Дорогое разрешение

Итак, вы стали собственником земельного участка. Остались позади хлопоты с оформлением договора купли-продажи, и теперь вы намерены осуществить свою заветную мечту- заняться возведением загородного дома. Не спешите искать бригаду рабочих и закладывать фундамент, ведь сначала необходимо получить разрешение на строительство

Разрешение на загородное строительство- это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка: строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

В проект строительства дома должна входить следующая документация:

копия лицензии организации-проектировщика;
пояснительная записка (включает сведения о местоположении объекта, архитектурно-строительном и конструктивном решении здания; описание электрооборудования, систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, очистных сооружений (при их наличии); перечень противопожарных мероприятий, мер по охране окружающей среды; технико-экономические показатели по проекту);
эскизы фасадов строений (жилой, гостевой дом ит.д.);
генплан застройки участка в масштабе 1 : 500;
планы подвала, фундаментов, этажей, мансард, перекрытий, кровли;
экспликация помещений;
продольный и поперечный разрезы строения.

Счего начать?

Прежде всего советуем запастись терпением, поскольку процесс получения необходимых документов достаточно долгий и хлопотный. Впервую очередь вам следует заверить у нотариуса следующие документы (в трех экземплярах каждый):
свидетельство о Государственной регистрации права собственности на земельный участок;
договор купли-продажи (дарения) или постановление главы администрации района о выделении участка;
кадастровый план земельного участка.

После этого, взяв нотариально заверенные копии данных документов и оригиналы, нужно обратиться в администрацию сельского округа с заявлением (в свободной форме) на имя главы администрации (примерный текст: "Прошу вас разрешить мне строительство дома на земельном участке, принадлежащем мне по праву собственности"). Втечение 10-14 дней такое разрешение вы получите, но не спешите радоваться. Это пока еще не тот документ, который дает вам право на возведение загородного дома.

Через тернии...

Полученное от главы администрации сельского округа разрешение (вместе с нотариально заверенными копиями перечисленных выше документов) будет входить в состав документации, необходимой для подачи заявления в администрацию того района Московской области, к которому относится населенный пункт, где расположен ваш участок. Кглаве администрации района вы обращаетесь с таким же заявлением, как и в администрацию сельского округа. (Поскольку в 99% районных администраций главы наделили этими полномочиями Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ), то заявление, возможно, нужно будет писать на имя начальника районного УАИГ.) После подачи заявления вы получаете направление на проведение топографической съемки участка (без топосъемки пакет исходно-разрешительной документации будет неполным).

Внекоторых районах до выезда топографов на участок направляют геодезиста из отдела УАИГ с целью осмотра территории на предмет отсутствия там объектов самовольной застройки. До осмотра участка ваше заявление остается без движения.

Топографическую съемку места застройки проводят специалисты районного Архитектурно-планировочного управления (отдела) либо организации, имеющей договор с районным УАИГ и соответствующую лицензию. Цель топосъемки- графическое отображение в масштабе 1 : 500 находящихся на участке строений, древесно-кустарниковой растительности, ограждений, коммуникаций ит.д. Она также должна отражать и часть смежных территорий. На топосъемку накладываются границы участка в соответствии с кадастровым планом. Для этого используется описание поворотных точек границ земельного участка. Срок осуществления топосъемки- 1- 2месяца. Данная услуга платная, и обойтись она может в сумму от 5 до 14 тысяч руб. в зависимости от размера участка и района его расположения.

Следующий документ, необходимый вам для получения разрешения,- проект (архитектурное и планировочное решение) объекта строительства. Его следует подготовить заранее, еще до подачи заявления в администрацию сельского округа. Можно заказать изготовление проекта дома в любой организации, имеющей лицензию на производство данного вида работ, в том числе в районном УАИГ. Более подробно о проекте и его особенностях мы расскажем в ближайшем спецвыпуске журнала, а пока вернемся к процессу получения разрешения на строительство.

