Квартирная лоция

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости. Путеводитель по этапам такой сделки, позволяющий избежать подводных камней.

Квартирная лоция
Квартирная лоцияPhotoXpress.ru

Если вы решили купить квартиру, у вас есть выбор- вложить деньги в строительство новой или же приобрести жилье на вторичном рынке. Участившиеся случаи обмана дольщиков побуждают многих потенциальных покупателей выбирать второй вариант. Для них мы и предлагаем путеводитель по этапам такой сделки, позволяющий избежать подводных камней.

Итак, решение принято- вы покупаете квартиру не в новостройке, а на вторичном рынке, уже обжитую и обустроенную. Плюсы несомненны- вам не придется ждать окончания строительства и гадать, успеют ли возвести дом в срок. Кроме того, при приобретении квартиры в строящемся доме вам предстоит около 6 мес ожидать проведения государственной регистрации права собственности на него. Однако тому, кто ищет для себя вторичное жилье, надо быть очень внимательным. Этот сегмент рынка- зона повышенного риска. Здесь встречается более изощренное мошенничество, чем на первичном, а срок возврата квартиры составляет 3 года с момента обнаружения незаконности сделки. Любой из прежних владельцев жилья может в течение указанного срока опротестовать сделку (а оснований для этого- масса, иногда даже умышленно созданных). Если имелись нарушения законодательства, то суд возвращает стороны в первоначальное положение. Количество расторгнутых сделок на рынке недвижимости не так уж мало: в Москве, например,- около 3 % от общего их числа. Чтобы не увеличить эту печальную статистику, следует обдумывать все свои действия.

Выбираем квартиру

С чего начать? Конечно, с поиска квартиры. Если вы не ограничены в средствах, обратитесь в агентство недвижимости, специалисты которого подберут подходящую жилплощадь. Первый подводный камень ожидает вас именно здесь. Отношения с риелторской фирмой нужно оформить документально. Очень важно в тексте договора указать все параметры квартиры, которую вы ищете: район, тип дома, этаж, площадь, количество комнат. Чем более полную информацию получит ваш агент, тем проще ему будет найти подходящий вариант.

Обратите внимание на то, что в договоре с агентством следует определить размер вознаграждения риелтора. Иеще один совет. Вдоговор неплохо включить пункт о том, что агентство подберет вам не менее трех вариантов жилья, удовлетворяющего вашим требованиям, причем в определенный срок. Впротивном случае риелтор должен будет вернуть вам аванс и выплатить неустойку. Разумеется, это положение договора не означает, что вы можете капризничать и отказываться от всех предлагаемых квартир, которые соответствуют вашим условиям. Если срок был пропущен по вашей вине (например, вы отклоняли предоставленные агентством варианты без объяснения причин), вы получите назад аванс за вычетом суммы, израсходованной риелтором на поиск квартиры.

Покупатель квартиры не платит налогов. Продавец заплатит подоходный налог- 13 % от стоимости квартиры (с вычетом льгот). Но если жилье, которое вы продаете, принадлежало вам более 5 лет или стоит менее 1 млн руб., вы освобождаетесь от уплаты налога. Если же продавец владел квартирой менее 5 лет, то ему придется заплатить налог с суммы дохода от продажи недвижимости, превышающей 1 млн руб.

Даже собираясь покупать квартиру через агентство, начните с изучения рынка. Человека, обладающего подобной информацией, нелегко обвести вокруг пальца — ведь он имеет представление о ценах на рынке жилья, а потому готов говорить с риелтором на одном языке.

Если же вы решили действовать самостоятельно, не прибегая к помощи агентства недвижимости, исследование рынка просто необходимо- именно так вы найдете устраивающие вас варианты. На следующем этапе предстоит звонить хозяевам заинтересовавших вас квартир- это потребует и времени, и сил.

Как только вам подберут несколько подходящих вариантов квартир (или же вы найдете их самостоятельно), необходимо ознакомиться с ними. Не жалейте времени на осмотр и учтите, что чаще всего вам придется считаться с распорядком дня потенциального продавца.

