Настоящее и будущее монолитного строительства

Преимущества монолитного домостроения, особенности и виды монолитных домов, технологические перспективы.

Сегодня монолитное строительство- одна из наиболее перспективных технологий возведения жилых зданий. Его идея очень проста и наверняка знакома многим- по тому же принципу заливают фундаменты домов. Вмасштабе целого здания это выглядит как возведение конструктивных элементов из бетоносодержащей смеси с использованием специальной опалубки непосредственно на строительной площадке. Рассказать об особенностях монолитного жилья мы попросили сотрудника Департамента инвестиционных программ строительства, квалифицированного аналитика рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов Андрея Викторовича Куприянова

Немного истории

Настоящее и будущее монолитного строительства
В нашей стране долгие годы предпочтение отдавалось сборным панельным домам. Хотя в 30-е годы, в период конструктивизма, уже был приобретен определенный опыт монолитного строительства. Но широкое распространение оно получило лишь в последние 10лет. Иэто несмотря на то, что с монолитным строительством как более рациональным всегда связывались перспективы снижения материалоемкости и повышения надежности зданий. Так, в конце 70-х годов в Сочи было осуществлено строительство 15-этажного здания гостиницы по монолитной технологии. Использовалась скользящая опалубка и подача бетона по схеме "кран-бадья". Бетонные работы были завершены всего за 15дней. Строительство такой гостиницы из сборного железобетона потребовало бы увеличения расхода бетона на 30,7%, металла- на24,5%, и тогда ее стоимость увеличилась бы на20%. Но неблагоприятные погодные условия и низкий уровень технологий долгое время ограничивали применение монолитного строительства в средней полосе России. Основными проблемами были отсутствие качественной опалубки и сложный уход за бетоном в зимнее время, требовавший большого расхода тепла. Ипрошло не одно десятилетие, прежде чем технология монолитного строительства шагнула вперед настолько, что стало можно всерьез говорить о ее экономических преимуществах.

Продвижение монолитного строительства в среднюю полосу России стало возможным благодаря применению специальных добавок, ускоряющих твердение бетона и сокращающих до минимума потребление воды, а также благодаря цементам, при гидратации которых выделяется большое количество тепла. Использование этих современных материалов (притом, что их стоимость сравнительно невысока), позволяет обеспечить твердение бетона при температуре до -15С и существенно расширяет сроки возведения монолитных зданий.

Распространению монолитного строительства способствовало и применение инвентарной опалубки, которую можно перемещать на новые участки уже через несколько дней. Это позволило существенно снизить материальные затраты, повысить производительность труда и темпы строительства.

Преимущества монолитного домостроения

Настоящее и будущее монолитного строительства
Однако объемы строительства монолитного жилья не увеличились бы за последние годы в такой мере, если бы эта технология не имела по сравнению с панельным домостроением весьма существенных преимуществ. Среди них в первую очередь нужно отметить несущественность показателя шага конструкций. Всборном строительстве все конструкции имеют размеры, кратные определенному модулю. Итехнология изготовления конструкций на заводе не позволяет быстро изменить форму оснастки. Именно поэтому архитекторы и проектировщики были привязаны к определенным типовым размерам и ограничены в принятии проектных решений.

Увеличение шага конструкций по сравнению с крупнопанельным строительством с 12 до 15-16 м, а зачастую и до 20м стало причиной появления совершенно новых планировочных решений квартир. Кроме того, при увеличении ширины здания удается не только сэкономить материалы, но и на 20-30% снизить расход тепла на обогрев монолитного дома. Иэто при одинаковых теплотехнических качествах ограждающих конструкций.

Монолитное здание практически не имеет швов, что тоже повышает показатели его тепло- и звуконепроницаемости. Всочетании с использованием эффективных утеплителей это позволяет улучшить режим эксплуатации дома в зимнее время, снизить массу и объем ограждающих конструкций (толщина стен и перекрытий существенно уменьшается). Врезультате монолитные здания оказываются на 15-20% легче кирпичных. Вместе с тем за счет облегчения конструкций уменьшается материалоемкость фундаментов и удешевляется их устройство.

