Революция на кухне

Вопросы согласования перепланировки кухни: необходимый пакет документов, инстанции, сроки. Комментарии специалистов.

Итак, свершилось! "Да здравствует ремонт!"- восклицаете вы, решившись на этот отчаянный шаг. Что ж, в смелости вам не откажешь. Ивсе-таки настоящий герой тот, кто отважился не на ремонт, а на переустройство, которое без преувеличения можно назвать хождением по мукам. Впрочем, обо всем по порядку.

Согласно букве закона

Революция на кухнеСтудия "ДИЗАЙН ИНТЕРЬЕРОВ", дизайнер Василий Антипов
Если вы полагаете, что, являясь собственником квартиры, можете переустраивать ее как угодно, то глубоко заблуждаетесь. "Жить в обществе и быть свободным от общества", а точнее, от его законов нельзя. Какие же из них регламентируют вашу будущую "кухонную революцию"? Прежде всего, это Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (№4218-1 от 24.12.1992г.). Жителям Москвы также следует учитывать еще два документа: Закон г.Москвы от 29сентября 1999г. №37 "Опорядке переустройства помещений в жилых домах на территории г.Москвы" (с изменениями, принятыми 7апреля 2004г.) и распоряжение мэра столицы Ю.М.Лужкова "Обупорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г.Москвы" (№166/1-РМ от 31.07.1996г.).

Сцелью упрощения процесса согласования перепланировок правительство Москвы хочет ввести систему "единого окна", куда заказчик будет сдавать все необходимые для получения разрешения МВК документы. Через двамесяца ему должны выдать ответ. Идея привлекательна. Однако сотрудники строительно-архитектурных и юридических фирм, занимающихся согласованием перепланировок, относятся к ней довольно скептически. Во-первых, считают они, "к каждой бумаге нужны ноги, иначе она не будет ходить". Если сейчас бумаги "с ногами" проходят процедуру примерно за шестьмесяцев, то как «без ног» успеют за два? Во-вторых, результатом двухмесячных ожиданий может стать отказ, возможно, даже без объяснения причин.

Если нельзя, но очень хочется...

Революция на кухне
Революция на кухнеДвухкомнатная квартира в "сталинском" доме. Преимущество данного проекта состоит в том, что не требовался снос капитальных стен. Необходимо было лишь разграничить зоны кухни и гостиной, для чего использовали довольно распространенное архитектурно-планировочное решение- барную стойку ...то все равно нельзя! Кухня считается "мокрой" зоной, и поэтому требования к ее переустройству не менее жесткие, чем к ванной комнате. Кухню можно располагать только на месте кухни. Она не может занимать площадь санузла или жилых помещений. Раньше, согласно Закону г.Москвы №37 от 29сентября 1999г. (до внесенных 7апреля 2004г. поправок), практиковалось объединение кухни и прилегающей к ней лоджии. Сносилась подоконная зона, на лоджии устанавливались радиаторы, образовывалось большое общее пространство. Сегодня же категорически запрещено переносить радиаторы на лоджии.

Из коммуникаций, проходящих на кухне, запрещается трогать вентиляционный короб. Если вы запланировали его разобрать и сделать нишу для холодильника, оставьте эту затею. Ивообще помните, что квадратные метры жилья ваши, а все стояки и коммуникации принадлежат тому, кто является балансодержателем дома. Нелегко согласовать и перенос газовой плиты. "Мосгаз" мало интересуют проблемы эргономики вашей кухни. Унего свои требования, обойти которые очень сложно. Аучастившиеся в последнее время случаи взрыва бытового газа мало способствуют повышению лояльности чиновников этой организации.

Если на кухне установлена газовая плита, кухню-столовую вам вряд ли удастся сделать. Согласно требованиям Управления государственной противопожарной службы, кухня с газовой плитой обязательно должна быть отделена от смежной комнаты дверью или перегородкой. Объясняется это тем, что в случае взрыва газа или пожара, возникшего от газовой плиты, дверь явится преградой для проникновения огня в соседнее помещение.