Осмотрев квартиру, не забудьте поинтересоваться, кто именно является ее хозяином и кто зарегистрирован на этой жилплощади. Вот здесь и ожидает следующий подводный камень- в случае приобретения квартиры не у собственника, а у его доверенного лица. Покупка по доверенности- дело крайне рискованное. Проблема в том, что продавец может оказаться ненастоящим,- к сожалению, самостоятельно проверить подлинность доверенности практически невозможно. Ктому же бывает, что сама квартира арендована на длительный срок и незаконно приватизирована. Следует узнать, кто является истинным владельцем жилья, обратившись в местное отделение Федеральной регистрационной службы РФ.

Беседуя с хозяевами квартиры, узнайте, когда в доме делали капитальный ремонт и не стоит ли здание в очереди на снос или реконструкцию. Проверить эту информацию можно в Дирекции единого заказчика. Но самое главное- поинтересуйтесь, не делали ли владельцы перепланировку. Этим термином обозначают любые изменения, которые должны быть отражены на плане БТИ. Несогласованная перепланировка- очередной подводный камень. Процедура согласования перепланировки довольно трудоемкая и требует немалых денежных затрат, а легализация уже сделанного переустройства отнимет еще больше сил, средств и времени. Поэтому прислушайтесь к нашему совету: чтобы обезопасить себя, обязательно попросите у хозяев план квартиры, выдаваемый в Бюро технической инвентаризации. Документ должен быть получен не ранее чем за 3 мес до того момента, когда вы осматриваете (и, возможно, покупаете) квартиру. Сверьте план с реальным состоянием жилища, обратите внимание на расположение стен, наличие дополнительного оборудования. Если сложно самому- попросите помощи у друзей.

Помните: несогласованная перепланировка грозит вам не только штрафом. По представлению жилинспекции (организации, ответственной за согласование перепланировки) вас могут обязать привести квартиру в первоначальное состояние (если перепланировка была сделана с нарушением закона- например, кухню перенесли в одну из жилых комнат или снесли несущую стену).

Поторгуемся?

Следующий шаг, который вам предстоит сделать,- договориться о стоимости приглянувшейся квартиры. Будьте готовы к тому, что продавец назовет цену, отличающуюся от суммы, которая была указана в объявлении. Торгуйтесь- это не жадность, а здравый смысл.

Просить о снижении стоимости можно по нескольким причинам: неудобное расположение квартиры (не очень хороший район, удаленность от метро, отсутствие магазинов, детского сада, школы, поликлиники ит.д.), необходимость срочного ремонта, несогласованная перепланировка. Но важно знать, что слишком низкая цена представляет определенную опасность. Во-первых, бывает, что дешевая квартира относится к категории спорных- это значит, что по ней идет судебный спор (например, с соседями, которым владелец нанес ущерб при ремонте). Во-вторых, нечистый на руку продавец может обратиться в суд и получит вполне реальную возможность отсудить у вас жилье, если докажет, что заключил заведомо невыгодную для себя сделку под давлением сложных жизненных обстоятельств (а также депрессии, опьянения, угрозы), в то время как вы указали в договоре стоимость существенно меньше той, что выплачена фактически. Запомните: чтобы не остаться и без денег, и без жилья, ставьте в договоре именно ту сумму, которую вы отдаете за квартиру, как бы вас ни уговаривали указать меньшую. В-третьих, вполне может оказаться, что вы купите жилье "под обременением". Например, предшественник вашего продавца почему-то "забыл" выписать из квартиры родственника, отбывающего наказание в тюрьме, или при приватизации жилья не включил в число его собственников малолетних детей, или скрыл, что бывший супруг (супруга) претендует на часть площади. В-четвертых, если приобретаемая квартира когда-то была куплена у представителя "группы риска": одинокого престарелого человека, инвалида либо у владельца, в семье которого есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Разумеется, при таком развитии событий вы будете признаны добросовестным приобретателем, а потому закон должен быть на вашей стороне. Но вас ждет суд- а с ним и неминуемые большие расходы, потерянное время, неприятные переживания... Впрочем, решать вам, так что оцените свои будущие траты.

