Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек

Какая судьба ждет пятиэтажки, построенные с 1959 по 1985 г.г.; что подлежит сносу, а что — реконструкции и модернизации. Модели реконструкции и примеры реализации этих проектов.

Старые и ветхие постройки есть в любой стране и в любом городе. Но старое здание старому зданию рознь. Одно дело- памятник архитектуры или дом, в котором жила всем известная личность. Исовсем другое дело- пятиэтажные "хрущобы". Для крупных (ине очень) городов нашей страны они стали настоящей головной болью. Физический износ этих зданий уже приблизился к моменту, когда они делаются неремонтопригодными. Однако в них живет еще очень много людей, которых нужно куда-то отселять

Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек
В конце 2001года Правительством России была принята целевая Федеральная программа "Жилище" на 2002-2100годы, основная задача которой- сохранение и обновление жилищного фонда страны. Составной частью этой программы стала подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья». Но еще до принятия федерального документа во многих регионах страны были разработаны свои планы комплексной реконструкции пятиэтажек первого периода индустриального домостроения.

Ни для кого не секрет, что эти дома, сделавшие очень многих счастливыми обладателями отдельных квартир, за прошедшие 35-40лет морально устарели, а физический их износ в большинстве случаев достиг критических значений. Вобщем, проблема пятиэтажек стоит весьма остро. Ведь если сносить по всей стране только панельные дома, это вызовет необходимость переселения 15-16 млн городских жителей. Что, в свою очередь, потребует огромных материальных ресурсов, которых у страны сейчас нет. Поэтому к судьбе пятиэтажек подошли дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа. Чтобы понять, почему одни серии домов подлежат сносу, а другие- модернизации и реконструкции, давайте вернемся к началу массового домостроения.

Экскурс в историю

Самое удивительное, что строительство пятиэтажных зданий массовых серий, начавшись в 1959году, закончилось только в1985. За это время по всей России появилось около 290млнм2 общей площади пятиэтажек, что составляет приблизительно 10% от жилого фонда страны. ВМоскве первые такие дома возвели в девятом экспериментальном квартале Новых Черемушек, их общая площадь составляла 36млнм2. Здания строились из различных материалов и отличаются по конструкции: кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные. Всего в Москве их 13 серий: К-7,II-32,II-35,1МГ-300,1-447,1-467,1-467А,1-467Д,1-510,1-511,1-515/5, 1605 и 1605А. Наиболее массовыми на территории России были жилые дома серий 1-464,1-464А,1-464Д; вцентральных и восточных областях страны максимальное распространение получили серии 1-468,1-468А,1-468Б,1-468Д; в Сибири и на Дальнем Востоке строились дома серий 1-335,1-335Д.

На первом этапе (1959-1963годы) были возведены жилые здания серий К-7,II-32,II-35,1МГ-300, 1-464, 1-468,1-335. Естественно, что строили их по СНиПам, действовавшим в то время. Самым большим достоинством домов первого этапа, особенно серии К-7, была низкая себестоимость. Уних тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами, окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5-6м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. Но самое печальное- это низкий уровень изготовления конструкций и их монтажа на стройплощадке, объясняющийся полным отсутствием опыта строительства полносборных зданий.

За поведением этих первенцев достаточно внимательно наблюдали с1961 по1980год. Врезультате было выявлено множество дефектов и повреждений конструкций. Наиболее распространенные и существенные: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Не выдержали испытания временем и материалы, использованные для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали. Окна и балконные двери имели повышенную воздухопроницаемость. Вдомах серий К-7,II-32,II-35 были обнаружены трещины в стенах и перекрытиях, прогибы панелей перекрытий. Сейчас, через 35-40лет эксплуатации, физический износ жилых домов первого этапа строительства уже очень велик. Вподавляющем большинстве случаев они подлежат сносу, так как использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.

На сегодняшний день в Подмосковье имеется 2284 пятиэтажных дома общей площадью 7292554м2. Из них 1320 кирпичных (4223167м2) и 964 панельных (3069387м2). Реализация в Московской области Программы реконструкции жилых домов первых массовых серий позволит осуществить масштабное преобразование всего фонда типовых зданий первого поколения, увеличить размеры жилого фонда на 2500-3000 тыс.м2 общей площади и улучшить условия проживания людей в области. При этом ожидается, что удельные затраты тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение сократятся не менее чем на 35%, а модернизация систем инженерного оборудования позволит снизить на 40-50% потребление питьевой воды и соответственно уменьшить нагрузки на канализационные сети.

