Расчёт налога на недвижимое имущество физических лиц: ответы на все важные вопросы

С 2015 г. начат поэтапный переход на расчёт налога на недвижимое имущество физических лиц не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости. Налоговая ставка изменялась постепенно с тем расчётом, чтобы за 5 лет полностью перейти на новую систему налогообложения.

В 2020 г. переходной период заканчивается, налог на недвижимое имущество физических лиц будет взиматься в полном объёме.

За какое имущество нужно платить налог?

Налог на имущество платят все собственники недвижимости. Перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу, приведён в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Вполне логично, что в этот список войдут дом, гараж, земельный участок.

Объектом налогообложения признаются:

Жилой дом (в том числе, расположенный на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства).
Квартира или комната.
Гараж, машиноместо.
Единый недвижимый комплекс.
Объект незавершённого строительства.
Иное здание, строение, сооружение, помещение.

Любое право на недвижимое имущество, которое является объектом налогообложения, должно быть зарегистрировано документально. Налоги на общедомовое имущество в многоквартирных домах собственники квартир не платят.

Как узнать, что налог начислен?

Федеральная налоговая служба ежегодно во второй половине года начисляет плату за объекты недвижимого имущества. Владельцам домов и квартир направляют уведомление о необходимости уплатить налог за прошедший отчётный период. Письмо от ФНС приходит либо по почте, либо в личный кабинет на сайте налоговой службы. Личный кабинет налогоплательщика предоставляет возможность получать актуальную информацию об объектах имущества и транспортных средствах, о суммах начисленных и уплаченных налоговых платежей, о наличии переплат; осуществлять оплату начислений по налогам, заполнять декларацию по форме 3-НДФЛ и отслеживать статус её камеральной проверки; обращаться в налоговые органы без личного визита в налоговую инспекцию.

Похожий сервис существует на Едином портале государственных услуг, он называется «Узнай свою задолженность». Также проверить наличие информации о налоговой задолженности можно в Банке данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов.

Учитывая общие тенденции, налоговые уведомления на бумаге будут направляться только отдельным категориям налогоплательщиков: инвалидам I и II групп инвалидности; инвалидам с детства, детям-инвалидам; пенсионерам; физическим лицам, проживающим в местностях, отдалённых от сетей связи.Заказать дополнительное налоговое уведомление в бумажном формате можно, обратившись лично с заявлением в налоговую инспекцию.

С 2018 г. используется проактивный порядок предоставления налоговых льгот для налога на имущество физических лиц — налоговые органы сами делают скидку при расчётах, используя имеющиеся у них сведения о льготниках.

Как изменился расчёт налога?

Основное изменение, которое произошло с расчётом налога на недвижимое имущество физических лиц, заключается в переходе от оценки недвижимого имущества по инвентаризационной стоимости к использованию кадастровой стоимости при определении налогооблагаемой базы.

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки на дату проведения этой оценки. Кадастровая оценка проводится по единой методике на всей территории России. Возможно, будет разработан алгоритм для автоматизированной оценки стоимости имущества.

В основе расчёта кадастровой стоимости лежит сравнительной подход, построенный на основе цены сделок с аналогичными объектами на определённой территории. Этим расчёт по кадастровой стоимости отличается от расчёта по инвентаризационной стоимости, где основными факторами являются материал стен и возраст.

Узнать кадастровую стоимость своей квартиры или дачи можно через личный кабинет Росреестра или Федеральной налоговой службы. Кроме того, на сайте налоговой службы существует налоговый калькулятор; также кадастровая стоимость объекта отображается на публичной кадастровой карте.

Что делать, если кадастровая стоимость объекта завышена?

Если изменились качественные или количественные характеристики объекта налогообложения, то будет корректироваться и кадастровая стоимость.

Что делать, если кадастровая стоимость объекта оказалась завышенной? У физических лиц есть действенный инструмент — коллективные иски. По этому пути уже прошли владельцы земельных участков и загородной недвижимости несколько лет назад, когда новые правила кадастрового учёта только вводились.

В случае, когда кадастровая стоимость изменена на основании решения суда, то сведения об изменённой стоимости будут учитываться с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости при определении налоговой базы.

Есть ещё один вариант изменения налогооблагаемой базы — когда кадастровая стоимость была завышена или занижена в результате технической ошибки. При исправлении в ЕГРН этой ошибки изменения будут применяться с той даты, с которой были внесены сведения об ошибочной кадастровой стоимости.

Изменённая оценка будет применяться не с года подачи заявления об оспаривании, а с момента обнаружения ошибки в оценке имущества, это закреплено в ст. 409 Налогового кодекса РФ. Таким образом, законодатель, исправляя ошибку оценщиков, даёт возможность налогоплательщикам снизить суммы налога за прошлые периоды (если кадастровая стоимость недвижимости оказалась завышена).

Что такое налоговая ставка?

Налоговая ставка — это процент от базы налогообложения (стоимости объекта налогообложения), с помощью которого рассчитывается сумма налога. Базовые ставки установлены Налоговым кодексом РФ.

На основе базовых ставок каждый регион имеет право установить собственные территориальные ставки. При этом базовую ставку налога на имущество можно уменьшить до нуля или увеличить, но не более чем в 3 раза.

Ставка налогообложения 0,1% для жилых объектов в разных регионах меняется от 0 до 0,3%.