Революция на кухне
Людмила Козлова, заместитель директора по дизайну и маркетингу архитектурно-строительной фирмы «ЛЕГЭ-АРТИС»

"В связи с внесением изменений в Закон г.Москвы №37 от 29сентября 1999г. "Опорядке переустройства помещений в жилых домах на территории г.Москвы" требования к перепланировке кухни стали жестче. Иэто правильно, поскольку на кухне сосредоточено много инженерных коммуникаций, и во время реконструкции затрагивается не только «начинка» одной квартиры, но и всего дома. Другое дело, что предполагалось упростить процедуру согласования, а на самом деле она усложнилась. Например, раньше было необходимо для МВК подписывать акт соглашения сторон с владельцами прилегающих помещений. Сейчас же нужно брать разрешение на перепланировку у жильцов всего подъезда. Выполнить такое требование сложно. Выходом из ситуации может стать страховой полис, который обеспечит защиту интересов как пострадавших третьих лиц, так и владельцев реконструируемой квартиры. Стоимость страхового полиса составляет приблизительно 0,2% от стоимости строительно-монтажных работ, черновых материалов и оборудования».

Все-таки можно!

Революция на кухнеАрхитектурная студия Кузьмина Руководитель Павел Кузьмин, дизайнер Гульшат КариповаЧто же можно предпринять, если объединение кухни и лоджии стало вашей заветной мечтой? Архитекторы советуют установить между двумя этими помещениями раздвижные двери, чтобы в теплое время года образовывалось максимально большое пространство. Акак же зимой? Вот возможный вариант. Собственник одной из реконструированных квартир решил навечно «прописать» на лоджии столовую. Проблему тепла он решил с помощью тройных стеклопакетов и электрических отопительных приборов, которые выносятся на лоджию в зимнее время.

По нашим СНиПам, понятия "студия" не существует. Однако создать такую "студию" в виде кухни-гостиной реально даже в домах с газовыми плитами, если прибегнуть к той же "уловке"- раздвижным дверям. Вдомах с электрическими плитами проблем с согласованием кухни-гостиной обычно не возникает: можно совсем убрать ненесущую стену, а в несущей сделать проем от90 до 120см.

За счет чего разрешено расширять кухню? Только за счет нежилых помещений (кладовки, коридора). Вредких случаях можно согласовать увеличение площади кухни за счет жилой комнаты.

Проект- это только начало

Первые документы, которые должны у вас быть,- это технический проект (ТП), определяющий, как спланировать новую кухню, и техническое заключение (ТЗ) о состоянии конструкций. Полная информация о конструктивных особенностях вашего дома находится в архитектурном бюро или институте, занимавшемся его проектированием. Если речь идет о типовом объекте, то обращаться следует в Моспроект, МосжилНИИпроект, МНИИТЭП идр. Проект- это основа, но в то же время только начало. Смомента получения его на руки до момента разрешения МВК на перепланировку уйдет немало времени, сил и финансовых средств.

Революция на кухне
Сергей Алексеев, коммерческий директор ЗАО «РИК»

"Ни для кого не секрет (об этом информируют даже согласующие органы), что в Москве существует немало фирм, сотрудничающих с частными архитекторами и проектировщиками, которые самостоятельно разрабатывают проекты перепланировки, а также готовят технические заключения, не имея лицензии на проектирование зданий и сооружений. Они пользуются именем специализированных проектных организаций, не неся при этом никакой ответственности перед городскими службами. Стоимость услуг такой фирмы, занимающейся согласованием, значительно снижается и выглядит весьма привлекательной для клиента. Вдальнейшем подобное «согласование» может обернуться необходимостью повторного хождения по инстанциям, потерей времени и денег».

«Хождение по мукам»

Революция на кухнеАрхитектурная студия Кузьмина Руководитель Павел Кузьмин, дизайнер Гульшат КариповаЕсли вы решитесь заниматься вопросами согласования проекта реконструкции в окружной Межведомственной комиссии самостоятельно, будьте готовы к тому, что вам придется пройти весьма недешевую и утомительную процедуру. Первое, с чем вы столкнетесь,- это очереди, напоминающие времена тотального дефицита.

