена между кухней и комнатой является несущей, объединить оба помещения можно, только устроив в ней проем. Для этого необходимо техническое заключение о возможности и допустимости таких работ, а также проект, выполненный автором проекта дома (серии) или согласованный с ним. Если не удается установить автора проекта здания, следует обратиться в МосжилНИИпроект.

Существуют и другие требования, которые нужно соблюдать. Например, присоединение к стоякам водоснабжения и канализации должно остаться на прежнем месте. При этом нельзя прокладывать внутренние канализационные сети под потолком, в стенах и полу жилых комнат, а также под потолком кухонь (открыто или скрыто).

Присоединяем лоджию или балкон

Этот вид перепланировки уже был рассмотрен на страницах журнала, в частности в статье "Наращиваем метры" ("ИВД", 2006, N 3). Все написанное актуально и сейчас. Стоит напомнить, что в присоединенных объемах изменяется температурно-влажностный режим, и это негативно влияет на прочностные и эксплуатационные характеристики несущих и ограждающих конструкций. Врезультате возникают «мостики холода», из-за которых арматура и закладные детали подвергаются коррозии, стены промерзают, а в квартиру попадает атмосферная влага. Но кого и когда это останавливало?

Изначально лоджии и балконы не только соединяли жилье с внешним миром, но и помогали спасать и эвакуировать людей в чрезвычайных и аварийных ситуациях. Внаши дни эту дополнительную территорию за наружными стенами квартир собственники последних нередко рассматривают как дополнительное жизненное пространство. Стремясь присоединить заветные метры к своей жилой площади, они порой готовы буквально снести все преграды.

Если вы собираетесь переместить ванну, умывальник или унитаз на территорию бывшего коридора, потребуется подготовить проект

Чтобы читатели представляли себе всю серьезность ситуации, когда при ремонте предполагается демонтировать подоконную часть внешней стены, сделаем небольшой технический экскурс. Существует три аспекта этой проблемы: конструкторский, архитектурный и учетно-правовой.

Рассмотрим первый момент. Балконы в большей степени, чем лоджии, подвергаются риску утратить несущую способность. Конструктивное решение балконов определяется схемой опирания балконной плиты. При этом вариантов не очень много: консольное или балочное опирание либо угловое защемление.

Вкрупнопанельных зданиях в зависимости от конструкции наружных стен (несущие, самонесущие) и перекрытий (сплошные плиты "на комнату" или плиты-настилы) применяют разнообразные схемы установки балконов:
защемление в конструкции наружной стены с передачей усилия на массив стены;
устройство консольной плиты с передачей усилия на стены и перекрытия;
опирание на приставные железобетонные стойки или Г-образные поперечные конструкции;
опирание на наружную стену и подвешивание к внутренним поперечным несущим стенам, покрытию или перекрытиям;
опирание на консоли внутренних стен или колонн в каркасных зданиях.

Вдомах с кирпичными стенами балконные плиты крепят в кладке стены и приваривают их закладные детали к стальным анкерам железобетонных надоконных перемычек.

Вкрупноблочных зданиях балконные плиты защемляют между перемычечными, простеночными и подоконными блоками и фиксируют сваркой стальных анкеров с закладными деталями блоков и плит перекрытий примыкающей комнаты.

Плиты перекрытий встроенных лоджий панельных домов опирают на несущие боковые внутренние железобетонные стены. Для последних требуются дополнительные утепляющие конструкции в виде отдельных доборных панелей наружных стен или объемных элементов.

существующие Нормативные документы требуют, чтобы помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками ит.д., были отделены от жилых комнат

Перекрытия выносных лоджий панельных зданий опирают на приставные боковые панельные стенки- «щеки». Чтобы не возникало разности осадочных деформаций лоджий и здания, в многоэтажных домах применяют конструкции навесных лоджий, «щеки» которых крепят на поперечные внутренние стены. Боковые стены выносных лоджий делают несущими только в постройках малой и средней этажности. Чтобы обеспечить совместную осадку здания и лоджий, стены последних опирают на участки фундаментов поперечных внутренних стен.

Вкаркасных панельных домах плиты балконов (лоджий) работают по балочной схеме, опираясь на консоли колонн, что позволяет исключить передачу нагрузки на наружные стены. При этом вертикальные и горизонтальные сопряжения панелей наружных стен изолируют по принципу дренированного стыка. Стык балконной плиты с наружной стеной и перекрытием должен также отвечать нормам теплоизоляции. Поэтому в конструкции стыка предусмотрены утепляющие вкладыши.

Надеемся, наш экскурс поможет понять, что удалять любой фрагмент наружной стены можно только в соответствии со специально разработанным проектом, предусматривающим такое техническое решение, которое прежде всего обеспечит устойчивость и безопасность конструкции. Взданиях некоторых серий сделать это очень сложно, а порой и невозможно. Чтобы точно узнать, осуществимо ли такое переустройство, вам придется обратиться к автору проекта дома (серии). Отметим, что с наибольшей вероятностью удастся согласовать проектное решение, предполагающее установку перегородки (стеклопакета) между лоджией и жилой комнатой с усилением конструкции, ограждающей проем. Вдальнейшем, размещая в этом дополнительном пространстве мебель и другие предметы интерьера, учтите, что возможности балконной плиты не безграничны.