Теперь наступает момент согласования архитектурной части проекта. На руки вам выдается лист согласования с перечнем инстанций, в которых придется утвердить проект:

1. Архитектурно-планировочное управление района. Согласование платное- от 1500 рублей. Срок- одинмесяц. При строительстве жилого дома общей площадью более 500м2 проект необходимо согласовывать в Главном архитектурно-планировочном управлении Московской области.
2. Государственный пожарный надзор. Согласование осуществляется в течение одногомесяца платно (от 1500руб.).
3. Территориальный отдел Роспотребнадзора (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора района). Срок согласования- до одногомесяца (при необходимости составления санитарно-эпидемиологического заключения по проекту- до двухмесяцев). Стоимость- от 1500 рублей.
4. Территориальный отдел Росприроднадзора (при необходимости). Если объект строительства может оказать воздействие на окружающую среду (например, для отопления здания будет построена котельная или будет использоваться тепловой насос с забором тепла из грунта или воды; сточные воды не будут направляться на очистные сооружения населенного пункта, но нуждаются в очистке ит.д.), понадобится государственная экологическая экспертиза проекта. Данное требование основано на федеральном законе "Об экологической экспертизе" и постановлении губернатора Московской области от 30.04.97г. N 91- ПГ. Срок проведения экспертизы- от одного до шестимесяцев в зависимости от сложности проекта. Стоимость- от 4 тысяч рублей.
5. Организации- владельцы коммуникаций, проходящих по участку застройки (телефонные линии, силовые кабели, трубопроводы ит.п.).
6. Председатель садового (дачного) товарищества при строительстве на садовом или дачном участке.
7. Комитет по водному хозяйству Московской области. Согласование потребуется, если ваш участок находится в водоохранной зоне. Срок согласования- от одного до шестимесяцев. Стоимость- от 4 тысяч рублей.

Законы и нормативные акты, регламентирующие оформление разрешений на строительство и реконструкцию

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.04г. N 190-ФЗ (ст. 51).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.94г. N 51-ФЗ (ст. 263).
3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97г. N 122-ФЗ (ст. 25).
4. Закон Московской области "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области" от 13.03.96г. N 7/85.
5. ТСН 12-310-2000 Московской области "Приемка в эксплуатацию... объектов недвижимости на территории Московской области".
6. ТСН ПМС-97 МО "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного строительства в Московской области".
7. Уставы муниципальных образований Московской области.

Получаем строительный паспорт

Когда согласования завершены, вы получаете строительный паспорт. Он содержит:
разрешение на строительство, подписанное главным архитектором района (руководителем Управления архитектуры и градостроительства);
договор застройки участка между главой администрации района в лице главного архитектора УАИГ и застройщиком (лицо, которое занимается строительством и которому принадлежат права землепользования), то есть вами;
генеральный план застройки участка;
топографическую съемку участка;
согласованный проект строительства.

Подготовку строительного паспорта, как правило, осуществляет районное Архитектурно-планировочное управление на платной основе. Стоимость работ по составлению документа- от 6 тысяч рублей.

Разрешение на строительство оформляется в двух экземплярах. Один из них выдается застройщику, второй остается в архиве органа местного самоуправления. Разрешение действительно в течение двух лет. За это время следует начать строительные работы, иначе придется продлевать срок действия разрешительной документации еще на два года, а далее получать ее заново. Впротивном случае строительство дома будет считаться самовольным со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями (о них мы также поговорим в одном из наших ближайших спецвыпусков).

Внекоторых случаях в выдаче разрешения на строительство может быть отказано. Например, при несоответствии проектной документации назначению и виду разрешенного использования земельного участка или строительным нормам и правилам. Отказ может быть обжалован в суде.

Кто они, эти счастливчики?

Сегодня далеко не всем застройщикам необходимо получать разрешение на строительство дома. Всоответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения не требуется в случаях:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или возведения жилого объекта на участке, предоставленном для садоводства, ведения дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов идр.);
3) возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) в иных случаях, если в соответствии с настоящим кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Однако владельцам садовых и дачных участков радоваться рано. Действительно, согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, введенного в действие с 1 января 2005г., гражданам, возводящим дома на участках с видом разрешенного использования под садово-дачное строительство, получение разрешения на строительство не требуется. Но на сегодняшний день органы УАИГ области к таким новациям не готовы, потому что не определен порядок проверки вводимых в эксплуатацию объектов на предмет соответствия их градостроительным нормам и регламентам. Пока существует следующий порядок. После того как дом построен, проводится техническая инвентаризация объекта недвижимости. Апроект дома все равно должен быть согласован в УАИГ района.

Какой ценой?