Настоящее и будущее монолитного строительства
Еще одно важное преимущество монолитного строительства заключается в том, что весь его производственный цикл осуществляется непосредственно на стройплощадке, в отличие от панельного строительства, когда все элементы изготавливаются на заводе, а затем привозятся на площадку и монтируются с помощью кранов и другой тяжелой техники. Процесс возведения монолитного дома состоит из нескольких этапов: приготовления и доставки бетона (марок 200-400), подготовки опалубки и собственно укладки бетона. Дело еще более упрощается, если есть возможность создать бетонный узел прямо на площадке. Ведь нередко при возведении зданий в местах точечной застройки не представляются возможными доставка и складирование панелей, прокладка рельсовых путей для кранов. Аеще при изготовлении сборных конструкций предполагаются допуски на всех технологических этапах, из-за чего возникают дополнительные трудозатраты при отделке стыков. Так что если монолитное строительство ведется по четко отработанной схеме, возведение зданий осуществляется в более короткие сроки. Важно и то, что качественно выполненная работа при монолитном строительстве исключает необходимость "мокрых" процессов- стены и потолки практически готовы к финишной отделке.

Благодаря своим технологическим особенностям монолитные дома более устойчивы к воздействию техногенных и иных неблагоприятных факторов окружающей среды, более сейсмоустойчивы. И, что совершенно естественно, более долговечны. Если установленный проектировочный срок эксплуатации современных панельных домов- 50лет, то построенных по монолитной технологии- не менее 200.

Особенности и виды монолитных домов

Настоящее и будущее монолитного строительства
В монолитном строительстве есть свои особенности. На сегодняшний день существует не так много фирм, способных качественно возводить монолитные дома. Ведь это новая технология, требующая знания особых приемов и способов строительства. Необходима и новая система проектирования. Прошло довольно много времени, прежде чем отечественные фирмы, занимающиеся монолитным строительством, приобрели достаточный опыт.

Очень большую роль в монолитном строительстве играет опалубка. Именно она во многом определяет сроки и качество возведения конструкций. Применение современных опалубочных систем позволило существенно повысить технологичность монолитного строительства, сделать его конкурентоспособным. Сегодня опалубочные системы классифицируют по области применения (для стен, для перекрытий, для колонн и т.п.), конструктивным особенностям (рамные, балочные), способу установки (стационарная, самоподъемная, подъемно-переставная, подъемная), размерам и применяемым материалам. Пока в нашей стране еще не создана универсальная опалубочная система, поэтому за российский строительный рынок борются ведущие зарубежные производители опалубки.

Нынешние строители применяют две основные технологии: с щитовой опалубкой и с туннельной опалубкой. Первая более скоростная, позволяет получать целые блоки квартир и возводить одновременно внутренние стены и перекрытия любой конфигурации. При помощи второй технологии- стуннельной опалубкой- можно строить здания каркасного типа без балок. Врезультате становится реальной любая планировка квартир. Поэтому покупатель может либо заказать необходимую планировку еще на стадии строительства, либо спланировать интерьер после завершения строительства. Причем единственным ограничением фантазии могут быть только размеры квартиры.

По типу конструкции различают чисто монолитные и сборно-монолитные дома. Впоследних монолитными делают несущие элементы, а наружные стены выполняют из более привычных материалов, таких, например, как кирпич или панели. Если использование кирпича позволяет повысить потребительские свойства объекта, то преимущества панелей весьма сомнительны- те же швы и прочие проблемы крупнощелевых панельных строений.

Настоящее и будущее монолитного строительства
Первоначально себестоимость монолитного строительства была гораздо выше, чем панельного. Это и создало монолитным домам ореол жилья для богатых. Однако за прошедшие годы себестоимость "монолита" существенно снизилась, сейчас она лишь на 20-40% выше, чем "панели". Врезультате дома оказались доступными гораздо более широкому кругу покупателей, ведь оставшаяся разница в цене с лихвой компенсируется качеством такого жилья. Снизились и сроки возведения монолитных домов.

Добиться права на строительство с каждым годом все труднее, хотя бы потому, что количество свободных площадок в городе сокращается. Изастройщики хотят использовать полученное место с максимальной отдачей.