Ауж о бюрократических проволочках и говорить не приходится! Поневоле вспомнишь и поныне актуальные строки Маяковского о бюрократах и всяких "прозаседавшихся". Авот и перечень документов, которые все еще необходимо представлять в МВК (пока не заработает система «единого окна»):

1.Поэтажный план квартиры с экспликацией помещения, а также примыкающих к нему помещений (БТИ).

2.Техническое заключение о состоянии конструкций (МосжилНИИпроект, МНИИТЭП идр.).

3.Проект перепланировки, выполненный в соответствии с действующими требованиями СНиП соответствующей специализированной организацией (МосжилНИИпроект, МНИИТЭП, Моспроект).

4.Договор на авторский надзор с проектной организацией.

5.Справка о состоянии строения и выписка из паспорта БТИ (форма1а и форма5).

6.Копия финансово-лицевого счета.

7.Выписка из домовой книги.

8.Разрешительные визы Госсанэпиднадзора (СЭС), Госпожнадзора, балансодержателя (ДЭЗ, ЖСК, ведомство), районного архитектурно-планировочного отдела (РАПО), Государственной жилищной инспекции префектуры административного округа. При необходимости перепланировка должна быть согласована также с МГПО «Мосгаз», МГП «Мосводоканал», Управлением топливно-энергетического хозяйства.

9.Справка о согласии всех совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой, заверенная в жилищном органе по месту расположения квартиры (РЭУ, ДЭЗ). Подписать справку обязаны все совершеннолетние лица, владеющие долей собственности.

10.Документы о праве собственности на квартиру.

11.Акт соглашения сторон (с жильцами подъезда).

12.Договор о страховании.

13.Договор на вывоз мусора.

14.Решение общего собрания жилищного товарищества (ЖК, ЖКХ)- в случае, когда переоборудование затрагивает места общего пользования.

Если после прочтения данного списка ваше желание согласовывать что-либо самостоятельно мгновенно исчезло, советуем обратиться к специалистам.

Скем сотрудничать?

Революция на кухне
Этими специалистами могут стать сотрудники архитектурно-строительных или юридических компаний, занимающихся вопросами согласования перепланировок. Стоимость их услуг колеблется от $900 до $2500. Как показывает практика, самостоятельное "хождение по мукам" может затянуться на год-полтора и не всегда закончиться положительным решением. При обращении в фирму процесс согласования обычно занимает полгода, а в случае ускоренного варианта- полтора-двамесяца. Однако цена такого "ускорения" на 30- 40% выше.

Вам необходимо будет предоставить сотрудникам фирмы следующие документы: заверенные нотариусом копию документа, подтверждающего ваше право собственности на жилье, доверенность на конкретное лицо, которое будет заниматься походами по инстанциям, а также план квартиры- до и после предполагаемого переустройства.

Революция на кухне
Валерий Киреев, генеральный директор ЗАО «РИК»

"Определившись с выбором фирмы, оказывающей услуги по согласованию перепланировки, необходимо оценить предлагаемые ею условия, а именно: сроки согласования (от полугода до двухмесяцев), вид договора, сумма услуги. Прежде чем браться за согласование, специалисты компании обязаны обследовать объект переустройства, изучить необходимые первоначальные документы на данный объект и предложить заказчику на выбор несколько вариантов получения разрешения. Только после этого компания может четко обозначить стоимость услуги. Уорганизаций, профессионально занимающихся согласованием, должен быть сайт в Интернете, где можно получить информацию о деятельности предприятия, видах предоставляемых им услуг, возможных вариантах дизайн-решений, а также ценные советы, касающиеся вопросов согласования».

Сроки согласования

Революция на кухнеСтудия "ДИЗАЙН ИНТЕРЬЕРОВ" Дизайнер Василий АнтиповПосле того как МВК приняла положительное решение, следует 2- 4 недели подождать выписку из протокола. Имея на руках этот документ, вы получаете полное право начать перепланировку. Врешении МВК указан срок, в течение которого строительно-ремонтные работы должны быть закончены. Обычно дается от четырехмесяцев до одного года.