На этапе торгов надо обсудить также размер задатка (суммы, которую вы отдаете продавцу в подтверждение своих намерений,- обычно около 30 тыс. руб.) и аванса. Аванс- это предварительный платеж; его размер стороны обговаривают в каждой конкретной ситуации, но, как правило, он составляет не менее 10 % от основной стоимости квартиры и его выплачивают в том случае, если покупатель и продавец договариваются разделить всю сумму на две части. Это удобно в том случае, если продавцу требуется время для того, чтобы вывезти вещи из квартиры или уладить некие юридические формальности, связанные с жильем. Чтобы не потерять покупателя, продавец может предложить вам заключить предварительный договор купли-продажи (фактически это договор о намерениях) и внести аванс. Если по каким-то причинам сделка не состоится, аванс вам должны вернуть в полном объеме. Что касается задатка, все зависит от того, по каким причинам был расторгнут договор. Ну а если вы отказались от покупки квартиры, то задаток останется у продавца.

Часто риелторы в цену покупки квартиры включают и свои комиссионные, и стоимость оформления сделки, не информируя об этом покупателя. Поэтому в договоре обозначьте размер вознаграждения (лучше - фиксированную сумму), а также укажите, кто- покупатель или продавец - несет расходы по оформлению сделки.

Внесение и задатка, и аванса нужно оформить в письменном виде. При передаче как того, так и другого обязательно составьте расписку в получении денег, которую должен подписать продавец квартиры. Ее пишут в произвольной форме, но в этом документе обязательно надо указать:

  • кто передает деньги (паспортные данные покупателя);

  • кто получает деньги (паспортные данные продавца);

  • на каком основании передаются деньги — обычно в расписке пишут: «...в качестве авансового платежа за квартиру»;

  • точный адрес вашего будущего жилья, за которое вы отдаете задаток или аванс, вплоть до указания этажа;

  • основные характеристики квартиры (количество комнат, планировка, метраж);

  • сумму, которую передает покупатель, и ее назначение — аванс или задаток;

  • дату передачи денежных средств.

Доверяй, но проверяй!

Основные сложности ожидают вас на этапе проверки юридической чистоты будущей сделки. Прежде всего предстоит проверить историю квартиры. Если вы решили не пользоваться услугами риелтора, то ваша задача усложняется. От продавца вы получите следующие документы, которые помогут вам выяснить реальное положение вещей:

  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;

  • правоустанавливающие документы на квартиру (выданное Регистрационной палатой свидетельство о праве собственности, договор мены или дарения, договор купли-продажи с предыдущим владельцем, свидетельство о наследовании и другие документы в зависимости от того, на чем основано право собственности продавца квартиры), прошедшие обязательную государственную регистрацию. В правоустанавливающих документах всегда есть имя собственника жилья;

  • справку об оценочной стоимости жилья (по инвентаризационным ценам) и технический паспорт на квартиру (эти документы, выдаваемые в Бюро технической инвентаризации, подтвердят, что вы покупаете квартиру именно той площади и планировки, которые указаны в договоре);

  • справки из ЕИРЦ и налоговой инспекции об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам на недвижимость (либо копию лицевого счета или справку из домоуправления);

  • разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи (если она затрагивает интересы зарегистрированных в квартире несовершеннолетних)
  • ;
  • выписку из домовой книги о прописанных (зарегистрированных) в квартире лицах;

  • нотариально заверенное согласие супруга или супруги, родственников продавца жилья на совершение сделки купли-продажи (если супруги или родственники являются сособственниками квартиры).

Конечно, даже этого довольно длинного перечня документов недостаточно для полной проверки сделки. Вы можете, заручившись согласием продавца и взяв у него доверенность и копии правоустанавливающих документов на квартиру, получить расширенную выписку из домовой книги. Она поможет вам убедиться в том, что вы знаете всех людей, зарегистрированных в данной квартире. Это значит, что после заключения сделки вас не будет ждать сюрприз в лице претендентов на жилплощадь из числа родственников бывшего владельца квартиры. Для того чтобы получить дополнительные гарантии, включите в договор купли-продажи пункт об обязанности продавца освободить жилое помещение после заключения договора. Четко укажите в тексте, что по истечении срока, отведенного продавцу для переезда, вы получаете полное право врезать свои замки и больше не пускать прежнего владельца в квартиру, теперь принадлежащую вам.