Налоговые ставки по ст. 406 Налогового кодекса РФ:

До 0,1% (для жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машиномест).
До 2% (для нежилых помещений, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб.).
До 0,5% (для прочих объектов налогообложения).

Обратите внимание: для коммерческих объектов недвижимости порядок расчёта налога теперь не зависит от их принадлежности к физическим или юридическим лицам. В любом случае ставка налога на такой объект составит 2%, льготы отсутствуют.

В каких случаях и для кого предусмотрены льготы?

В некоторых случаях и для некоторых категорий налогоплательщиков предусмотрены льготы. Обратите внимание: льготы по налогу на недвижимое имущество предоставляются только в отношении неиспользуемой для предпринимательской деятельности недвижимости. При этом льгота распространяется только на один объект каждого вида.

Льготники объединены в два списка. В ст. 407 Налогового кодекса РФ перечислены те, кого федеральное законодательство полностью освобождает от уплаты налога. К этой категории относятся, например, герои СССР и РФ, инвалиды I и II групп, участники Великой отечественной войны.

Второй список льготников формируют на уровне региона. Полный перечень льготных категорий и размер льготы можно найти на сайте ФНС.

Налог за ребёнка, который является собственником или сособственником объекта недвижимости, платят родители; право на льготы по этому налогу имеют инвалиды, а в некоторых регионах и дети-сироты и несовершеннолетние в многодетных семьях.

Уведомление о льготе

Обратите внимание: льготы носят заявительный характер, что означает, что налогоплательщики сами должны уведомить налоговую инспекцию об объектах, в отношении которых будет применяться налоговая льгота. Срок подачи такого уведомления — до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом. Форма уведомления есть на сайте Федеральной налоговой службы, а само заявление можно направить через личный кабинет налогоплательщика, почтовым сообщением в налоговую инспекцию или подать лично в любую налоговую инспекцию.

Если у налоговых органов есть информация о наличии у налогоплательщика льгот, налог автоматически рассчитывается в уменьшенном размере. Если же по каким-то причинам льгота не была предоставлена, необходимо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением.

Сделать это можно в любое время, заявление подаётся однажды, подтверждать льготы не нужно. Если у вас несколько объектов одного вида (две квартиры, например), в заявлении обязательно необходимо уточнить, который из них вы выбираете в качестве льготного. При необходимости льготный объект можно поменять, обратившись с соответствующим заявлением в налоговый орган до 31 декабря того года, за который будет начисляться налог. Если объект в заявлении не указан, при расчёте налога автоматически будет выбрано недвижимое имущество с наибольшей стоимостью. Если заявление от налогоплательщика не поступало, вычет будет применяется автоматически в отношении одного земельного участка с максимальной исчисленной суммой земельного налога. Если человек, имеющий право на вычет, ранее пользовался налоговыми льготами, вычет по налогу на недвижимое имущество будет применяться автоматически на основании имеющихся у налоговой сведений, без необходимости дополнительных обращений от налогоплательщика.

Если объект недвижимости прекратил существование, налог перестают начислять с первого числа месяца гибели или уничтожения имущества, о чём налогоплательщик должен подать заявление в налоговый орган по месту жительства.

Как рассчитывается налоговый вычет?

Законодательно закреплён размер площади недвижимого имущества, на которую может быть сокращена налогооблагаемая база. Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту. Его учёт происходит автоматически.

Налоговый вычет различается для разных объектов недвижимости: для дома он составляет 50 м² (для части жилого дома — 20 м²), для квартиры — 20 м², для комнаты — 10 м². Переведём с юридического на русский. Владелец загородного дома площадью 50 м² налог не платит, а владелец дома площадью 100 м² заплатит налог за 50 м².

Как рассчитать налог на имущество физических лиц?

Сумма за год зависит от ставки и налоговой базы. Ставку определяют закон и региональные власти. Налоговая база — это стоимость объекта. Налоговый калькулятор, который поможет рассчитать сумму налога на квартиру, находится на сайте ФНС, там же приведена формула, по которой осуществляется налог.

Пример расчета налога для квартиры площадью 54 м²

Посчитаем налог на примере квартиры площадью 54 м², которая была в собственности двух владельцев весь год. Кадастровую стоимость будем считать равной 5 млн руб. Коэффициент-дефлятор на 2019 г. равен 1,518. Налоговая ставка, установленная региональным налоговым законодательством, равна 0,1%.

Рассчитываем размер стоимости 1 м² нашего недвижимого имущества по кадастровой стоимости. 5 000 000 : 54 = 92 593 руб.
Рассчитаем площадь помещения, которая облагается налогом. Для этого уменьшим общую площадь на 20 м². После вычета площадь квартиры равна 34 м².
Считаем налоговую базу. Для этого цену 1 м² умножаем на налогооблагаемую площадь квартиры. 92 593 × 34 = 3 148 162 руб.
Рассчитаем общую сумму налога, умножив величину налогооблагаемой базы на величину налоговой ставки, то есть на 0,1%. 3 148 149 × 0,1% = 3148 руб.
Будем считать, что в регионе, где расположена наша недвижимость, налог по кадастровой стоимости считают пятый год, то есть понижающий коэффициент учитывать не будем.
Так как собственников у нас два, каждый из них заплатит половину суммы налога (если собственность принадлежит им в равных долях).