Впрочем, на практике зачастую владелец квартиры не хочет ждать, пока закончится утомительный процесс согласования, и стремится приступить к преобразованиям как можно раньше. Чтобы начавшаяся без разрешения МВК «кухонная революция» носила законный характер, заключите договор с юридической фирмой, занимающейся согласованием перепланировок, и обязательно получите на руки техническое заключение о состоянии конструкций. По словам Алексея Тырченкова, генерального директора компании «ЦентрЮрсервис», если эти две бумаги у вас есть, то на 99% можно сказать, что разрешение МВК будет получено.

Что дальше?

После проведения перепланировки необходимо получить последний документ- новое свидетельство о собственности на квартиру. Для этого следует подписать в эксплуатационной организации акт на выполненные работы, заказать в БТИ новый план квартиры и сдать эти документы в учреждение юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Срок выдачи нового свидетельства о собственности на квартиру-месяц.

Алексей Тырченков, генеральный директор компании «ЦентрЮрсервис»

«В новой редакции Закона вводится авторский надзор проектной организации. Архитектор, выполнявший технический проект, должен в соответствии с Законом и заключенным с собственником квартиры договором осуществлять контроль перепланировки. Кстати, это в интересах самого хозяина квартиры. Если впоследствии возникает какая-либо проблема, а переустройство произведено согласно проекту, то ответственность ложится на проектирующую организацию.

Проводится также технологический надзор. Его осуществляют представители эксплуатирующих организаций (РЭУ, ЖЭК ит.д.). Теперь им дали право контролировать переустройство и уведомлять комиссии в префектуре, если выявлена незаконная перепланировка. Владельцу такой квартиры выдается предписание устранить данное нарушение.

Новые положения Закона ограничивают время проведения ремонта. Нельзя производить ремонтно-строительные работы в выходные и праздничные дни, в будни- раньше 9.00 и позже 19.00. Кнарушителям применяются штрафные санкции- от2 до 20минимальных зарплат. Астроительную организацию-подрядчика могут лишить лицензии».

Почти шекспировский вопрос

Революция на кухне
Революция на кухнеЧетырехкомнатная квартира в монолитном доме. По проекту предполагалось сделать кухню проходным помещением, для чего потребовалось прорубить два проема в ненесущей перегородке. Проблем с согласованием такой перепланировки обычно не возникает, ведь капитальные стены она не затрагиваетСогласовывать или нет? А может, отказаться от утомительной процедуры получения разрешительных документов и тихонечко воплотить задуманное? Во-первых, тихонечко не получится: гул перфоратора будет слышен во всем подъезде, а кучи строительного мусора вызовут неизбежное любопытство у бдительных старушек, "прописавшихся" на подъездных лавочках. Они не преминут поинтересоваться, кто это "разрушает" дом, и побегут в ЖЭК поделиться своим беспокойством. Что будет дальше, предугадать несложно. Согласно новому Административному кодексуРФ, вступившему в действие с 1июля 2002г., за самовольное переустройство жилых помещений в многоквартирных домах полагается штраф в размере от20 до 25минимальных зарплат. Кроме того, если в ходе реконструкции были нарушены строительные нормы и правила, требования противопожарной безопасности и санитарии и это отрицательно повлияло на техническое состояние всего дома, вас обяжут вернуть все в исходное состояние. Вслучае отказа от подобного "ремонта наоборот" согласно статье293 Гражданского кодексаРФ владельца квартиры могут лишить права собственности и реализовать квартиру с аукциона для возмещения причиненного строению ущерба. Стоит ли дожидаться подобного варианта развития событий? Впрочем, мы не сторонники "грозить пальчиком", поэтому призываем не только к законопослушанию, но и просто к здравому смыслу. Иеще один довод. Незаконно реконструированную квартиру нельзя ни продать, ни обменять. Поэтому на вопрос «быть или не быть согласованию?» ответ только один: быть!

Редакция благодарит компании «ЛЕГЭ-АРТИС», «ЦентрЮрсервис», «РИК» и отдел нормативно-технической документации Госстроя России за помощь в подготовке материала.