Но скрытых подводных камней все же остается немало. Например, владелец-аферист заявляет в орган госрегистрации о том, что потерял предыдущий договор купли-продажи, и просит подтвердить его право на жилье. Поскольку по закону дубликатов таких договоров не существует, ему выдают выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Со временем нечистоплотный собственник квартиры вполне может получить несколько подобных документов (под тем же предлогом их утери), заключить опять-таки несколько договоров купли-продажи, заверив их в разных нотариальных конторах, собрать деньги и сбежать. Поэтому лучше, чтобы продавец в качестве доказательства своего права на жилье показал вам собственный договор купли-продажи квартиры с предыдущим владельцем. Однако у вас будет повод насторожиться, если вместо этого он продемонстрирует упомянутую выписку из реестра.

Проверить нужно и самого продавца квартиры: необходимо убедиться, что он полностью дееспособен (то есть не состоит на учете ни в наркологическом, ни в психоневрологическом диспансере), иначе сделка может быть признана незаконной. Посмотрите его документы, по возможности сверьте его фотографии в паспорте и на учетной карточке в паспортном столе, расспросите соседей... Обязательно узнайте, сколько собственников у квартиры,- все они должны быть согласны продавать свое имущество. Сомневаетесь- откажитесь от сделки или заключите договор титульного страхования. Он гарантирует возмещение финансовых потерь в случае лишения права собственности на недвижимость, если суд признает одну из сделок с ней недействительной. Ставки составляют 0,3-2,5% от страховой суммы.

Если вы покупаете квартиру через агентство недвижимости, часть проблем возьмут на себя риелторы. Они выяснят все, что может воспрепятствовать заключению сделки или осложнить вашу жизнь уже после оформления договора купли-продажи. Тем не менее остается очень важный вопрос- будет ли риелтор нести ответственность за юридическую чистоту сделки? Дать однозначный ответ нельзя. Любой договор теоретически может быть расторгнут в суде, поскольку полностью гарантировать, что сделка будет заключена и все пройдет гладко, не под силу ни одному риелтору, даже очень опытному. Поэтому учтите: агентство несет ответственность за ошибки, допущенные его сотрудниками непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств. Отвечать за продавца риелтор не может, но, чтобы не рисковать своей деловой репутацией, агентство, конечно, старается проверить каждого клиента и предлагаемую им для продажи квартиру.

Договор дороже денег?

Для того чтобы заключить договор купли-продажи, покупателю нужен только паспорт. Если вы приобретаете квартиру не единолично, а в совместную собственность, то понадобится и письменное согласие всех будущих собственников на совершение сделки.

Проект договора желательно подготовить заранее- тогда у вас будет время для того, чтобы уточнить его положения и согласовать спорные вопросы. Составление договора требует определенных навыков, поэтому лучше доверить это профессионалам. Договор оформляют в трех экземплярах в простой письменной форме, причем все его листы обязательно сшивают. Подтверждают договор подписями сторон. Лучше всего заключать договор в присутствии нотариуса: хотя по Гражданскому кодексу РФ нотариальное заверение договора купли-продажи обязательным не является, эта простая юридическая формальность даст дополнительные гарантии безопасности вашей сделки.

Вдоговоре купли-продажи обязательно должны быть указаны:

  • дата и место его заключения;
  • предмет договора- купля-продажа;
  • точный адрес и характеристика квартиры (количество комнат, метраж); стоимость квартиры;
  • размер задатка и аванса (если он был);
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить жилплощадь;
  • кто оплачивает издержки, связанные с оформлением договора купли-продажи и аренды банковского сейфа;
  • паспортные данные и подписи сторон. (Договор должны подписать все совершеннолетние собственники квартиры. Подписи детей от 14 лет и старше, еще не достигших совершеннолетия, заверяются подписями их родителей.)