Московские реалии

Наибольшее распространение монолитное домостроение получило в Москве. Причин тому несколько. Прежде всего- колоссальный рост количества возводимых в Москве домов. Только за прошлый год в столице было построено 3600тыс.м2 общей площади жилых зданий. Мощности московских ДСК ограниченны, бесконечно увеличивать производство панелей невозможно. Соответственно не может расти и число панельных домов. Именно этим и можно объяснить изменение процентного соотношения между новыми монолитными и панельными зданиями. Если 3-4 года назад оно было 10:90, а в 1999году- 30:70 в пользу "панели", то в 2001году стало 50:50. Внынешнем году впервые ожидается перевес на 10-15% в пользу монолитного строительства.

Настоящее и будущее монолитного строительства
Другим фактором, стимулировавшим монолитное строительство, стало то, что в Москве практически не осталось обширных территорий, пригодных для массовой застройки. Немало поспособствовало этому и решение властей города о запрете на возведение типовых панельных домов в исторической части города. Ведь именно технология монолитного строительства позволяет использовать самые различные и зачастую весьма оригинальные архитектурно-планировочные решения, удачно вписывать возводимые объекты в ландшафт и существующую застройку. Врезультате возведение панельных домов было решительно вытеснено на окраины Москвы. Но и здесь монолитные здания составляют панельным существенную конкуренцию, причем не только в местах точечной застройки, но и в районах массового строительства. Индивидуальные проекты монолитных домов успешно реализуются в Митино, Северном Бутово, Марьино, Кузьминках, Текстильщиках. Тем более что и в монолитном строительстве уже не редкостью стали так называемые объекты повторного применения. Имеются в виду дома, в которых, по мнению маркетологов, достаточно удачно реализуется набор квартир, наиболее полно востребованных покупателями. Всвою очередь, это позволяет весьма существенно снизить расходы на проектирование и строительство.

Росту популярности монолита среди строителей и инвесторов способствуют стремление максимально использовать имеющиеся территории, повысить ликвидность нового жилья и получить максимальную прибыль от продажи (ведь покупатели все больше проявляют интерес к качественным квартирам). Монолит позволяет застройщику "выжать" из нового дома максимум жилой площади за счет сокращения социальных помещений. Отсюда и традиционно большие квартиры в монолитных домах,- кпримеру, двухкомнатная квартира имеет общую площадь 90м2. Результат таких планировочных решений- высокая абсолютная стоимость жилья.

Настоящее и будущее монолитного строительства
Еще одна московская особенность- постепенное снижение количества нового дешевого жилья. Ожидается, что в этом году площадь строящихся "типовушек" в столице уменьшится до 1200 тыс.м2 (изобщего числа 4000тыс.м2). Но даже если площадь нового панельного жилья будет оставаться неизменной, на фоне непрерывного роста жилищного строительства в Москве его доля неизбежно будет снижаться. Тем более что себестоимость квадратного метра монолитного и панельного дома в столице постепенно сближается. Сейчас себестоимость 1м2 типового панельного дома составляет примерно $250, а монолитного- $330, тогда как 2года назад эта разница была в 2раза больше. Причем именно в районах массовой застройки разница в рыночной цене квадратного метра панельного и монолитного дома оказывается в пределах разницы их себестоимости- $80-100.

Монолитное жилье постепенно становится привычным. Кое-где квартиры в таких домах продаются по $450-500 за 1м2 (например, на Юго- Востоке Москвы, где монолитные дома, как и панельные, покупаются плохо). Вболее престижных районах они пользуются повышенным спросом и раскупаются уже на стадии инвестирования примерно по $800 за 1м2.

Однако смогут ли участники рынка недвижимости реализовать монолитное жилье в таком количестве? Икак повлияет рост объемов строительства на цену предложения? Вот каково мнение на этот счет А.Куприянова: "Экономика развивается ровно, без спадов. Рынок ведет себя спокойно, дестабилизирующих его факторов- таких как изменение налогов, нормативные нововведения- пока нет. Бума продаж, как в прошлом году, мы не ожидаем, но спрос на качественное жилье останется стабильно высоким».