Капремонт: новые правила

Эксперты полагают, что примерно треть домов в нашей стране нуждаются в срочном капитальном ремонте. Жилой фонд постепенно ветшает и требует вложений, но проводить капремонт за счет государства практически невозможно. Поэтому была разработана и реализуется программа софинансирования капитального ремонта зданий

Государство готово оплатить до 95 % стоимости капремонта при условии, что оставшуюся часть суммы собственники жилья соберут самостоятельно.

Ремонт - как много в этом слове!

Европейская градостроительная практика основана на утверждении, что государство не настолько богато, чтобы строить новые дома, поэтому надо реконструировать и модернизировать старые. Учитывая неблагоприятные тенденции в экономике, российские градоначальники, по всей видимости, решили взять на вооружение позитивный иностранный опыт.

Капитальный ремонт многоквартирного дома предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов (в том числе их восстановление или замену) в целях улучшения эксплуатационных характеристик. Ремонт может быть полным и выборочным. Если планируется ремонтировать дом целиком, собственникам и арендаторам жилья могут предложить отселение на время проведения работ. Однако сегодня в целях экономии жильцов не отселяют, а проводят поэтапный ремонт. Содной стороны, жителям не надо паковать вещи, переезжать в незнакомый район, переживать за сохранность оставшегося в квартире имущества. Сдругой стороны, на протяжении несколькихмесяцев им придется дежурить в квартире во время проведения работ. Выборочный капитальный ремонт чаще всего затрагивает однотипные участки, например фасады и крышу. Обычно работы финансируются государством и органами местного самоуправления в рамках целевых программ.

Поскольку гражданским и жилищным законодательством закреплена ответственность собственников за содержание жилья, предусмотрено два варианта финансирования капитального ремонта. Первый - полная оплата за счет собственников (по смете, пропорционально площади квартиры). Второй - софинансирование (основную часть денежных средств выделяет Государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», владельцы и арендаторы жилья оплачивают около 5 % от сметной стоимости, размер взноса соразмерен доле в общей собственности).

Нюансы процедуры

Закон от 25 декабря 2012г. N 271-ФЗ (редакция 2015г.), которым были изменены Жилищный кодекс РФ и ряд других актов жилищного законодательства, закрепил механизм проведения капитального ремонт жилого фонда в плановом порядке.

Для инициации процедуры капремонта необходимо принять на общем собрании собственников решение об участии в программе софинансирования, утвердить перечень работ и смету. Очевидно, что на составление этих документов потребуется много времени: нужно оценить состояние дома, определить необходимые работы, подсчитать их стоимость и цену материалов. Поэтому следует заранее подготовиться к общему собранию, предварительно проведя опрос жильцов, и получить принципиальное согласие на проведение капремонта. Каждая экспертиза стоит довольно дорого, так что тратить деньги из общего фонда дома следует лишь в том случае, если собственники готовы ремонтировать жилье.

По общему правилу решение принимается простым большинством голосов участников собрания. Если же требуется утвердить желание владельцев жилья реконструировать здание (в том числе с его расширением или надстройкой), возвести хозяйственные постройки, отремонтировать или передать в пользование общее имущество, ввести ограничение на использование придомовой территории, то необходимо набрать не менее двух третей от общего количества голосов собственников.

Точно так же (двумя третями голосов) решается и самый важный вопрос собрания - где будут накапливаться средства. Законом предусмотрено два варианта: передать деньги региональному оператору (государственному предприятию, созданному в каждом субъекте специально для управления средствами капремонта) или поместить на специальный счет в банке (их список определен государством).

Региональный оператор будет проводить капитальный ремонт всех домов в соответствии с планом, который разработают органы местного самоуправления. (Реестры зданий, требующих ремонта, находятся в общем доступе, поэтому каждый житель может узнать, как продвигается дом в длинной очереди.) Однако в этом случае владельцы квартир платят и за себя, и "за того парня", а дождутся ли они ремонта - большой вопрос. Если же собственники жилья принимают решение об открытии специального счета, то они сами вправе определять сроки проведения работ. При этом очередность ремонта зданий, установленная местными властями, не является догмой, к тому же жители самостоятельно определяют размер взносов (и могут быстро накопить требуемые 5 % средств) и принимают решение о необходимости скорейшего проведения работ. Ремонт станет выполнять управляющая компания или любая другая строительная организация. Деньги со спецсчета в банке (им будет управлять ТСЖ) перечислят подрядчику только после подписания акта приемки работ.

