Перепланировка жилого помещения: необходимые знания

Какую перепланировку можно сделать в своей квартире? Скем по этому вопросу можно посоветоваться? Кто должен решать что сделать можно, а чего делать категорически нельзя?

Значительная часть приватизированного жилья- квартиры в городских многоэтажных домах. Естественно, что став хозяином квартиры, каждый хочет сделать ее поудобнее: хорошо бы, например, перенести дверь, а проход сделать пошире. Как правило, такие мечты мечтами и остаются. Однако некоторые все же ищут пути реализации своих планов.

Согласно мнению Верушкина В.И.- заместителя председателя комиссии по рассмотрению жалоб населения при строительстве в г.Москве, входящей в состав Комитета перспективного развития города, в настоящее время главной проблемой является отсутствие в России единой законодательной базы по вопросам переоборудования и перепланировки жилых помещений. Вот почему в Москве распоряжением мэра N166/1-РМ от 31.07.96г. "Обупорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" определены юридические и технические правила внесения возможных изменений в жилые помещения. Вприложении к этому распоряжению перечислены виды работ, на которые необходимо получить разрешение:

устройство и переоборудование туалетов и ванных комнат;
перенос и разборка перегородок;
перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
перенос и устройство дверных проемов;
устройство и переоборудование тамбуров;
остекление балконов и лоджий.

Переоборудование и перепланировку помещений в жилых домах разрешается производить только после рассмотрения и утверждения соответствующей межведомственной комиссией (районной, муниципального округа или городской) проекта, подготовленного специализированной проектной организацией и согласованного с организациями, несущими ответственность за безопасность и сохранность жилья: сбалансодержателем или собственником дома, органом Госпожнадзора, Центром Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора, органом Государственной жилищной инспекции Москвы и эксплуатирующими органами.

Оборудование и инструмент

Не всякой пилой можно разрезать толстый бетон, армированный стальными стержнями диаметром 4-12 мм. Для этого используют диски с алмазоносными сегментами, приводимые в действие специальным гидроприводом. При "тяжелом" бетоне (на основе цемента марки выше М400) выпиливание производят в два приема: сначала на глубину 140мм, а затем- насквозь. Стену толщиной свыше 300мм приходится пилить с двух сторон. Игидропривод, и сама пила для выполнения таких работ довольно дороги (свыше 80тыс.рублей) и вряд ли окупятся в домашних условиях, поэтому делать такой проем самому экономически невыгодно.

Проектная организация несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение, выполненные расчеты, экономические показатели и соответствие требованиям тех организаций, с которыми проект должен быть согласован. Эти разделы проекта специальной экспертизы в межведомственной комиссии не проходят.

Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, не позднее, чем в течениемесяца принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение межведомственной комиссии района утверждается супрефектом, комиссии муниципального округа- префектом, городской межведомственной комиссии- комитетом муниципального жилья. Впротоколе указывается срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения.

Во сколько может обойтись перепланировка?

Разработка проекта специализированной проектной организацией по эскизному проекту заказчика- от2,5 до 5тысяч рублей (взависимости от сложности перепланировки).
Сопровождение проекта юридической фирмой при подготовке к рассмотрению на межведомственной комиссии (согласование со всеми необходимыми организациями)- от6,5 до10тысяч рублей.
Услуги фирмы по выпиливанию проема- от5,8 до16тысяч рублей (взависимости от размера проема и необходимости установки железного обрамляющего каркаса).

После завершения работ и измерения новых размеров помещений работниками бюро технической инвентаризации (БТИ) вносятся соответствующие изменения в технический паспорт на строение. Переоборудование и перепланировка жилых помещений должны производиться под руководством квалифицированного ответственного специалиста, имеющего профессиональный опыт и специальные, как правило, дорогостоящие инструменты.

На примере изготовления дверного проема в железобетонной панельной стене квартиры многоэтажного дома рассмотрим необходимую последовательность действий заказчика.

Предположим, вы хотите сделать проход из комнаты в кухню, а сэкономленную таким образом площадь коридора присоединить к санузлу, чтобы установить душевую кабину с гидромассажем.

Рекомендации по выбору места и размеров дверного проема

Проем следует располагать в середине стеновой панели на расстоянии, как правило, не менее 600мм от внешней стены квартиры.
В квартирах, расположенных на нижних этажах зданий (обычно, с 1-го по 4-й), ширину проема не следует делать более 900мм, поскольку ее превышение может вызвать необходимость установки дополнительных укреплений, что резко повысит стоимость работ.
Дверную коробку желательно приобрести перед выпиливанием проема,- это позволит выполнить работу более аккуратно и точно.