Сейф или «дипломат»?

Теперь перейдем к самому важному этапу заключения сделки- передаче денег. Обычно это происходит после того, как договор подписан и покупатель получил ключи от квартиры. Среди способов передачи денег пальма первенства принадлежит расчетам через банковскую ячейку. Обычно риелторские агентства настаивают на том, чтобы их клиенты пользовались услугами депозитария и передавали деньги именно таким способом. Покупатель заключает договор об аренде сейфовой ячейки в банке и закладывает в нее деньги. По условиям договора ключ от банковской ячейки служит "пропуском" к деньгам, поэтому после заключения договора купли-продажи заинтересованные стороны (продавец и покупатель, обычно в сопровождении риелтора) направляются в банк, где происходят все дальнейшие расчеты. Вособом помещении, гарантирующем конфиденциальность и безопасность, продавец может убедиться в том, что деньги действительно находятся в его ячейке. Для этого достаточно открыть ключом, который ему передает покупатель, банковский сейф. Если сделка срывается, то ключ продавцу не вручают, а потому покупатель всегда сможет забрать свои кровные из банковского сейфа.

Второй способ передачи денег- перечисление их по безналичному расчету- наиболее оптимален: не надо проверять подлинность купюр (за эту операцию в банке придется заплатить). Для того чтобы продавец получил то, что ему причитается, достаточно заполнить соответствующее платежное поручение в банке. Удобнее всего сделать это после подписания договора и в присутствии продавца: и вы будете уверены, что сделка состоялась, и продавец удостоверится в том, что деньги отправлены на его банковский счет.

Есть и другой вариант "безнала"- банковские расчеты с использованием аккредитива или инкассового поручения. Для этого вы предварительно резервируете на своем счете сумму, равную стоимости квартиры. Получить ее на руки или перевести на свой банковский счет продавец сможет только тогда, когда предъявит банковским служащим заверенный нотариусом договор купли-продажи.

Для того чтобы защититься в тех случаях, когда продавец оказался недобросовестным, а покупателю был причинен материальный ущерб, риелторское агентство страхует свою ответственность. Ссылка на то, что риелтор застрахован, должна быть обязательно включена в ваш договор купли-продажи квартиры.

Продавая квартиру, многие стремятся сократить размер налога, который им предстоит заплатить, и не хотят обнародовать факт получения такой крупной суммы (по закону банк обязан сообщить в налоговую инспекцию о том, что на счет клиента единовременно поступает более 90 тыс. руб.). Поэтому вам могут предложить передать деньги наличными. Минусов у этого способа передачи денег значительно больше, чем плюсов: ведь надо привезти крупную сумму денег и позаботиться о том, чтобы передать их в безопасном месте. Кроме того, продавец, возможно, захочет не только пересчитать деньги, но и проверить подлинность купюр, а для этого понадобится специальное оборудование. Учитывая все трудности, мы не рекомендуем передавать деньги таким способом. Если же другого варианта нет, договоритесь с продавцом о передаче денег на нейтральной территории и при свидетелях. Втаком случае, составляя расписку в получении наличных, не забудьте упомянуть в ней о присутствии свидетелей и указать их паспортные данные.

Вступаем в права

После заключения договора и передачи денег у вас на руках должны оказаться не только ключи от нового жилища, но и расчетные книжки коммунальных платежей. Необходимо составить акт приема-передачи квартиры, где указывают, в каком состоянии вам досталось жилье (в частности, не забудьте упомянуть о наличии или отсутствии вещей прежних хозяев). Пишут его от руки в свободной форме, а подписывают обе стороны (покупатель и продавец).

Договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке регистрируют в Регистрационной палате или ее отделениях. За признание, подтверждение и удостоверение статуса нового владельца жилья необходимо заплатить около 500руб. Документы, подтверждающие внесение информации о том, что вы купили квартиру, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, будут готовы примерно через 1 мес (ускоренная регистрация обойдется вам дороже обычной, зато займет лишь около 5 рабочих дней). Сэтого момента вы станете полноправным хозяином квартиры.