Второй аспект проблемы касается ограждения. Оно может быть полностью стеклянным, позволяющим обозревать окрестности, или традиционным непрозрачным- это зависит от предпочтений владельца квартиры (если, конечно, районный архитектор сочтет, что дизайнерское решение не вносит диссонанс в облик всего дома, и одобрит его).

Наконец, несколько слов о последнем аспекте присоединения лоджии или балкона к жилому помещению. Врезультате этой перепланировки технико-экономические характеристики квартиры как объекта недвижимости, подлежащего государственному учету, изменяются- ее площадь увеличивается. Если проект присоединения, выполненный автором проекта дома или прошедший у него экспертизу, будет согласован с ГлавАПУ Москомархитектуры, желательно, чтобы в заключении о допустимости переустройства содержались слова: «...с присоединением лоджии (балкона) к жилым помещениям».

Если после переустройства изменилось соотношение жилой и общей площади квартиры, лучше получить новое свидетельство о праве собственности. Впротивном случае при совершении сделок или любых операций с недвижимостью, требующих нотариального удостоверения (продажа, дарение, наследование), могут возникнуть сложности с ее оформлением. Ведь метраж помещений, указанный в документах БТИ, будет отличаться от того, который проставлен в свидетельстве. БТИ учтет площадь кухни-гостиной как вспомогательную, то есть жилая площадь квартиры после переустройства уменьшится. Чтобы этого не произошло, желательно разграничить собственно кухню и жилую зону, устроив, например, подиум, небольшую перегородку или полы различной конструкции и с разным покрытием. Ас присоединением к жилым помещениям лоджии или балкона общая площадь вашего жилья увеличится, так как до этого площадь летних помещений (застекленных и открытых лоджий, балконов, террас) в общую площадь квартиры не была включена.

Что еще следует знать? Не допускается переносить нагревательные приборы общедомовой системы отопления на остекленные лоджии и балконы. Зато вполне возможно устроить электрический теплый пол, если выделенная на квартиру мощность позволяет сделать это и если не предполагается увеличить нагрузку на балконную плиту за счет стяжки и утеплителя. Разрешено не согласовывать утепление балкона. Однако учтите, что, если толщина ограждающих конструкций балкона увеличится, они могут быть отмечены на плане БТИ красными линиями (это признак нарушения). Поэтому целесообразно в проекте предусмотреть утепление балкона.

Без посредников?

Стоит ли прибегать к услугам посредников, оформляя перепланировку, или этим можно заняться лично? Однозначного ответа на данный вопрос нет- каждый принимает решение сам. Мы расскажем о том, какие подводные камни встречаются при выборе посреднических фирм, а также предупредим их потенциальных клиентов о некоторых моментах.

Рекламу компаний, занимающихся согласованием переустройства, можно встретить где угодно. Обычно

информацию о таких фирмах люди получают у знакомых, уже оформивших перепланировку, в печатных изданиях или Интернете. Издесь их поджидают сюрпризы, о которых по большей части никто не подозревает. Главной неожиданностью станет цена услуг посредников. Она складывается из стоимости проектных работ, необходимых согласований в надзорных органах, услуг человека, непосредственно занимающегося вашим делом, и «смазочных материалов», позволяющих ускорить деятельность бюрократической машины (это теневые расходы, которых в действительности чаще всего не существует, но они значительно увеличивают цену). Кстати, расценки на платные услуги, оказываемые госструктурами, утверждены официально, и с ними можно ознакомиться на официальном сервере Правительства Москвы: www.mos.ru. Мосжилинспекция оформляет разрешения на перепланировку и переустройство бесплатно.

Наиболее распространенный способ обмана компаниями-посредниками- перечисление множества якобы необходимых согласований переустройства, которые на самом деле не нужны

Самый распространенный способ обмана- перечисление целого ряда якобы необходимых согласований, которые на самом деле не нужны. Приведем несколько примеров. Многие фирмы сообщают: "Согласование перепланировки в Москве- трудоемкий и длительный для непрофессионала процесс, так как требует согласования более чем в десяти инстанциях, каждая из которых имеет свой собственный порядок приемки и оформления документов". Всписок этих "инстанций" непостижимым образом попали балансодержатель здания (ДЭЗ, РЭУ, ТСЖ, управляющая компания), соседи из ближайших квартир и другие собственники помещений в доме. На самом деле в соответствии с Жилищным кодексом РФ и другими нормативными правовыми актами при перепланировке квартиры согласия упомянутых организаций и лиц не требуется. Согласующих инстанций всего несколько, и далеко не в каждом случае вам понадобится "одобрение" хотя бы одной из них. БТИ в этот перечень не входит- в ведении данной структуры находится только технический учет жилищного фонда. Но можете быть уверены, что вам придется заплатить за все мнимые согласования, «полученные» посредниками. Причем сумма расходов на «стимуляцию» должностных лиц, обращаться к которым не было никакой необходимости, займет не последнюю строчку в предъявленном вам счете, и никакими документами или расписками подтвердить ее не удастся.

Справедливости ради отметим, что есть и вполне добросовестные посреднические фирмы, предоставляющие достоверную информацию и устанавливающие адекватные цены на свои услуги. Но это уже совсем другая история.