Процесс выпиливания проема в капитальной стене напоминает перенос дверного проема в межкомнатной перегородке, о котором мы рассказывали в статье

"Как перенести дверной проем в межкомнатной перегородке", но это- значительно более ответственная операция, которая может привести к снижению несущей способности стены здания.

Все этапы работы- проектный, юридический и непосредственно строительный- занимают приблизительно 3месяца. Для начала необходимо сделать эскизный проект с указанием желаемых изменений на плане своей квартиры. Если это для вас слишком сложно, может помочь какая-либо дизайнерская фирма. Сготовым эскизным проектом вы должны обратиться в специализированную проектную организацию, а лучше всего- втот проектный институт, где разработана данная серия домов. Уж там-то точно знают теоретический запас прочности и допустимые изменения в конструкции здания!

	Сначала на стене размечают контуры будущего дверного проема.
	В стеновой панели дисковой пилой диаметром 400мм делают контурный рез на глубину 140мм.
	Горизонтальный рез приходится выполнять вдвоем.
	При втором проходе дисковой пилой диаметром 350мм по тому же контуру выпиливают проем на всю толщину стеновой панели.
	Охлаждающая вода отводится таким образом, чтобы она не проникала под плинтусы пола.
	Выпиленная часть стеновой панели немного наклоняется, после чего на то место, куда она должна упасть, кладут старые автопокрышки.
	Подготовка швеллеров обрамляющего каркаса к сварке.
	Монтаж обрамляющего каркаса.
	Вот он- проем, о котором вы мечтали!

До представления в межведомственную комиссию составленный проект необходимо утвердить во всех вышеперечисленных инстанциях. Привлечение к этой процедуре специализированной юридической фирмы значительно сократит сроки согласований. Она же возьмет на себя ответственность за внесение возможных изменений в проект в процессе согласования. Естественно, ваши расходы на перепланировку квартиры при этом увеличатся.

Наконец, проект утвержден и можно приступать непосредственно к перепланировке. После окончания перепланировки специалисты из БТИ выдадут вам новую "выкопировку" из поэтажного плана дома, которая может быть использована в качестве официального документа при написании завещания, при обмене или дарении. Но, что еще важнее- прочностные расчеты для возможных проектов на перепланировку квартир других жильцов вашего подъезда будут выполняться уже с учетом вашего нового дверного проема.

Эскизный проект должен содержать план квартиры с указанием вносимых при перепланировке изменений. В данном проекте расстояние дверного проема до внешней стены квартиры меньше 600мм, поскольку часть стеновой панели выходит на улицу, являясь наружной стеной дома.

Железобетонная или кирпичная капитальная стена в вашей квартире имеет толщину от 120 до 400мм, из нее официально разрешено удалить "кусочек" от 700мм до 2000мм в ширину и 2100мм в высоту. Теперь необходимо решить: выпиливать проем самостоятельно или обратиться к специалистам.

Желающих «попробовать самому» во все времена было с избытком, но чтобы энтузиасты представили воочию что их ожидает, советуем внимательно ознакомиться с этапами выпиливания стены на приведенных фотографиях: от разметки на стене контуров будущего проема до его обрамления металлическим каркасом.

В Москве найдется несколько десятков фирм, которые возьмутся за выпиливание проема стандартных размеров (9002100мм) и сделают это аккуратно и быстро, за один рабочий день. Условие для заключения договора- наличие у вас согласованного проекта и разрешения межведомственной комиссии. После подачи заявки ждать мастеров обычно приходится не более недели. По завершении работы специалисты фирмы не только вынесут тяжелую отпиленную часть стены, но и позаботятся о восстановлении первоначальной чистоты в квартире.

Внимание!

Перед подписанием договора с фирмой, осуществляющей выпиливание дверного проема, следует ознакомиться с ее лицензией на проведение такого вида работ.
Выпиливание фрагмента стены обычно производится с обильной подачей воды (около 5-8 литров вминуту), поэтому часть паркетного пола, которая прилегает к будущему проему, лучше снять.
Перед выпиливанием проема из помещений лучше вынести мебель или, по крайней мере, отодвинуть ее на расстояние не менее 2,5м.

Специалисты, как правило, выполняют эту работу отбойным молотком или дрелью с перфораторной насадкой, и лишь единицы выпиливают проем дисковой фрезой c алмазоносными сегментами. Согласно исследованиям, проведенным в ЦНИИЭП жилища, по словам его директора по научной деятельности Ю.Г.Граника, ударные и импульсные динамические методы могут привести к образованию трещин в железобетонных стеновых панелях, поэтому фрагмент несущей стены должен быть именно выпилен. Только в этом случае процесс будет полностью безопасен для здания.

Редакция выражает благодарность генеральному директору ООО «ЭМТОРИС» Эльдару Генриховичу Амчеславскому за консультацию.