На втором этапе (с1963года) началось возведение жилых зданий более совершенных серий: 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9;1-467А и Д; 1-447;1-511;1-510;1-335Д и др. Их уже строили на основе СНиПов, утвержденных в 1962году. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир. Физический износ построек 1963-1970годов гораздо меньше, чем домов первого этапа. Как правило, он едва превышает 20%. Поэтому решено было пятиэтажки, построенные после 1963года, в особенности кирпичные, не сносить, а подвергнуть реконструкции. Однако здесь есть исключения. Дома «несносимых» серий могут быть сломаны, если они попадают в зону массового сноса. Оказалось, что экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание.

Как мы уже говорили, программы реконструкции пятиэтажных жилых домов есть во многих регионах страны. Но, пожалуй, только в Москве проблема пятиэтажек реально решается, причем весьма активно. Серьезно о сносе и реконструкции московских "хрущевок" начали говорить еще во времена СССР, в 1989году. Но за 6 последующихлет в столице было сломано лишь 16пятиэтажек. Перемены произошли в 1995году, когда правительство Москвы приняло решение о комплексной "пятиэтажной" программе. Сейчас все вопросы, связанные с реконструкцией таких зданий, регламентирует постановление правительства Москвы N608 "Озадачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до2010года", принятое 6июля 1999года. По этому постановлению на период с 2000 до 2010года запланирован снос пятиэтажных панельных домов серий К-7,II-32,II-35,1605-АМ,1МГ-300 (6млнм2 или около 2тыс. зданий) и других серий (до0,3 млнм2). Но есть еще в Москве прочные блочные и кирпичные "хрущевки", которые сносить не планируется, поскольку они вполне могут простоятьлет 60-80. Это дома серий 1-510,1-511,1-515 и др. (всего более 2,75млнм2). Их предполагается реконструировать.

Первый блин комом

Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек
Как и всякое дело, реконструкция и модернизация пятиэтажек, помимо преимуществ, имеет и целый ряд осложняющих моментов. Прежде всего они связаны с жильцами этих домов. До того как начать модернизацию дома без отселения, нужно получить согласие на нее всех жильцов. Аэто нередко бывает довольно сложно, тем более что законодательная база реконструкции еще до конца не проработана. Именно из-за трудностей с жильцами возникают проблемы с привлечением инвесторов, готовых вкладывать деньги в эти работы.

Однако жильцов тоже понять можно. Уже известны случаи, когда начавшаяся в доме реконструкция вместо 6-8месяцев длилась нескольколет. Вот лишь один пример- реконструкция без отселения дома N5 по улице Строителей в Москве. Пятьлет назад его жильцов попросили потерпеть годик, пообещав замену всего инженерного оборудования, установку лифтов и надстройку в виде мансарды. Но вместо облегченной мансарды начали воздвигать еще один этаж, а потом работы и вовсе замерли. Неудобства и возмущение обитателей дома описанию не поддаются. Так что до начала массовой модернизации пятиэтажек без отселения жильцов было бы неплохо решить вопрос об ответственности строителей, нарушающих сроки проведения работ или выполняющих их с низким качеством. Иеще подумать о контролирующих эти работы органах.

В Санкт-Петербурге объектом Региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий стали 8900тыс.м2 общей площади квартир. На долю крупнопанельных серий ГИ, ОД, 1-335,1лг-507 приходится 6300тыс.м2 и кирпичной серии 1-528- 2600тыс.м2. Территория застройки 60-хгодов- 100кварталов площадью 2500га. Результатом выполнения программы должны стать реконструкция зданий с общей площадью квартир 3200тыс.м2 и возведение 2800тыс.м2 нового жилья. Кроме того, должно произойти повышение эксплуатационных качеств квартир и существенное снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.

Лыткаринский эксперимент

Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек
Пожалуй, первый более или менее удачный опыт модернизации жилого дома с надстройкой мансарды был предпринят в Лыткарине Московской области. Финансировал работы датский Фонд для мансардных жилищ в России. Проект предусматривал реконструкцию четырехэтажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957году, и возведение мансардного этажа. Старт был дан в феврале 1997года. Вфеврале 1998 работы завершились.