Будьте внимательны: если собственники квартир не определили место хранения средств, то деньги по умолчанию направляются в региональный фонд. На сегодняшний день жители только порядка 6 % домов в Москве приняли решение о том, кто управляет собираемыми на капремонт средствами; в регионах ситуация еще более плачевная.

Общая копилка

Решение собственников о формировании фонда на специальном счете заносится в протокол собрания вместе с информацией о размере ежемесячного взноса, перечне услуг и (или) работ и сроках проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме (все показатели должны коррелироваться с запланированными региональной программой капитального ремонта). Кроме того, в документах указываются владелец спецсчета (региональный оператор, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив) и банк, в котором будет открыт спецсчет. Вкопилку фонда капремонта попадают: ежемесячные взносы собственников помещений; проценты, уплаченные владельцами жилья за просрочку внесения взносов; проценты, которые начисляет кредитная организация за пользование денежными средствами на специальном счете (часть 1 статьи 170 ЖК). По решению владельцев квартир или членов товарищества собственников жилья в фонд капитального ремонта можно направлять доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме (например, доходы от размещения на здании рекламы, сдачи в аренду нежилых помещений), а также средства ТСЖ (скажем, доходы от хозяйственной деятельности). Минимальный размер взноса устанавливает субъект Российской Федерации. Собственники могут на общем собрании договориться об увеличении (но не об уменьшении!) этой суммы.

Региональные власти принимают решение о минимальном размере взноса в срок до 1 октября года, предшествующего очередному трехлетнему периоду реализации программы капремонта. Сумма взноса (в рублях) определяется из расчета на 1м² общей площади принадлежащей собственнику квартиры. Для того чтобы рассчитать ежемесячный платеж за капитальный ремонт, нужно умножить установленный минимальный размер взноса на общую площадь помещения, принадлежащего жильцу. Если очередь проводить ремонт подошла, а средств недостаточно, ТСЖ может взять кредит в банке под поручительство регионального фонда. При этом спецсчет перейдет в управление регионального оператора до тех пор, пока не будет выплачена сумма, потраченная на капремонт.

На что потратят деньги?

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме; для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ; для уплаты процентов за пользование кредитами или займами; для оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам. Однако Жилищным кодексом предусмотрены определенные ограничения по использованию средств. Ту часть фонда, которая сформирована за счет минимальных взносов собственников помещений, можно расходовать исключительно для оплаты установленного перечня услуг и работ по капремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения работ и уплаты процентов.

Приведем перечень услуг и работ, которые могут быть оплачены за счет минимальных взносов:
- ремонт внутридомовых инженерных систем, лифтового оборудования, крыши (в том числе переустройство невентилируемой в вентилируемую), сооружение выходов на кровлю, ремонт общего имущества многоквартирного дома, фундамента здания;
- утепление и ремонт фасада;
- установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, а также узлов управления и регулирования (например, тепловой энергии).

Законодательно закреплен дополнительный список услуг и работ, которые также могут оплачиваться за счет средств от минимального взноса. Вэтот перечень входят разработка проектной документации (если она необходима); проведение экспертизы проектно-сметной документации; энергетическое обследование здания; разработка технической инвентаризации и паспортизация многоквартирного дома. Кроме того, принимая решение о проведении капитального ремонта, собственники вправе предусмотреть замену тех элементов общего имущества, которые еще не износились, но устарели морально.

Пока не совсем понятно, как именно будет реализовываться на практике программа капремонта. Пока председатели ТСЖ настроены скептически: контролировать общий фонд практически невозможно. Но и отказываться от капитального ремонта не стоит, ведь все равно будут приходить платежки и придется платить взносы. Поэтому рекомендуется объяснять на общих собраниях, что собранные деньги должны поступить на спецсчет, расшифровку операций по которому может затребовать в банке любой собственник жилья.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№205