Как можно увидеть из перечня документов, необходимых для получения разрешения на строительство, процесс это действительно довольно сложный. Документы сами по себе из кабинета в кабинет не переходят. Нужно отслеживать их готовность, передавать лист согласования из инстанции в инстанцию. До того, когда вы наконец получите законную возможность приступить к строительству, пройдет от пятимесяцев до одного года (иногда и больше). Сумма официальных платежей составит от $700 до $1000. Подчеркиваем: только официальных, потому что злоупотребления на местах еще встречаются, и для ускорения или просто принятия положительного решения вам могут намекнуть на некую сумму, которая способна в этом помочь (см. мнение специалиста).

Если вы хотите заниматься получением разрешения на строительство самостоятельно, готовьтесь к потере огромного количества времени (не говоря уже о нервах). Районные УАИГ Московской области работают, как правило, два дня в неделю (понедельник и четверг). Причем в один из этих дней- только до обеда. Согласитесь, времени для получения нужных вам ответов или решений не так уж много. Особенно если учесть, что таких же, как вы, желающих попасть на прием немало. Так что очереди собираются длинные. Если не занять очередь с раннего утра, то можно остаться ни с чем. Бывают ситуации, когда человек целый день простоял под дверью кабинета, но рабочее время чиновников истекло, а он так и не попал на прием. Те, кто не знаком с порядком согласования документов и их составом, будут приходить неоднократно, пока не соберут полный пакет документов. Алюди с плотным или жестким графиком работы вообще не смогут самостоятельно заниматься этими вопросами.

Выход один- поручить получение разрешения на строительство специалистам компетентных архитектурно-строительных или юридических фирм, занимающихся вопросами согласования. Стоимость их услуг- от $1000 (районные организации) до $2500 и выше (московские компании). Сроки выполнения работ- 3-4месяца (при отсутствии необходимости согласования в территориальном отделе Росприроднадзора). Есть, конечно, и третий вариант, но пользоваться им категорически не советуем. Речь идет об услугах частных посредников. Их расценки значительно ниже тех, что предлагают фирмы, но, как показывает практика, большая часть таких "помощников"- мошенники. Поскольку договор с ними вы не подписываете, то и юридической ответственности они не несут и не дают никаких гарантий, что разрешение в конечном счете будет получено. Процесс стоит на месте, причины задержки обычно не объясняются. Плохо не только то, что при этом вы можете потерять деньги. Сроки действия некоторых документов ограничены, и если получение разрешительных бумаг затянется, то ряд заключений придется согласовывать заново.

Иэто еще не все

Непосредственно перед строительством дома после получения строительного паспорта необходимо получить в инспекции Госархстройнадзора района разрешение на строительно-монтажные работы (регистрационную карточку объекта строительства) и ордер на предварительные земляные работы. Эти документы выдаются в двухнедельный срок и (ура!) бесплатно. Вот теперь можно спокойно возводить дом и отдыхать от хлопот с документами до тех пор, пока здание не будет готово и не придет время сдавать его в эксплуатацию. Авот тогда снова начнется...

Дорогое разрешение
Михаил Мамонтов, руководитель юридического отдела компании «ЦЕНТРЮРСЕРВИС» (группа компаний «АТЛАНТ») по сопровождению сделок с недвижимостью:

«Сегодня получение разрешения на строительство во многом осложняют злоупотребления чиновников на местах, и потому застройщики, самостоятельно занимающиеся согласованием документов, должны быть к этому готовы. Нужно быть уверенным в том, что, если вам говорят о необходимости заплатить ту или иную сумму, она является официальным платежом. Чтобы обезопасить себя от выплаты денежных средств, которые незаконно требуют с вас чиновники, следует попросить официальный счет и поинтересоваться, на основании какой нормы закона данную сумму с вас пытаются получить.

Встречаются ситуации, когда люди приходят в администрацию района, а им говорят: "Мы не можем разрешить вам строительство, поскольку сегодня у нас отсутствует генеральный план застройки территории района". Иждут, как будет реагировать посетитель. Если он понял намек, то за определенную сумму проблема решается. Генплана застройки района может и не быть на самом деле, однако Градостроительный кодекс РФ не содержит запрета на выдачу разрешения на строительство на вышеуказанном основании при наличии правил землепользования и застройки, которые, например, в Московской области введены в действие законом субъекта РФ N 7/85 от 13.03.96г.

Кроме того, нужно учитывать также то, что в каждом районе существуют свои подзаконные акты, которые вносят определенные нюансы в процесс получения разрешения на строительство».