В процессе строительства был разобран нежилой чердак и установлена двускатная крыша. Несущая конструкция мансардного этажа собиралась по частям прямо на верхней площадке здания. Материалы поднимали грузопассажирским подъемником. Для теплоизоляции в мансардном этаже использовали минеральную вату ROCKWOOL. Межквартирные стены в мансарде возводились из кирпича, а внутриквартирные перегородки выполнялись из стального каркаса с двухслойной обшивкой гипсокартонной плитой (12,5мм) с обеих сторон. Скаты крыши и внутриквартирные перегородки заполнялись утеплителем, оклеивались обоями и красились. Также строители установили мансардные окна VELUX. Врезультате на мансардном этаже получилось 9одноуровневых и двухуровневых квартир. Вдоме 3подъезда, то есть на каждой лестничной клетке мансардного этажа расположено по 3новых квартиры. Существующие вентиляционные каналы были сохранены и наращены выше новой кровли. Для обеспечения доступа к мансардным квартирам были продлены лестницы.

В подвальном помещении здания фирма DANFOSS установила комплект автоматической системы управления с температурными датчиками и регулирующими устройствами. Система отопления была выполнена как двухтрубная с обратным противотоком, трубопроводы скрыты и заизолированы в канале средней лестницы. Утепление дома осуществлено путем монтажа вентилируемого фасада из металлического сайдинга с теплоизолирующим слоем полиалапана. Окна и двери ремонтировались и красились. Поскольку расстояние от земли до уровня пола нового мансардного этажа менее 16м, то по действующим СНиПам установка пассажирских лифтов не требовалась. Жильцы не покидали своих квартир на период реконструкции. Для этого были приняты все необходимые меры предосторожности: не использовались строительные краны, подъезды укрывались специальными защитными козырьками, применялись только подвесные леса, расположенные выше уровня четвертого этажа по периметру здания.

Лиха беда начало

Второй подобный проект был реализован в Санкт-Петербурге, на улице Торжковской,16 (Приморский район). Комплекс работ включал в себя возведение мансардного этажа на пятиэтажном панельном жилом доме серии 1-507-3 постройки 1962года. Реконструкция велась 9месяцев. Как и в Лыткарине, неотъемлемой частью проекта стала реконструкция существующего здания: были утеплены наружные стены, установлен новый тепловой пункт в подвальном помещении, смонтирована дренажная система по периметру здания, отремонтированы окна и двери, обновлены лестницы, а также проведена модернизация системы отопления и установлены приборы автоматического регулирования. Проект разработало ОАО"ЛенжилНИИпроект", генеральным подрядчиком выступило ООО"ПАДАМС", а функции заказчика и технадзор выполняло ОАО"ПЕТЕРБУРГСТРОЙ". Необходимые материалы- мансардные окна, инженерное оборудование, изоляционные материалы- предоставили шесть европейских компаний-спонсоров: VELUX, ROCKWOOL, DANFOSS, GRUNDFOS, WAVIN и TRELLEBORG.

Отличием от лыткаринского эксперимента в данном случае стал монтаж ломаной мансардной крыши. Ее несущая конструкция была выполнена из легких тонкостенных стальных профилей, соединенных саморезами и болтами, с уклоном в верхней и нижней частях крыши в 15 и 70 соответственно.

О чем не задумывался Мансар

Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек
Реконструкция с надстройкой мансарды- это один из самых легких способов модернизации пятиэтажек. Но у него есть свои сторонники и противники. Впользу таких проектов говорят простота и не очень высокая стоимость их реализации, а против- то, что все остальные квартиры практически не претерпевают изменений, да и увеличение жилой площади дома оказывается весьма незначительным. Ктому же знаменитый французский архитектор Мансар, проектируя когда-то свои замечательные надстройки, не думал о русских зимах.

В данный момент существуют проекты гораздо более кардинальной перестройки пятиэтажного жилья. Наши читатели, вероятно, удивятся, когда узнают, что разработкой способов реконструкции пятиэтажных домов "несносимых" серий (1-511,1-515,1-510) столичный институт МНИИТЭП занимается уже более 10лет. За это время обследовались все серии «хрущевок» и был просчитан весь комплекс мероприятий, связанных с их переделкой как с отселением жильцов, так и без него. Результатом стали три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.

Первый вариант, или, как его называют, минимодернизация, предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. Восновном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. Внекоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. Кработам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт "столярки", внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями МГСН 3.01-96.

Второй вариант, получивший название максимодернизации, включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир в пределах существующих границ с приведением их объемно-планировочного решения к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная- в большую двухкомнатную. Так, например, превращение маленьких "двушек" в однокомнатные квартиры дает увеличение площади на 16% по сравнению с нормой МГСН 3.01-96. При максимодернизации происходит увеличение кухонь до 8-9м2, создание просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170см. Безусловно, такая перепланировка возможна только при отселении жителей.

Ну а третий, самый радикальный вариант назван реконструкцией. Внего входят все вышеуказанные фасадные работы, перепланировка квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких, как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры); увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или две обособленных этажа. И,что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.

Кроме того, пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.

В пятиэтажках Москвы "чердачный резерв" составляет примерно 6млнм2 общей площади. Если хотя бы часть чердаков переоборудовать под жилье, в городе появится около 150тыс. новых недорогих квартир. Мансардное строительство, способное дать "хрущевкам" вторую жизнь, на 20%, а то и на 50% дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент,- все уже есть.

Еще одна модель реконструкции пятиэтажных домов серий 511 и 515 была разработана по заказу ГУП "УЭЗ" фирмой "КУРОРТПРОЕКТ". По этому проекту пятиэтажки будут надстроены до 9-10 этажей и квартиры будут соответствовать всем современным стандартам. Площадь кухни увеличится до 9м2. Ванная комната переместится ближе к спальне, в домах появятся лифты. Единственный недостаток, который не удастся устранить при такой реконструкции,- это низкий потолок.

Суть реконструкции в следующем. Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой "рамы". Кдому пристраиваются балконы. Предложенная "КУРОРТПРОЕКТОМ" модель реконструкции по предварительным расчетам будет стоить $150 за1м2. Естественно, в здании произойдет замена всей внутренней отделки. Начнется реконструкция с того, что к торцу пятиэтажки пристроят монолитный блок, в который переберутся жители ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится, и в него заедут обитатели следующего и т.д. Апоскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих ветхих «хрущоб», подлежащих сносу. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. Ожидается, что реконструкция первых пятиэтажных домов по проектам МНИИТЭПа и «КУРОРТПРОЕКТА» будет осуществлена на Юго-Западе столицы, на улице Коштоянца.

Проекты со всего света

Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек
Разрабатывают свои модели реконструкции пятиэтажек и многие строительные фирмы. Для примера расскажем о варианте, предложенном ЗАО"НППТЕМА" и получившем название «МОСС-Тема». Со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все не несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. Иуже на новом каркасе надстраивается до9этажей, причем новые 4этажа совершенно не давят на старую пятиэтажку.

При такой схеме уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. Вздании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы, заменяются все коммуникации. Квартиры получаются не хуже, чем в новостройках. Аесли площадь пятиэтажки была около 3,5тыс.м2, то после реконструкции эта цифра увеличивается в 2,5-3 раза. Соответственно увеличивается и плотность застройки. Скорее всего первая пятиэтажка по этой технологии будет реконструирована в Хорошево-Мневниках, а затем начнутся работы в Тушино.

Кроме собственных разработок, в Москве решено использовать и зарубежный опыт, в частности немецкий. Ведь только в Берлине произведена реконструкция 70% ветхого фонда. По распоряжению мэра для рационального использования немецкого опыта в Москве создано АО "УПРАВЛЕНИЕ САНАЦИИ ЖИЛОГО ФОНДА", учредителями которого являются столичные строительные организации, консорциум немецких фирм из инициативы "Жилищное хозяйство Восточной Европы"(IWO) и "Союз предпринимателей Восточной и Центральной Европы"(OMV). Предполагается, что для начала немецкие специалисты продемонстрируют, как они умеют приводить в порядок ветхие малоэтажные здания. Работы будут проводиться без отселения жильцов. Немецкие строители обещают управиться максимум за полгода. Вчисло экспериментальных попали дом N3 на Краснохолмской набережной и дом N45 на Малой Калитниковской улице. Кроме того, город готов испытать немецкие технологии на объектах по улице Маршала Федоренко, на Загородном шоссе и в Юрьевском.

Так что дело за малым: надо начать реконструкцию, и скоро в Москве пятиэтажки будут не только сносить, но и превращать во вполне приличное жилье, способное прослужить еще 50-60лет. Ну а на очереди «хрущевки» по всей России.

Редакция благодарит за консультацию начальника Управления координационной программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда Москвы Юрия Викторовича Евсеева.